房價上漲原理——訪顧則徐

房價上漲原理——訪顧則徐（上）　

　說明：這篇文字在2007年3月形成后，海內外即有全文或部分流傳。此為進行個別文字修訂后的正式完整版。流傳后多家雜誌希望採用部分內容以紙面形式發表，但由於各種原因而沒有完成編輯工作，所以，這是網路版。本文及其它未發表的一些涉及房價、土地制度等的論文可以結集出版，歡迎有卓見的出版商和機構具體聯繫。顧則徐，laogu2020@yahoo.com.cn。

　　朱中原：《中國改革》雜誌編輯，財經評論人。

　　顧則徐：大陸獨立學者。

　　一，房價上漲是現有經濟體制下的基本趨勢

　　朱：顧先生，關於中國房價問題，你前幾年有過幾篇振聾發聵的文章，曾產生過不小的影響。這一年來沒見你有言論，你有什麼新的看法嗎？

　　顧：我談房價問題，第一次是2004年6月，給一個喜歡讀我文章的讀者回了封信。他問我上海房價問題。我把回信的主要內容節選了，起個題目叫《上海房價只漲不跌，跌則崩潰》，公開到了網上，不想引起了不小反響。後來，有朋友告訴我，這篇文字收錄進了《改革》內參。這篇文字雖然是談房價，其實主要是談對大陸經濟進行本質把握和宏觀把握的切入思路。這篇文字之後，有個在大陸有8年經濟學背景、在美國有14年經濟學背景的先生寫信給我，認為上海的房價跟紐約靠近是合理的,我回了封簡單的信，文字的主要部分也起了個題目，叫《中國是不在地球上的》，內容還是從房價的角度談對大陸經濟的把握。這篇文字影響也比較大。從房價這個問題本身來說，我的觀點是無論是上海還是整個大陸總體上會漲，不會跌。2005年9月，當上海房價似乎持續低迷時，《中國經濟時報》一個記者向我提了八個問題，我作了回答，文字也起了個題目，叫《2010年前，上海房價不存在任何暴跌因素》，也形成了一定影響。之後至今，我再也沒有對房價問題發過言。

　　朱：為什麼？

　　顧：經濟方面我思考的是一般理論，興趣不在部門經濟學和具體的經濟問題上。

　　朱：按照你剛才的介紹，即使在宏觀調控、房價低迷的時候，你的基本觀點還是房價會漲。現在事實證明你的觀點是對的。

　　顧：所謂房價低迷，不等於房價下跌。把房價低迷跟房價下跌混淆，與其說是一種理智，不如說是一種心理、一種情緒。就象天天吃肉的，忽然沒有了肉吃，只能吃青菜，實際是有吃的，但某些人心理會認為沒有吃的了。房價一年上漲20%以上，忽然只能漲7%、8%，沒有過渡，就會形成一種下跌的市場心理。反過來說，即使房價上漲，也不等於所有區域、類型的房子都漲價；房價下跌，也不等於所有區域、類型的房子都下跌。我所說的房價上漲，是一種宏觀評價，是總體的價格趨向。

　　中國有非常悠久的歷史記錄傳統，一種不斷回顧歷史的傳統，但當代大陸是最希望遺忘歷史的時代，是最容易忘卻的時代。一說宏觀調控，各種神經就被刺激了起來，好象從來沒發生過這種事情一樣。其實，宏觀調控在大陸已經發生過很多次，只是叫法不同而已，比如叫「整頓」，叫「調整」。宏觀調控的方式、方法儘管不同，具體手段和目標不同，但既然是宏觀調控，便有共同的性質，不管是1960年代初的宏觀調控，還是2000年代中期的宏觀調控，在根子上總是一致的，是刺激經濟增長前提下的限制增長。一方面是對已經有的經濟增長不滿意了，需要在總體上或結構上限制增長；另一方面，還是要刺激經濟增長，在總體上有個覺得比較良性的增長，或在結構上刺激原來沒有增長的增長起來。對房價的宏觀調控，不是不讓房價漲了，而是要讓房價在總體上或某些房屋類型、地區少漲點。所謂的把房價降下來，在宏觀調控的角度說，只是試圖讓漲幅有所下降而已。在大陸，如果直接從字面去理解事物，特別是官方言論，會傻出精神病的。

　　二，中國式市場特徵：市場基礎，政府主導。

　　朱：顧先生，我發現你很少談到市場的作用。難道你不承認市場的作用？

　　顧：我怎麼會不承認市場的作用呢？市場是個基本前提。宏觀調控是在市場前提下才會發生的，沒有市場就不存在什麼宏觀調控，而是沒收、制訂配額、強行分配的問題了。但是，大陸這個市場不是美國市場，市場本身的力量更是一種基礎作用，至少在短期考量時，政府的作用總是居於主導的地位。

　　比如大米，大米通過交換達到居民手上，於是便有一個大米市場，在大米市場上進行交換根據供需關係而形成一個價格約定，如果供需雙方都是平等的自由人時，所形成的價格是自然的市場價格。但問題經常不是這樣，遠要複雜得多。比如，來了個所謂的管理者，對供應方收取管理費，增加了米商的成本，從而使米商不得不按照高於自然市場價格的價格賣米，這樣，居民就多出了買米錢。居民可不可以不買米呢？不行，因為沒有其它地方可以買米，居民只能承受高價。居民不滿意了，一部分人去跟管理者抗議，一部分人忍受，一部分人減少了自己的口糧以維持口糧開支總體不增加。管理者難以承受壓力了，就減少管理費，甚至不收管理費，更甚至要求米商以低於自然市場價格的價格出售大米，以討好居民。當米商以低價銷售大米時，米商吃了虧，不滿意了。米商可不可以不賣米呢？不可以，因為沒有另一個市場可以去做生意。於是，米商對管理者抗議了。管理者在米商的壓力下，又讓米商提高價格。價格就這樣在波動，或高或低，最後，成為了一種習慣，人們都認可了這種格局，真正自然的市場價格不再有發生交易的機會，誰都知道有這麼一個自然的尺度在那裡，但誰都不知道這個價格到底應該是多少，事實上的價格是在管理者的調控中波動著。

　　朱：明白了。市場基礎，政府主導——很有意思的命題。

　　顧：問題可能比這個還要複雜得多。這個管理者之所以可以實現管理，因為他是個威權者。那麼，他的威權大到什麼程度呢？他威權程度的不同，對大米價格將形成不同的主導作用。比如，他可以任意收取他認為需要的管理費，不僅向米商收，而且向居民收。比如，他可以規定每個居民的購買數量，可以規定每個米商的銷售數量。比如，他可以直接規定一個統一價格。比如，他可以把米商所有的稱都沒收，所有的交易都必須使用他的稱，並交使用費。比如，他可以批准這個米商允許賣米，那個米商不允許賣米；可以檢查居民的身份，規定這個居民允許買米，那個居民不允許買米，沒米餓死他也不管。比如，他可以突然宣布停止交易，不許任何人買賣，或者規定米商今天必須把米送給居民白吃，甚至直接沒收米商的貨物，也可以規定居民把已經購買的大米再無償交給他。等等。問題不僅如此，還可以更複雜化。比如，他自己就是一個最大的米商；或者，他自己就是最大宗的購買者；或者，他自己既是最大米商，又是最大宗的購買者。

　　也就是說，當威權達到一定程度時，所謂的市場基礎也可以被削弱到幾乎失去，或者所謂的市場就是威權自己的市場，或是威權自己壟斷著的市場。在這種情況下，談論市場有多大作用是可笑的。

　　朱：但是，大陸的房價還沒有恐怖到失去市場作用。

　　顧：是的。但並不可以很樂觀。威權強力干涉的身影是時時閃現的，甚至會經常直接走到前台來。青島房價突飛猛進，就是由當地政府直接操縱的。有不少地方的房價，都是當地領導一拍腦袋制定的，而且一致的規律都是大幅度提價，比如江蘇宿遷市就有過從每平米400元一下翻倍定價為800元的事例。凡交易，交易有一個累加，就有了市場，但有了市場並不等於就是自由的市場經濟，這一點要考察交易本身的機制，要考察交易各方的角色關係。

　　三，房價上漲中政府的核心利益

　　朱：為什麼要提價？對政府有什麼好處？

　　顧：你認為世界上擁有最大資產的政府是什麼政府？

　　朱：……

　　顧：是共產黨政府。共產黨國家裡，擁有最大資產的是中國政府。為什麼呢？有四大資產，一是土地；二是人口，經濟角度就是勞動力；三是土地以外的所有不動產和動產；四是貨幣。人口作為一種資產有很詭秘的原理，這個我不想談。土地以外的不動產和動產及貨幣作為政府擁有的資產，有顯性的和隱性的兩個部分，顯性部分是直接在政府名義下的資產，隱性部分是不直接在政府名義下的資產，但在需要的時候可以強迫貢獻、徵用乃至運用革命手段予以剝奪。擁有這四大資產，即使一個十分貧窮的國家或處在一個十分貧困的時期，政府依然可以是世界上最富有的政府。

　　與房價直接相關的，是土地這一資產。既然土地是政府的第一資產，那麼，房價就與政府的利益有了最基本的關係。但是，這種利益關係不能用一個「好處」予以簡單稱呼，有大好處、小好處，有得了好處但一比較覺得沒有好處甚至吃大虧的。

　　朱：怎麼理解？

　　顧：今天大陸政府的核心結構是由秦始皇奠定的，這個核心結構是由一個中央政府與一批地方政府組合成的剛性金字塔，上下層次關係是剛性的，是一種從屬關係。大陸政府今天典型的或說最主要的結構分五個基本層次：中央、省、地區、縣、鄉鎮。省、地區、縣三級有市相應：直轄市、地級市、縣級市。有自治區，但所謂自治程度非常有限。還有非常複雜的等級差異關係，比如直轄市的實際地位高於省，幾乎每個級別都有這種複雜的等級差異。城市有街道，街道名義上是區政府的派出機構，不是一級政府，但實際類似一級政府。城市街道下面有居民委員會，鄉鎮及有些城市的區下面有村民委員會，有些鎮下面也設有居民委員會，表面上是社區自治組織，實際也是從屬於所在地區政府的基層權力機構。此外還有很多十分複雜的特殊地區，比如開發區、鐵路局、中央直屬大型企業、旅遊景區管理局等，名義上不是政府，但實際上功能與政府類似，甚至可能比所在政區地方政府級別、權利更高、更大。有許多隱性的政府形式，比如一些所謂的社團、企業，雖然名為社團、企業，實際則是政府以民間的、經濟的或其它法人方式出現的形式。

　　這種剛性金字塔只是一方面，如果僅僅如此，就象秦朝一樣，必然經受不起內部震蕩，會迅速崩潰。還有另一個傳統，是由劉邦奠定的。劉邦吸取了秦朝的教訓，允許了地方利益存在，在剛性金字塔的基本框架下，在政治上絕對服從中央的前提下，地方獲得了相對的獨立性。這一靈活，既終結了項羽試圖恢復的中國夏、商、周比較自由的王朝-方國或王朝-諸侯的類邦聯或類聯邦傳統，又使得秦始皇建立的皇朝制度得以繼續存在，並形成了一個2000年傳統。2000年裡，中央集權與地方分權雖然在各個時期有所消長，但基本的傳統如此。1949年中共建國后，中央高度集權，費孝通所認為的鄉土社會被徹底破壞，但毛澤東終究不是秦始皇，他也繼承了劉邦的傳統，不然，在他活著的時候一切就煙消雲散了。

　　我為什麼要說這個情況？因為，由此可以知道一個道理，即「政府」這個範疇在大陸非常複雜，相應地，也就有了非常複雜的利益分配關係。一個「國有」，並不是簡單的問題，當中涉及到非常複雜的利益分配關係。「國家」，在大陸是一個，又不是一個，如果你缺乏經驗和思考，甚至都不能弄清楚到底有多少個。這一情況與房價有著密切關係，甚至可以認為，是房價上漲的社會原始機制。

　　朱：為什麼？

　　顧：當把政府考慮在內，房價當中除了建造房屋的直接成本即建築成本以外，可以分割的利益包括三大塊，一是土地價格，二是稅費，三是利潤。這三大塊利益的分割當中，政府都充當了主要的和重要的角色。有直接的分割，即顯性的分割；有隱性的分割，即間接的分割。無論直接的還是間接的分割，都與政府的結構體系相關聯。一方面，剛性的金字塔體系決定了一種絕對統一性，決定了中央利益的最高地位；另一方面又充滿了衝突，甚至可以說是一種利益獲取的自由，只是這種自由與其說是市場的自由，不如說是權利的自由。特別是在土地問題上，這種集權的自由或自由的集權獲得了充分的展開。

　　四，目前中國社會的基本特徵：自主社會的集權與自由衝突

　　朱：集權的自由？

　　顧：也可以叫自由的集權。就是絕對集權下的相對自由，或由集權賦予的有限自由。

　　毛澤東的反右、文革與斯大林的大清洗既是一類，又類型不同。斯大林的大清洗是絕對的專制，而毛澤東則鼓動出「群眾運動」達到目的，在形式上似乎具有一種民主性，採取了一種偽民主的方式。這個差別有很重要的意義，絕對專制的斯大林失去的是所有，偽民主的毛澤東失去的是部分。這正是毛澤東至今被無數人特別是沒有親歷過他運動的人所崇敬的原因所在，而斯大林只有作為二戰英雄的時候才有值得尊敬的地方。時代雖然不同了，但今天的大陸與毛澤東時期的大陸在本質上並沒有多少不同，是歷史在同一本質上的連續。但就是那麼一點不同，就足夠重要，使今天的時代與毛澤東的時代成為了兩個時代，成為了同一歷史本質前提下的兩個不同階段。

　　毛澤東時代的「自由」更體現為「群眾運動」，更具有集體主義性質，今天時代的「自由」則體現出了法人、自然人的獨立地位，我稱之為是一種自主主義。自主主義是民主主義的前提，但遠不是民主主義，而是集權主義下的法人、自然人爭取並捍衛自己存在著的思潮和運動。自然人的自主是個人主義的滋長。法人的自主在私人資本的角度說是個人主義的，但有轉向資本集體主義的趨勢；在國家資本的角度說，自主是集體主義的，但這種集體主義在自主中取得了個人主義的現實利益和特徵，並用集體主義掩蓋了這種個人主義。

　　特別要注意的是，地方政府同樣是一個法人，它們同樣有著自主主義的歷史性，在中央集權下，爭取並捍衛著自己的存在，即爭取並擴張著自己的獨立地位和利益，這種自主不是自治，更不是要擺脫中央的集權，而僅僅只是一種有限的自主權益，與中央政府之間不是民主的政治關係，在它本身，依然保持著集權的本性，是皇下之王，強力限制甚至經常破壞著自己臣民的自主權益。

　　朱：按照你說的，自主是一種自由，但不是民主。

　　顧：是的。在任何時代都可以有自由，至少可以實現陶淵明式的個別自由。

　　孫中山先生曾說過中國人是一盤散沙。一盤散沙幾乎可以說是一種民族習性。這是由悠久的歷史養成的。在漫長的皇朝時期，中國一直是高位政府，政府一般只設置到縣一級，比今天高明、有效、經濟得多。在非宗教社會的前提下，社會的基本是鄉土與宗族兩個特徵的自治，雖然是中央集權制度，但擁有著中世紀最高程度的社會自由，這種社會自由便養成了一盤散沙的民族習性。孫中山以至毛澤東，試圖改變一盤散沙的狀況，但中國因此也失去了廣泛的社會自由。

　　自主是一種自由，這種自由比之傳統的社會自由增加了個人自由的內容，但社會自由則遠沒有恢復到2000年皇朝時期所擁有的程度。那麼，自由為什麼會養成一盤散沙的民族習性呢？根源即在於這是非民主的自由。自由是民主的前提，但並不必然導致民主。社會自由可能是極端專制的，只有個人自由才可能走向民主。但即使是個人自由，由於民主是自由的合作，而自由的個人未必是合作的，或者說合作也可以是採取一種集體主義方式，可以是不平等的合作，可以是自由人之間的專制合作。自由、平等與廣泛的合作，這種個人自由才會導致和形成民主。僅僅自由，就只是一種自主，從個人自由角度說，是有限的、不成熟的自由。

　　正因為如此，改革開放以後，大陸的散沙特性就得到了新形式的呈現，一方面是威權鼓勵散沙化，制約民主傾向的合作；一方面是個體化的掙扎、自卑、傲慢和遊離。個體的掙扎典型體現在個體抗爭、奮鬥和犯罪的潮流中。個體自卑體現為普遍的失落、空虛和冷漠上。個體傲慢突出在對功利主義成功價值的崇拜上和暴發戶心態的流傳中。個體遊離集中在逃離上，表現出兩個典型傾向，一是宗教情緒不斷滋長；一是綠卡情節，恰恰是所謂成功或比較成功的人士，以自己或家屬獲得外國身份為風氣，而這種身份並不一定意味著就是到外國工作和生活，而恰恰只是一種向環境人群表現自己在而不在了的遊離身份的衝動。

　　朱：顧先生，今天說得比較開了，但很有意思。

　　五，房價上漲的根源：通過土地自上而下加價擴大財政

　　顧：再談土地與房價的關係。

　　雖然土地屬於國家，但在直接的操作層面上，由於我所說的「國家」或政府的複雜結構，土地的所有屬性就變得同樣複雜。雖然大陸的土地分國有土地與集體土地兩類，但所謂集體土地只是個虛幻的影象，在國家基本不受限制的征地權利下，集體掌握的不過只是使用權，本質上依然只是國有。那麼，國有是什麼呢？國有的本質實際就是政府所有，因此，根據政府的結構層次，所謂國有也就獲得了瓜分。

　　就某一畝農地的批租來說，其價格包括了從中央政府到地方政府乃至村民委員會的利益。從某一塊國有土地的轉讓來說，其價格包括了從中央政府到地方政府及現有使用單位的利益。這種利益該如何實現？不管獲得利益的手段是採用稅收、收費還是從轉讓收入中上繳或從收入中對下補貼、獎勵、補償的形式，本質上只是一個自上而下不斷加價的結果。我所說的土地價格，是指租用土地方實現批租的全部支出，即土地實際的價格。

　　這種自上而下而不是自下而上的加價是很微妙的，它首先保證的是上位政府的利益，下位政府的利益則在這基礎上予以加價，而越是上位的政府越是在土地徵用方面付出的資金成本、人力成本、社會成本越小，因此就會呈現出利益累進的趨勢。由於上位政府涉及到廣大的面，其包含在價格中的利益就相對穩定或固定，當土地價格較低時，下位政府的加價空間較小；當土地價格較高時，下位政府的加價空間較大。因此，上位政府特別是中央政府對土地漲價的動力小於下位政府，下位政府更希望土地價格上漲。

　　但是，當下位政府級別太低，比如鄉鎮、村民委員會，由於其權利較小，就可能出現一種情況，即加價權利被壓縮到沒有利潤甚至虧本，或者不得不將土地成本比如養老吸勞費、動拆遷費、青苗費等作為儲備金挪用，或者直接壓低、剝奪人們的養老吸勞費、動拆遷費、青苗費等，將它們轉化為利潤。

　　這樣，就出現了兩種相反的價格趨向，一是土地價格不斷上漲，一是價格以接近于贈送的方式轉讓土地，即降價。但總地來說，加價動力更大於降價動力，總趨向是漲價。此外，降價主要發生在工業相對落後地區的工業用地上，一般來說並不導致房產用地的價格下降，相反，可能更刺激工業開發地區房產用地的價格上漲，以彌補工業土地的低利潤或虧本。

　　朱：自上而下的土地加價，利益累進的趨勢，但是，政府為什麼要加價呢？政府土地加價的動力在哪裡？

　　顧：加價的動力是全面的，核心就是政府獲取穩定、鞏固和統治的經濟能力。

　　我只討論直接的經濟動力。直接的經濟動力含糊說來，就是彌補財政的不足，但這樣說不僅含糊，更是膚淺，甚至是誤導。大陸財政什麼時候足過了？周恩來當初宣布既無內債又無外債的時候，財政足了？不足，只不過是該用的也不用而已，只不過是餓死也把米存著或不借米吃飯而已。這些年來，大陸增長最快的是財政，以極不正常的高增長率增長著，財政足了嗎？仍然是不足。財政不足是大陸政府的基本特徵，永遠的特徵。因此，不在於財政的足與不足，而在於如何使用？用於什麼地方？從這個方面去探究，才可以理解土地加價直接的真正動力。

　　與中國皇朝時期政府的高位制度相反，現代大陸的政府設置到了低位，甚至可以說是極低位，這是由毛澤東的支部建到連上的經驗傳統造就的。同時，大陸還是普遍的大政府，即不僅中央政府是大的，而且最基層的政府也是大的。一個鄉政府，並不因為級別低就是個麻雀，它也是只大鳥，身體很龐大，有上百人甚至上千人需要開支報酬的幹部、職工隊伍。皇朝時期，一個農民一生沒見過一個當差的很正常，不僅因為政府只到縣一級，而且也因為一個縣衙門不過十幾個人或幾十個人當差，與自顧自生活著的人們接觸十分有限，今天的大陸人則不同，還在娘胎里的時候就開始與當差的打交道了。這種低位的大政府適合於最高度的集權統治，可以管理人們的思想、生活到極細處，但代價是必須付出從未有過的龐大開支，必須直接支付至少五、六千萬人口的人頭費。

　　這種情況因為依然強勢的官本位文化傳統而加劇。在社會各階層的收入平衡里，龐大的政府人員隊伍並不因為臃腫和低效率而必須成為社會低收入人群，他們必須保證至少中偏上的收入水平。而且，恰恰因為它隊伍的龐大，是這個社會最具有組織性的，一方面是實行和穩固統治的核心力量，但另一方面又是統治的最危險的顛覆力量。在當代大陸，沒有一種社會力量真正具有顛覆能力，最具有顛覆能力的恰恰是統治集團隊伍本身。要消解它的顛覆性，需要有很多微妙的手段，而收入在社會整體中的優越性保證則是基本的，1989年之後，吃公家飯的人口不斷加薪，飯吃得越來越好、越來越優越，與認識到了這一點有非常密切的關係。這樣，就使得政府人頭開支呈現出了高速增長的趨勢。這是最基本的一面。

　　官本位文化傳統與威權主義堅持導致了另一個結果，即人頭費以外的政府開支呈現出高速增長趨勢。政府所擁有的建築、汽車、設備和其它辦公條件越來越豪華、高貴，以體現或暗示一種社會特權地位和身份，以獲取主宰社會的物質象徵。這一點由於當代大陸政府的商業化意識泛濫而加劇，這種意識泛濫導致了政府的投資熱潮。早在毛澤東時代，大陸的經濟增長和工業化就與政府固定資產投資有著密切關係，這至今是一種傳統，可以看成是一種結構性的、政策性的投資，但今天已經不僅是政府或政府主導的固定資產投資問題，而且，政府更已經是參與到了全方位的商業投資和投機當中去了，人們幾乎可以在大陸所有主要的商業領域看到政府權利及其資本的影子，特別是在基礎產業、新興產業和高贏利產業中。這是政府和政府主導的投資不斷增長的趨勢。

　　威權無論良善與否，是好的威權還是不好的威權，共同的特點都是會有限地表現親民態度，一種自上而下的關懷。在經濟方面，包括稅收的減免、財政的補貼、福利的增加。一方面加重稅收，一方面減免稅收。一方面增加財政收入，一方面拿出一定的財政進行補貼。至於福利，雖然是世界上最高稅率俱樂部成員之一，但不是福利國家，而僅僅是福利政策，是非常有限的福利，取消了福利再給予福利。當福利取消的時候，財政並不因此而寬鬆，當給予福利的時候，就成了額外的支出增加，就如賭徒，贏錢的時候揮霍，本金並不因此增加，輸錢的時候卻減少了本金。雖然努力進行著平衡，但在現代世界福利化狀況的催化下，在追求好的威權的意志下，親民支出的壓力呈現出不斷加大的趨勢。

　　六，政府和政府資本的私有化共謀

　　朱：顧先生，你不認為腐敗也是種動力嗎？

　　顧：腐敗？你說的腐敗是什麼含義？社會的、制度的還是法律意義上的？如果腐敗只是指貪污賄賂，腐敗雖然可惡但並不可怕，它即使成為一種普遍的現象，也只是一種個案意義上的土地加價動力，而不是普遍本質的動力。它可以是一種流行，但不是根本。根本在於政府和政府資本的私有化共謀。

　　朱：政府和政府資本的私有化共謀？天啊，你在說什麼？

　　顧：政府有私有政府和公有政府。政府的屬性不在於什麼人控制和參與權利，而在於多少人和多少社會角色控制和參與權利？在於怎麼控制和參與權利？這一點與一個國家是否主張公有制還是私有制沒有絕對對等關係。

　　早期國家的政府都有公有性質。我的觀點，傳說中的堯、舜已經是國家社會，但這種國家的政府不是堯、舜及其家族私人控制的政府，而是各個氏族、部落通過長老群體共同控制的政府，所謂禪讓制度實際就是一種公有政府領袖的選拔制度。禹的轉折是消解了對政府的共同控制。早期國家的這種公有性在古希臘，體現為一種民主制度。英國民主制度的建立把國王對政府的私有降低到了象徵意義，雖然是一群私有者並主張社會的私有制，但政府則是大家的共同所有，這種共有形成了政府的公有性質，在盧梭那裡就是契約國家，即人們按照自由契約建立國家，政府為人們所共同所有，國王只是一種代表性的職位。今天所有西方國家的政府都是公有的政府，雖然這個政府所捍衛的是社會的私有制度。

　　現代中國的公有政府開端於孫中山擔任臨時大總統的政府，正式奠基於袁世凱的政府。袁世凱雖然依靠北洋系力量達到了共和中的專制，但公有政府的性質和形式從根本上束縛住了他的專制發展和鞏固，他試圖擺脫這種政府的公有性，恢復政府私有的皇朝制度，從政府的性質、形式和實際上全面實現他的專制夢想，結果成為歷史鬧劇，這一插曲反而鞏固了中國政府公有性的歷史絕對性。毛澤東雖然自比秦始皇，皇權意識濃烈，但他並不敢也不願意成為政府私有的秦始皇，甚至連袁世凱的冒險也不能做出，畢竟，他還自比為了馬克思，在他身邊潛默著養老的、被他私下稱為「老右派」的解放軍總司令朱德，曾是護國反袁關鍵戰役納溪之戰的主戰場指揮官、再造共和的英雄。

　　當一個公有政府與社會的政府公有制及共產黨的絕對領導結合為一體，當任何個人及其家族都不可能做私有政府的夢想，而政府所擁有和控制的資產、資源在一個國家絕對大時，在市場化條件下，這一絕對大的資產、資源所形成的佔有誘惑必然達到絕對大，就形成了一種現實的可能，即不是一個人、幾個人，而是一群人或一個社會階層乃至幾個社會階層對政府進行私有共謀，即並不將這個政府私有化，並不觸碰政府公有的歷史絕對性這一死亡陷阱，但在私人的經濟利益和目標上達到同樣的目的和效果，就是那麼一批官員及其親屬、親信，曾經仇恨的放下仇恨，曾經友愛的也重新組合，通過對政府及其資產、資源的管理、控制、支配，共同實現私人的消費增長和財產增長，如有可能則實現個人資本的形成和增長。

　　具體說來無非是在三個空間進行發揮。一是擴大行政官員工資的差等，二是擴大企業官員的收入差等和股份權益，三是直接轉化為私人資本。

　　七，權利差等提供收入差等，高消費不必依賴於掌握私人資本

　　朱：能不能解釋一下在這三個空間如何發揮？

　　顧：先要弄清一個道理，就是私人資本的所有者並不等於可以將所擁有的資本，任意轉化為實際的個人消費金額或私房現金，他必須既要受企業內部管理的約束，也要受政府和社會管理的約束，其嚴格程度由資本所在企業環境和社會環境決定。因此，特別是在一個企業環境和社會環境規範的空間，私人資本所有者所可以實際實現和支配的個人消費金額或私房現金，通常只能是占所擁有資本較小甚至很小的比例。一個年收入100萬元的僱員與一個擁有5000萬元資產的老闆所可以實現的個人實際消費，可能並沒有什麼多少差別，特別是當這個僱員不需要為自己所從事的工作承擔什麼經濟、人身、名譽風險的時候，他的消費人生可能比老闆更具有優越性。弄清了這個道理，很多問題就比較容易理解了。

　　擴大行政官員工資差等的關鍵在一個差等上，這個差等意味著巨大的經濟利益差異。最低級的公務員是寒酸的，但每提升一個等級，也就上了一重天。這種差等並不直接表現在政府規定的工資額度上。在大陸，這種工資額度看上去幾乎等於了清貧，或至少是下層公務員接近或等於了社會的貧困階層，問題在於更重要的其它的消費和收入，而其它的消費和收入通常是與這種核定的工資差等相因應或相對應的。

　　2004年大陸公款吃喝2700億元，按當年正式公務員640萬人計算，人均5.8萬元；假設為政府當差的人口總數是6000萬，人均4500元。這是不可能的，浪費、揮霍也沒這麼多，真正為公務的吃喝根本不會有這麼多，甚至可能只是佔了一個小小零頭，很大部分是轉化到了三個方向：一是個人吃喝消費，減少了官員個人家庭飲食開支；一是轉化為了各種個人消費品，用餐飲業的發票沖帳，減少了官員個人和家庭其它消費開支；一是開了發票報銷，直接轉化為了官員個人現金收入。總之，是轉化成了官員個人消費和收入，而這種轉化程度在總體上與官員的職級成正比。

　　不僅是吃喝問題，包括所謂的公車私用，本質上都是官員個人消費和收入的增加。此外還有住房等問題。更重要的收入是工資外現金收入，它構成了收入的主要部分。有兩個部分，一是明確的獎金、補貼，一是不明確的獎金、補貼，這兩部分收入都是根據核定的工資差等比照發放的。工資級別越低，則參照比例越小，收入越少；工資級別越高，則參照比例越大，收入越多，高到一定級別，其獲得的實際個人消費就遠遠優越於了社會中等資產的私人老闆。這正是政府至今不敢公布官員收入和財產的原因所在。但是，當級別高到國家主席時，雖然名義上是政府最高工資，但其實可能是居住北京的科以上幹部里的最低收入，因為，沒有人有給他發放規定工資外現金的權利和膽量了。

　　朱：呵呵。

　　顧：再說企業官員的問題。我所說的企業官員不是指政府部門中執行經濟行政管理職能的那些官員，而是那些所謂的企業家。在某種意義上，我有兩個不承認：一是不承認大陸有真正的國家所有或所謂的全民所有，只承認政府所有；一是不承認政府資本經營領域有真正的企業家，更願意稱呼他們為企業官員。只是由於語境習慣，不得不經常隨眾使用語詞，比如不得不使用國家所有、國有、全民所有等語詞。

　　雖然政府在性質和形式上具有公有性，但這種公有性在實際中、制度中是被現實地予以限制的，這正是可以對政府進行私有共謀的基礎。龐大的政府資本的存在，使得對政府資產進行私有共謀有了非常大的空間。

　　所謂國有企業，或者說政府企業，就其產業來說具有一種雙重特徵：一方面因其壟斷和所謂的涉及國計民生而容易經營，通常可以形成為暴利行業；另一方面，則又永遠是財政的黑洞，是吞噬納稅人貢獻的饕餮。當真實虧本時需要財政補充，即使盈利也可以做成虧本帳面獲取財政，這是虧本名義的財政黑洞。當盈利，或不得不盈利時，就採取似乎雄心勃勃的擴張手段，以龐大的投資計劃獲取財政，這是投資名義的財政黑洞。也就是說，不管是虧本還是盈利，都是財政黑洞。

　　由財政直接補貼，是直接的財政黑洞，大陸這一最大的黑洞是金融產業。非金融產業成為直接的財政黑洞能力有限，也更多制度限制，因此，更走的是間接道路，即從銀行獲得貸款，做銀行的黑洞。當帳面虧損時，自然沒有能力上交紅利給財政；當帳面盈利時，作為資本方的政府同樣收不到應該有的紅利。這些問題總合起來，就構成了企業官員的經營無風險性，從而保證了個人利益的無風險性。

　　企業官員收入差等的擴大，使得企業中上層官員有了高收入的依據，特別是企業的高層官員，除了直接的收入，更可以獲得股份權益，兼具了政府企業官員和私人資本的雙重身份。無論是富廟還是窮廟，和尚總是富的。僅僅形成這樣的私有共謀可能還不滿足，一部分人可能還想徹底私有，於是，就出現了共謀著的私人資本，或者將政府資本直接轉化為私人資本，或者以一個小的私人資本在與政府和政府資本的交易中迅速成長起來。

　　朱：私人資本會增加政府的開支嗎？

　　顧：我說的是共謀的私人資本。大陸私人資本有四大塊：一是外國私人資本，主體是西方壟斷資本，它們因其跨國壟斷身份和有一個祖國背景而具有強勢；二是共謀圈的私人資本，它們因參與共謀而取得強勢；三是海外華人資本，主體是港台資本，他們因統戰等因素而在總體上具有一定優勢；最弱勢的是共謀圈外的私人資本，是真正的民族私人資本，但最弱勢，總體上被壓制著，基本只是中小資本，特別是小資本。所有的私人資本都為政府貢獻了稅收，但共謀的私人資本也更直接或間接地獲得政府財政、政府資本和資源，更增加了政府的開支。

　　朱：這怎麼理解？

　　顧：以政府採購為例子。比如電腦。政府集中採購應該是為了節省開支，但恰恰相反，是增加了開支。這方面由多方面的原因造成。有政府內部的原因，比如一個部門本來只要10台某個技術等級的電腦，但這個部門沒有採購權，只能報批，報批的規則是多報、報高，結果就多買了電腦，買了過好的電腦。更重要的是私有共謀。集中採購形成了更集中的權利，產生了大單，兩個因素合成，就成為私有共謀的瘋狂目標，並具備了實現共謀的契機和條件，結果，集中採購不僅沒有節省開支，反而買了更多的電腦、價格更高的電腦。比如政府建築物，在共謀下造了更多、造得更奢侈。比如小學生課本和讀物，在共謀下印刷價格更高，必須訂閱的讀物更多。比如所謂國有資產流失中的盜竊式、掠奪式股份制手段、轉讓手段等等，都不過是共謀的本質。

房價上漲原理——訪顧則徐（中）　　八，政府開支增加是土地加價的直接動力

　　朱：政府開支的增加形成了土地加價的動力。

　　顧：開支不增加也要佔有土地價格中的利益，開支的增加則刺激了土地加價。僅僅從土地價格的角度說，與地租理論似乎接近，但只可以認為與地租理論有關聯，而不是地租理論可以解釋的，因為，這並不只是地租理論的模式，而更是土地在政府絕對壟斷下的政府成本模式，土地的價格決定於政府開支的需求。由於多個方面決定了政府開支呈絕對上漲趨勢，因此，雖然在某個時期或土地結構中的某個部分、某個地塊會出現降價現象，但在總體上，土地的價格呈絕對上漲趨勢，這種漲價所遵循的途徑是大致的政府自上而下的加價方式。

　　朱：難道政府的開支不是由稅收決定的嗎？

　　顧：大陸政府的開支由稅收保證，這是基本的部分。增加的開支則不是由稅收保證，傳統的渠道是來源於收費和罰款。收費是收取稅收以外的各種費用，有所謂合理的收費，有所謂不合理的收費，但即使不合理收費，收了也就收了，這是一種權利，很少會出現已經收了再退還的事情，被迫交費的是不得不交。罰款也有正常的罰款與不正常的罰款，政府缺了幾十萬甚至幾個億的，集中檢查一下交通什麼的，集中罰一下款，刮一下地皮，就解決了。這在中國是有傳統的，軍閥時期就泛濫了。這是威權政治的財政特徵之一。也由於威權，由於威權造就的絕對訴訟地位，欠債特別是欠銀行的債成為經常的手段。

　　朱：欠銀行的債最終不是要用財政彌補的嗎？

　　顧：一般來說，基層政府比較多欠消費的債，比如一些鄉鎮政府欠酒店的吃喝債。除了中央政府以外，欠銀行的債是夢寐以求的，是欠不到的苦。有直接向銀行借款的，有通過某種手段騙取銀行資金的，還得了就還，還不了就談判，連談判也不能夠了，就只能讓銀行壞帳。問題在於大陸銀行的無最終風險和中央包攬這兩個特徵上。大陸的銀行並不是真正的商業銀行，都不過是中央銀行變換了身份的商業機構，因此，這些所謂的商業銀行沒有最終風險，不會有因為經營不善、無法兌付存款而倒閉的命運，他們最終將由中央財政保證安全，將由行政力量保證安全。這樣，地方政府的責任就最小化，而威權體制下的政治管理、社會管理又將各地銀行納入到了各種權利機構和地方政府的影響和控制之下，從而提供了各種權利機構和地方政府盜取貸款的巨大空間。在一定的條件下，對某個地方政府來說，從銀行得到一筆貸款就等於揀到了一筆錢，是政府首腦的一種本領。這裡面是十分弔詭的。

　　朱：太可怕了。

　　顧：在流行政府直接開辦獨資公司的時候，這種情況曾經是十分瘋狂的。包括銀行自己開辦的所謂的三產公司，也大量盜取了貸款。

　　當赤字財政政策的理念被接受，就提供了解決增加開支的新的巨大空間。赤字財政政策是一種刺激經濟發展的手段，但在大陸使用這一手段，就可能導致赤字的無限度化，因為，大陸政府不存在因為過多負債而破產的問題。在大陸，即使一個最基層的政府，也不會因為負債過多而宣布破產。事實上，至少在鄉鎮一級，如果進行審計和公開，應該宣布破產的政府數字將是非常龐大的。但人人知道不會有一個政府宣布破產。

　　但是，即使赤字，也要能夠赤得到字，要能夠負得到債。騙銀行的錢也要有本事騙到。這樣，由於土地的政府所有，土地這塊龐大的資產就成為了更現實可行的解決開支增加的方向。對低位政府來說，獲得土地收益有合法與非法兩種途徑。合法途徑就是履行了法律、法規規定的土地使用批准程序，不履行批准程序的是非法途徑。之所以要走非法途徑，基本原因是兩個：一是批准規定不能滿足土地使用目的，比如在佔用耕地的額度之外，工業用地當商住用地開發，等；二是為了避掉與批准對應的上繳上位政府的相關稅費，要知道，批准不等於就是蓋一個章的問題，而更是要繳錢的問題。

　　我在前面討論自上而下土地加價規則時提到，當政府權利較小時，低位政府的加價權利可能被上位政府剝奪。這種情況當到了基層政府或連政府牌子也沒有的村民委員會時，這種剝奪會形成為一種普遍的狀況。這樣，基層政府為了保證自己的利益，就寧願低價格出讓土地使用利益，即違章使用土地，雖然價格低，但實現的收益則可以高於合法轉讓的土地。一個村或一個鄉，正式、合法批租出一畝地名義上為20萬元，但交給上位政府的是19萬元甚至全部20萬元，還得賠上數額不小的業務費或招商費，賠上土地平整費，等，不如每年收個3000、5000元租金，或一次性收個3萬、5萬的，所獲取的直接收益遠要比合法轉讓土地多得多。僅僅這種利益誘惑，就足以導致大陸非法使用土地泛濫化。

　　自上而下土地加價的原因，是上位政府要保證自己的利益，而下位政府也要獲得自己的利益。其中利益共謀是一方面，另一方面也存在著利益矛盾。共謀的一方面造就了土地使用合法化的主導傾向，矛盾的一方面則經常造就了土地使用的非法化衝動，並積累出土地使用非法化的普遍傾向。因此，並不只是基層政府和村民委員會非法使用土地，除了中央政府以外，除了中央政府本就沒有合法、非法使用土地的障礙以外，中央政府以下的各級下位政府，都具有非法使用土地的衝動傾向。

　　當然，與房價緊密相關的，主要不是非法使用土地，而是合法使用土地，更是利益共謀的一面，即使有利益矛盾，也是在保證上位政府利益前提下的土地加價。雖然在大陸有大量商住房的土地是非法的，但作為商品房的房價，土地使用的基本面是要遵循合法途徑的。所以，我更強調土地的自上而下加價。

　　九，土地價值由三部分構成，是可以被政府調控的

　　朱：顧先生，土地加價可以是任意的嗎？不需要遵循市場原則嗎？

　　顧：土地加價不能說是絕對任意的，但至少可以說是任性的，是既不能任意，又可以任意，具體幅度由市場和政府性格及其意志共同平衡。

　　經濟自由主義的核心理念之一是市場決定論，但在大陸，經濟自由主義恰恰陷在了市場的陷阱中。什麼是市場？市場是由交易總和的。但僅僅這樣理解市場遠遠不夠，因為，交易實際有著複雜的情況，可以做類型分析。有自由的市場，有不自由的市場。作為一種現實價值和主張來說，經濟自由主義更適合於自由的市場，在不自由的市場並不能夠結束實際，而只能作為一種意見或異見提出，在某種情況下可以成為一種正義立場，因為作為自由市場的前提平等與自由並不由市場的自由自然形成。白居易的《賣炭翁》也是交易，「一車炭，千餘斤，宮使驅將惜不得。半匹紅紗一丈綾，系向牛頭充炭直」，雖然近乎掠奪，但終究也得到了「半匹紅紗一丈綾」，不能否定這也是一種交易，類似的貿易在長安皇宮外形成了一個市場，甚至看上去可能是個很繁榮的市場。在這種情況下主張經濟自由主義，宮使不得對賣炭翁驅將，應該彼此平等自由地議價，則經濟自由主義是正義的。假設長安宮市是個自由貿易的市場，在自由貿易的環境中出現了「宮使驅將」的情況，則經濟自由主義就不僅是個立場，而且是一種可行的良善政策，更能夠維護自由貿易的良性發展。如果看到了市場就讚美，看不到這是個「宮使驅將」的市場，以為凡貿易都是自由的，認為一車炭的價值正是「半匹紅紗一丈綾」，一種頭腦簡單的市場崇拜，那麼，就成了一種蒙昧的經濟自由主義。如果這種蒙昧的經濟自由主義又屬於既得利益集團，一邊做「驅將」的宮使，一邊讚美市場，那麼，就不只是一個蒙昧的問題了，而是足夠懷疑其有著詭異的面目。

　　如果因為集權的計劃經濟主義具有某些優點，而把它移植到自由市場的土壤上，那麼，無疑是極其愚蠢的。因為非常明顯的愚蠢，所以，世界主要的經濟體系至今還沒有發生這種糟糕的情況。在缺乏足夠自由的市場中追求自由是正當的理想，因此，把經濟自由主義移植到這個土壤中就是崇高的。但是，崇高通常伴隨著悲劇。當市場缺乏足夠的自由而實行經濟自由主義主張，這種經濟自由主義便只能造就市場的進一步不平等，在經濟自由的假象中強化出自由形式的不自由。經濟自由主義的大師哈耶克並不僅僅討論經濟的自由，他更強調的是社會普遍的個人主義。蒙昧的經濟自由主義並不懂得這一點，以為經濟自由可以在現代社會孤立地發生和存在，不知道市場與市場有著非常大的區別，單純地崇拜市場。對市場的崇拜更受到了馬克思經濟基礎決定論的深刻影響，以為只要有了市場，一切的自由與平等及社會的廣泛合作就被決定了，進一步把市場崇拜引向了狂熱，就象因為迷信而崇拜大神，並因為這種崇拜導致的迷亂，便以為自己也是大神了的村婦一樣。

　　從市場因素角度說，在總需求自然增長前提下，土地交易的價格總量決定於總需求，而不是決定於土地供應數量。這一點大陸與香港有很大差異。香港的總面積較小，人群分佈群落具有自然性，因此，總的特點是可以提供交易的土地面積具有突出的有限性，這樣，土地交易的規模就更決定於土地供應總量，價格隨土地供應總量的變化而自然變化。大陸雖然耕地的人均數量比較低，但可供設立永久性建築物的土地總量龐大，因此，大陸可供交易的土地數量也就龐大。這一點由於大陸人民長期養成的低生活質量滿足度和吃苦耐勞傳統，就更增加了可以提供交易的土地數量，比如一個地方缺水、少電、污染、沒氣、風沙，依然可以成為合格的、可供交易的土地，甚至成為市場上的黃金寶地。

　　朱：土地價格總量決定於總需求與決定於土地供應總量這一差別意味著什麼？

　　顧：這種差別對土地單位價格的決定來說，恰恰會呈現出相反的機制。土地價格總量決定於土地供應總量，則平均的土地單價決定於總需求。土地價格總量決定於總需求，則平均的土地單價決定於土地供應總量。平均的土地單價決定於總需求，則意味著土地市場的自由程度較高。平均的土地單價決定於土地供應總量的市場自由程度較低，當土地為政府所控制時，則決定土地單價的市場自由程度趨向非常低，政府在土地單價的決定機制中扮演了核心角色。

　　在大陸，土地的價值差決定於三個方面：一是由國土的行政等級制賦予的權利價值，比如中央政府直接控制的土地、省級政府控制的土地、地級政府控制的土地、縣級政府控制的土地等，比如政府直接控制的土地與企業擁有的土地，比如城市地區土地與農村地區土地，比如國有土地與集體土地，比如非耕地與耕地，比如工業用地與商住用地，等等，這種複雜的等級是一種價值，可以稱為土地的權利價值；二是由權利同心圈與政策重心圈賦予的疆土價值，大陸全部的疆土依據其與政府權利中心的同心圈距離而形成價值差，並由政策重心形成的疆土圈形成價值調整，比如原來作為海灘漁村的深圳因其與權利中心較遠而土地價值較低，成為改革開放的特區後土地價值調整為了較高，這種情況可以稱為土地的疆土價值；三是地租等級。

　　大陸任何一塊土地的價值都是這三個方面的總合。也就是說，大陸土地價值並不只是決定於地租，而且更由它的權利價值和疆土價值決定。比如某地本為人跡稀有的農村荒涼之地，地租等級較低，權利價值也較低，但這塊地如果比較靠近省政府所在地，則就可以擁有較高價值。當該塊土地被劃為所謂的國家級開發區，權利價值和疆土價值都得到大大提高，土地價值被最大化。但後來中央政府政策變化了，取消了它作為國家級開發區的特權，當該塊土地在這期間沒有得到開發投入，則其價值復歸為原來；當該塊土地在這期間得到了一定量的開發投入，則它的地租提高，其總價值比原來提高。可見，在土地的價值層面，政府已經具有主導的意義，地租只不過是土地價值的基本面。

　　朱：顧先生，你的理論已經突破了地租理論的限制。

　　顧：不是我突破了地租理論，我沒這麼偉大，而是大陸政府打破了地租理論，是大陸的土地市場違背了地租理論。僅僅地租理論，並不能解釋大陸的土地價值，更不能解釋大陸的土地價格。

　　從我這個土地價值三構成說里，可以引申出一個非常重要的命題，即：土地價值不再是自然形成，而可以成為政府主動調控著的對象。因為政府調控著土地價值，從而，政府也就從根本上掌握著了土地價格的命脈和根據。土地價值不再具有穩定性和絕對性，不再是價格波動遵循的自然依據，一方面決定著土地價格，另一方面又是可以象價格一樣波動著的，是可以被人為調整的。由於土地的政府所有，由於作為一種威權的政府總是具有使自己增值即控制更多資產價值的動機，因此，大陸土地的總價值也就具有不斷被調整趨高的走向，從而在總體上決定了大陸土地交易總價格的上漲趨勢。

　　十，神秘化了的土地交易

　　朱：既然如此，那麼，土地交易就非常簡單了，政府直接控制價格就可以了。

　　顧：不，恰恰相反，土地交易將變得特別複雜，甚至難以呈現出一貫的市場規則，幾乎難以把握，會經常表現出神秘化的傾向。

　　一方面，政府在本質上具有著直接控制土地價格的地位，另一方面卻也弱化了控制土地價格的能力，成為不自由的威權。根源在於兩個方面：一是土地交易的本質終究是一種資本契約——大陸不存在個人的土地交易，交易主體必須具有法人地位——，這種資本的自由本質決定了交易一方或多方不會甘心於政府的價格決定，會不斷抗議、衝擊乃至盜竊政府的控制權利，自由的資本既可以與威權合作，共享自由，也會限制威權的自由；一是我前面曾經說過的，大陸政府剛性金字塔前提下的複雜結構，一個中央政府之下有無數的「政府」，它們彼此間既是統一的和同一的，又是對抗的、衝突的和不一致的，它們自身已經構成了一種市場化主體，或者說構成了一種特殊的競爭市場，以不自由的角色總和為了一種自由的群體，從而失去作為威權的自由。一方面是政府與資本的關係，一方面是政府之間的關係。

　　資本天然是競爭的，而政府同樣也是競爭的，不僅是地方政府與中央政府之間的競爭，下位政府與上位政府的競爭，而且更是地方政府之間的競爭，即所謂的地區競爭、條塊競爭。從宏觀經濟的角度說，在中央政府的宏觀控制前提下，土地交易價格的實現具體決定於資本間的競爭關係、資本與政府的競爭關係、政府間的競爭關係，呈現為一種有序控制下的無序現實。

　　在土地價格總量決定於總需求前提下，當總需求一定時，則政府的土地交易總收益一定。競爭關係必然刺激出土地供應總量增長，當土地供應總量的宏觀控制放鬆時，則這種增長會出現近於瘋狂的局面，以分割總需求這塊蛋糕。這種情況典型出現在鄧小平1992年南下講話后的大開發浪潮中。土地供應總量的高速增長決定了土地單價的低增長、無增長乃至降價。這種競爭著的土地供應總量高速增長必然導致土地交易的泡沫化，形成瘋狂的圈地運動，一方面是虛構使用目的的圈地，一方面是形成價格虛象，即不兌付全部價格的交易，以少兌付乃至不兌付價格的方式實現土地交易，從而積累出圈地的經濟危機。這種圈地的經濟危機在1995年便徹底呈現了出來。

　　擺脫圈地經濟危機的需求強化了中央政府的威權，不得不依賴中央對土地開發的調整和控制，從而限制土地供應總量的增長。土地供應總量增長的約束導致土地單價增長，但政府土地交易的總收益依然不變。所以，僅僅這樣並不能夠從根本上解決問題，並不能從根本上增加政府的土地交易收益。無論危機與否，只要試圖獲得更大的收益，就必須提高土地總需求。提高總需求的基本方法只能是兩個，一個是政府主導的固定資產投資高速增長，一是走招商引資的道路。

　　政府主導的固定資產投資一直是大陸刺激經濟增長的傳統手段，同時，也是增加土地使用的重要途徑。有這樣兩個直接好處誘惑和其它一些很重要的相關誘惑，所以，雖然一直叫喊固定資產投資比例過高，但始終能夠居高不下。大陸政府無法擺脫國民經濟的政府主導固定資產投資高比例這一強烈鴉片的誘惑。

　　在提高土地總需求上，招商引資與政府主導固定資產投資增長可以達到同樣效果，考慮到招商引資更重要的方面是引進外資，因此，就是比政府主導固定資產投資增長更好的途徑。招商引資分兩大塊，一是針對內資，一是針對外資。針對內資的招商引資不能增加大陸資金總量，但可以誘引出國內投資熱情，導致土地使用面積增加。這方面會形成資本的集中，向權利價值中心、疆域價值重心和高地租地區集中，形成土地的集中開發和使用，從而推動土地單價在這些地區的大幅度上漲。雖然有輻射效應，會因此帶動其它地區土地單價上漲，但更重要的特點是形成土地價格的貴賤分化。對外的招商引資可以絕對增加大陸資金總量，導致土地使用面積的絕對增加。引入的外資分佈與內資集中的地區性結構基本一致，進一步強化了土地的集中開發和使用，導致土地單價的上漲。由於資本的集中與土地開發的集中，所謂土地單價的上漲就具有了地區集中性，從而構成房價地區性集中上漲的基礎原因之一，一些地區房價以每年20%以上的速度連續上漲，更廣大的地區則低增長甚至沒有增長，政府統計一平均則仍然是低增長，似乎房價非常合理，沒有任何泡沫。

　　提高土地總需求另一個非常重要的手段，是行政性或政策性方法。這方面的切入口是兩個，一是對建築容積率的行政控制或政策調整，一是通過所謂的「舊區改造」增加土地佔用面積。對建築容積率的行政控制或政策調整，一個方向是提高容積率，單位土地面積上建設最可能多昂貴面積的建築，形成資金的高度集中，從而使地租提高，地價高幅度上漲，刺激對高貴土地需求的增長。另一個方向正好相反，是限制降低容積率，限制單位土地面積上的建築面積，使投資者必須購買較多土地才能達到獲取一定建築面積的目的，從而使一般土地的需求得到增長。所謂「舊區改造」，是由政府單方面決定城市某個地區的建築全部屬於不適合居住的「危舊房」，以低廉的成本將該地區建築予以拆除，造就一批必須要購房的人口，在該地區土地上以比較高貴的價格建造房子，使被拆住房人口不能承受或只能少量承受原地居住的代價，不得不接受政府將他們遷徙到土地價格較低地區的計劃。

　　當通過一定手段實現土地總需求增長之後，這種增長著的總需求便呈現為一定的總量和增量。由於我所說的土地單價決定於土地供應總量，因此，政府就擁有了控制土地單價的充分能力，即在土地政府所有的基本制度下，政府可以實現對土地供應總量的剛性控制，當需要平抑地價時就多批投市場土地，當需要提高地價時就少批投土地。具體採取平抑還是提高，多批投還是少批投，由政府從自己的利益需要出發，而不是從市場需要出發。這就是2005年前後開始，政府一邊試圖平抑房價，一邊卻減少土地投放並提高土地成本這一矛盾現象的基本秘密。

　　十一，政府與房地產商：矛盾著的共謀關係

　　朱：這一點，很多房產商很有意見。既然要平抑房價，就應該多造房子，多造了房子才可能使房價降下來，而多造房子就必須多使用土地。

　　顧：這是從純粹市場角度的看法，不是從政府利益主導的現實市場角度的看法。

　　整個大陸是個被經營著的大陸，最大的經營者是政府，不是資本。以往所謂的社會主義經濟屬性是由所謂的國營經濟佔主體保證的，現在則有所不同，是國營經濟的壟斷化與政府利益的佔主導，而由於不同政府的不同利益糾葛，這個市場就現實地趨向了複雜化和神秘化。政府在房價上漲時擔任了推動角色，當上漲到一定時，引起民眾普遍的恐慌時，政府又擔任了平抑房價上漲的角色。房價上漲時政府實際是最基本和最大的得益者，共謀的資本也達到了掠奪的目的，但令民眾恐慌的房價又轉而成為政府獲取新利益的工具，可以把站在前台的房產商作為打壓目標。

　　設定房價為一定，則房產商有一個土地成本承受限度，土地價格的上漲導致房產土地成本上升，房產商的利潤就被擠去。擠到哪裡去了？到土地和稅收上去了。這是政府對房產商的一種迂迴剝奪和清算，得益的並不是民眾，而是政府。房價為不一定，是根據供求關係的變數，由於政府已經削弱了民眾購房信心，房產商的利潤率下降，其出路就只能是繼續擴大建設，增加房產供應數量，這就需要土地，就不得不向政府屈服，一方面希望政府能夠支持民眾的購房信心，一方面則接受漲價了的土地。

　　經過一定時間的調整、洗牌，限制了的土地供應造成土地緊缺，土地緊缺導致市場房產供應量減少，終於，房價恢復上漲。民眾依然什麼都沒有得到，重新洗牌過的房產商重新得到高利潤，政府則達到了土地價格提高的目的，用最少的土地實現了最大的收益。涉及大陸商品房的土地出讓一年為6000億元，是房產銷售總額的40%左右，再加上政府所收取的各種稅費，政府是房價利益構成中的第一獲益人，其次才是房產商人。

　　朱：按照你的說法，政府與房產商人之間是一種衝突的關係。

　　顧：這只是一方面，更重要的方面是一種合作的關係，共謀的關係，甚至就是共同的關係。要知道，他們都是得益者。

　　房產商必須與政府建立合作關係。如果僅僅看到資本與權利的結合是不夠的，因為資本與權利並不天然會結合在一起，當權利不會給資本帶來利潤的時候。但在大陸，房產商必須與政府合作，不然就別做房產商。在大陸，僅僅有資本就想造房子是不能按照自己意志實現的，造一棟房子，門開在哪裡也是要審批的，也即最終決定權不在自己，而在政府。對一塊土地的開發，造什麼？怎麼造？設計報批的過程也是一個共同研究的過程，共同研究的過程也是個共謀的過程。

　　至於很多房產商，名義上是商人，其實他的公司就是當地政府的公司，他的原始資本是政府的投入，他的內在身份也是這個級、那個級的幹部，他與政府是一個群體，是一種共同的關係，而這種商人及其企業和資本，正是在大陸房地產業中佔據了穩定的和主要的地位的一群。

　　十二，土地絕對不缺，而是結構性缺少

　　朱：顧先生，你不認為土地價格的上漲與大陸缺少土地有關係嗎？

　　顧：大陸缺少的其實並不是土地，而是水。水才是致命的，是決定將來房產在一個地區暴漲、在一個地區暴跌的總根源，是決定土地之所以成為土地的根源。水的短缺將導致大陸耕地的絕對減少趨勢，同樣也將導致出現環境適宜居住土地的絕對減少趨勢。但這是一個長遠的問題，從房產價格的角度說不是眼前的問題，或者至少不是眼前直接影響房地產業土地價格的因素。即使房地產價格問題可以有長、中、短期的考慮方式，但終究只是個「眼前」的問題。用長遠角度的土地絕對缺少與眼前的土地資源短缺問題混淆在一起，是流行的為土地漲價辯護的理由，是流行的解釋土地漲價的理由。其中的邏輯，並不能夠經得起深入的推敲。

　　土地的佔用和使用方式不同國家和民族具有不同的歷史傳統，在歷史的過程中形成有自己的生產方式和生活方式，對地理、地形的選擇和能夠滿足需要的土地面積具有不同的要求。游牧民族需要的是草原，農耕民族需要的是耕地，狩獵部落需要的是山地和森林，漁業民族需要的是海灘和島嶼，商業民族需要的是港口和道路，對一個民族適合的良好土地對另一個民族來說，可能是利用價值並不大的土地。游牧人口需要廣大的土地，粗放耕作的人口需要較大的耕地，園藝化精細耕作的人口有較小面積耕地就可以得到滿足。大陸用佔世界7%的耕地解決了佔世界22%人口的吃飯問題，雖然吃的飯水平並不高，也得益與現代農業科技的進步，但更重要的是得益於幾千年養成的精細耕作的農業傳統。人們的居住方式也是同樣道理，也有著不同的歷史傳統。中國長期就是個人口大國，至少兩千年裡多數時期是這樣，其中一定形成有自己獨特的解決居住土地的方式。當今天世界上很多國家人口密度大於中國人口密度的時候，而我們在叫喊缺少解決居住的土地，這一定說明現代大陸出了問題，解決居住的方法已經拋棄了很多適合的傳統。

　　我前面說了大陸土地價值的三構成說，這同時也是造成土地趨向緊缺的根源。土地價值的三構成所形成的一個直接結果，是土地價值差的兩極分化，一方面使一部分土地的價值不斷提高，一方面則導致大部分地區土地的絕對和相對貶值。價值不斷提高的土地集中了資本和人口，絕對和相對貶值的土地則難以吸引資本和保持人口。當資本和人口集中，以及相應的就業、福利、政治權利、文化崇尚的優勢，弄得人人要當北京人，人人要當上海人，人人要當深圳、廣州人，城市化不是以自然的狀態進展，而是以畸形的態勢發展。一方面是建築密集化、土地緊缺，在所謂的內地落後地區則是土地使用效率低下，而建築密集地區人口的位移、疏散又需要佔大量土地面積的交通，導致相關地區耕地被進一步佔用。一方面是缺少土地，一方面是浪費土地。

　　不能自由遷徙的戶口制度是加重土地緊張和房價上漲的又一個深層原因。人口的流動是不能限制了的趨勢，但總體只能叫人口流動，而不能叫人口的遷徙。人口流動而不能遷徙，使越來越多流動著的人口具有了雙重身份，一方面是仍然屬於甲地的人口，戶口在甲地，根在甲地，不管他在哪裡生活，派出所蓋個章仍然要回甲地，因此，甲地的房子必須仍然保存；另一方面，他已經在乙地工作、生活，也買了房子，但他終究不屬於乙地的人，對乙地來說只是個外地人，是個遊民。這樣，他作為實際的乙地人口又屬於甲地的法定人口，就不得不保持雙重的生活設施，包括房子。

　　一些傳統的建築形式被不恰當地拋棄，人們進行生活的人際關係比較緊密的群落方式被破壞，可以看作是技術進步過程中的不明智選擇，在一定程度上也加重了土地的緊張。比如上海的石庫門弄堂房子，具有很大的容納人口的能力，人際關係緊密，一些公用房屋面積和弄堂設施由人們自己協商使用，利用率達到最大化。不是設法對這種傳統建築形式予以改革，而是輕易拋棄，是並不明智的。要麼是過去的不講究綠化，一講綠化就片面追求綠化面積，所導致的後果就是土地被不切實際地耗費。

　　良好的社會和經濟的發展一定是自然的，自然的發展是實際的和自由的，是該什麼狀態就處於什麼狀態的發展，不是由某個人或某些人按其主觀的想法強求其他所有人按其設想的發展。因而，良好的社會和經濟發展恰恰在表面上不是理想化的，不是看上去完美的，而是有著缺陷的表現。雖然喧嚷著崛起，但大陸終究不過一個發展中國家地區，是個國民比較窮的地區，因此，中心城市有貧民窟是正當的和自然的。一般來說，貧民窟是較低質量、密集的建築群落，能夠容納較多的人口。當大陸不敢設想並允許貧民窟出現、存在和發展時，城市容納人口的能力就被削弱，土地利用的效率就較低。

　　不僅如此，我更認為，大陸甚至有更多的連居住貧民窟也不能夠的民眾，他們應該有自己搭建簡易棚屋的自由，應該有把廢棄集裝箱當作居室的自由。沒有這種自由，便意味著土地的浪費。

　　大陸總體上不存在土地不夠的問題，所謂土地緊缺是由多方面因素造就的結構性、地區性緊缺。這種緊缺是與更多地區土地的利用低效率和浪費密切相關的。因此，房價上漲既與土地的缺少有關係，又不是土地缺少的問題。

房價上漲原理——訪顧則徐（下）　　十三，絕對動拆遷權利使政府可以擁有無限量土地

　　朱：你至少承認了房價上漲與土地的缺少有直接關係？

　　顧：不能說是直接的關係，而只能說是有關係。從直接的角度說，政府並不缺少土地，而是政府在控制土地，因此，與房價上漲有直接關係的是土地供應量的較少。有土地，並不等於有土地供應量。政府可以供應土地，也可以不供應土地；可以批准地塊上市，也可以不批准地塊上市。更必須注意到，由於政府的威權，政府完全掌握的動拆遷決定權，因此，土地在大陸，政府所擁有的土地可以說是幾乎無限量的，或者說是趨向無限的。

　　朱：這怎麼理解？

　　顧：嚴格說來，建設用土地近似於一次性資源。土地上建築分臨時建築與永久性建築，建設了永久性建築的，可以認為是被一次性使用了的資源。但是，在威權之下，建築即使如何地永久，都在本質上不具有永久性，是可以被隨時拆除的，就如長在田地里的草一樣可以被反覆割去，在這一點上，似乎依然有一個農業社會的影子。

　　在大陸，拆遷具有絕對性，一當政府決定某個地塊需要重新建設，就可以將這個地塊上的已有建築予以拆遷，而不需要跟這些建築的擁有者平等協商，因為，土地是國家的，也即是政府的，並由此衍生了構成政府絕對權利的法律法規。被拆遷者可以有限地討價還價，但沒有報價權，因為，拆遷補償價格是由政府單方面規定的。被拆遷者更沒有拒絕拆遷權，否則就屬於非法，政府可以強制拆遷，或者這種強制行為走一下所謂的法院判決程序再執行。而被拆遷者在沒有拒絕拆遷權的前提下，所謂的拆遷補償談判就根本不是談判，而僅僅是一種被恩賜的非常有限的討價還價待遇，是一次按政府規定的公式進行的計算討論。在這種情況下，政府就擁有了一種特殊權利，即可以將一件東西不斷地進行多次轉讓，轉讓，剝奪，再轉讓，再剝奪。至於政府是否行使這一特權，則完全取決於政府的偏好和社會價值判斷。一塊土地，賣出去，造房子；政府修改一下規劃，再賣出去，予以拆遷，造新的房子；可以如法炮製。雖然僅僅是一塊土地，但政府等於擁有了無限量土地，並可以供應無限量的土地。

　　朱：太恐怖了。

　　顧：這並不是想象中的事情。事實上，這種情況在土地價格上漲的情況下，政府隨時可以被刺激出重新轉讓土地和拆遷的衝動，以獲得新的土地轉讓利益。大陸經常有造了沒幾年的摩天大樓被拆了重造的故事，經常有關掉生意興旺的市場再批租了重造的故事。居民住宅區所謂舊區改造的權利也正是來源於這，同樣的權利也可以製造出「新區改造」。

　　朱：這確實是非常現實的社會問題。動拆遷中的社會矛盾已經變得非常尖銳。有什麼辦法改變嗎？

　　顧：根本的改變是土地私有。但這很不現實，在大陸要達到土地私有化太遙遠了。不過也不是沒有辦法。有兩種基本的折中辦法，一是政府徹底走到前台，一是政府徹底退到後台。當政府是事實上的土地交易利益主體時，政府就必須走到前台，你政府擁有的是土地，不是土地上的房產，你要開發就必須遵循商業規則，先把土地上的房產購買下來，然後再進行土地轉讓，買不下來房產就不能進行土地轉讓，而不是你政府不出錢，只向房地產商收取土地轉讓利益，為房地產商提供強制拆遷的行政支持。或者，你政府就什麼都不要管，只公布土地價格，只有你房地產商買下了某塊土地上的房產，房地產商才可能取得該地塊的建設、經營權。這兩種基本方法必須有一個共同的前提，就是取締現有的關於動拆遷的全部法律法規和政策，取代以真正商業性的法律法規。

　　十三，房地產商既是房價上漲的責任人，又不是責任人

　　朱：顧先生，你說出了一個很重要的道理，那就是房價上漲的根子其實是在政府。但是，房地產商難道不是責任人之一嗎？

　　顧：房地產商既是責任人，又不是責任人。大陸所謂的房地產商，有政府資本與私人資本兩類。政府資本是主要的，有直接來源於政府的資本，有來源於政府的資本的資本，即其它行業的政府資本向房地產行業轉化的資本。私人資本是次要的，但從開發的角度說，所有的私人資本都與政府有著共謀關係。只有在銷售領域，一些純粹做銷售的私人房產資本，大多數小資本，才談不上與政府有直接的共謀關係。從這個角度說，在總體上房地產商應該成為道德譴責的責任人。但是，資本天然的本性決定了他們追求利潤最大化是正當的，不管是什麼性質的資本，是來源於哪裡的資本，既然是資本，就天然是追求利潤最大化的，他們不應該成為道德譴責的責任人。或者說，即使譴責資本，也不應該把他們作為唯一的和首要的對象。但是，從資本總體來說，他們的政府資本的身份主體性質及其共謀性質，決定了他們必須成為道德譴責的當然對象。

　　更應該特別注意一點，那就是在中國看上去似乎最市場化的行業里，房地產行業的資本是最具有團結性和組織性的，他們彼此的競爭較低，而共謀的程度則較高。這與大陸房地產業的經營特徵有密切關係。一個房地產商，比如他本來是屬於北京市某個區的區屬企業，他在這個區擁有壟斷地位，同時他也可以到其它區批租地塊進行開發，這樣的累加，就形成了壟斷者的勢力交叉，一批房地產商，彼此都是壟斷者，又不是壟斷者，最好的發展是在競爭基礎上進行壟斷合作，互相累加為一個大壟斷群體。這樣一個大壟斷群體增強了與政府進行溝通的能力，獲得了與銀行對話的強大力量，而共謀的發言也可以左右整個北京市場的判斷，最大化刺激出民眾的消費熱情。由於每個地塊及其建築有其特殊個性，不同地塊之間的房產銷售傷害較低，不僅較低，而且相鄰地塊的銷售還可以互相帶動，一個地塊房產的銷售不景氣一般不影響另一個地塊的銷售景氣，但一個地塊的銷售景氣肯定會帶動另一個地塊的銷售趨向景氣，他們天然是更趨向於合作的。大陸房地產商的這種共同壟斷特徵構成了他們的一種行業優勢，所要相應付出的代價則是共同成為民眾道德譴責的對象，這沒什麼好抱怨的。他們的冤屈在於成為了唯一的或首要的對象。

　　朱：房地產業長期是大陸的暴利行業之一。

　　顧：長期？長多少期？在上海，只有成立於1954年的中華企業公司才可以稱為長期，一個以企業身份出面的政府，據說當初以幾乎微不足道的價錢，買下了上海外灘那些亞洲最好、最昂貴的大廈，是真正長期的暴利企業，其它都談不上什麼長期。不論中華企業公司這種特別情況，大陸當代的這個房地產行業，僅僅只是個短期形成並成長起來的行業。必須充分認識到房地產行業的短期歷史特徵，才可以充分認識到它的政府影子和投機特徵。

　　至於暴利，關鍵要看暴利是如何形成的。從資本與市場的自由本性來說，任何暴利都是正當的，而正當的暴利在一個廣大的、非封閉的市場里，只會是暫時的，不可能是長期的。當暴利成為延續的，並呈現出長期化的趨向，這種暴利就一定不是由資本與市場的自由造就的。大陸房地產業連續多年的暴利傾向，其深刻的背景是政府的影子與投機驅動。但即使這樣，也並等於就可以保證絕對的暴利與暴利的永恆。這些年來，曾經有多少其它行業的資本轉向房地產業，結果是老本無歸。不能忘記1992年後的大開發，許多國營企業試圖到房地產業投機，結果成為幾年後這些國營企業大量垮台的誘因之一。

　　當需求一定的時候，土地的過多投入必然導致房價最終降低，從而失去利潤，而成本控制過高的房產商更不得不面對虧本的現實。這些年來房價連續上漲的起點，是源於政府試圖從1992年後大量投入土地導致的危機中解套，在1990年代後半期開始的緊縮土地。2005、06年在房價過高前提下進一步緊縮土地，雖然口號是為了約束房產商的利潤，為了降低房價，實際則是為更瘋狂的房價上漲奠定了基礎，這一新一輪的漲價潮已經在深圳、廣州啟動。限制房價，再也沒有什麼比這更虛偽的口號了。

　　朱：囤積房產是房地產商維持高房價的手段之一。

　　顧：不僅囤積房產，而且囤積地產，精明的房地產商通過囤積地產所實現的實際利潤率可以高於通過囤積房產所實現的利潤率。雖然政府對土地開發的時間有限制，但進行土地開發蓋章的複雜過程本身就可以成為囤積地產的技術性手段。不在於囤積，囤積本身是資本的自由，是正當的和合理的。關鍵在於要弄清楚，為什麼可以實現囤積？

　　囤積的前提，是成本已經收回或足以承受因囤積導致的成本增加，並且有足夠的可以估計的更多的利潤。利潤是合理的。試圖獲得因囤積而形成的更多利潤，也需要承擔囤積期間市場變化所帶來的風險。

　　房地產商試圖進行中長期囤積，必須計算資金周轉效率，資金是否可以實現再周轉，再周轉可以實現多少利潤率。房地產商可以實現資金再周轉，意味著拿到了新的地塊，如果不能拿到新的地塊就不能實現資金再周轉，如果試圖提高利潤率，就只能走囤積道路，通過囤積提高利潤率，這是迫不得已，並不是最好的選擇。因此，不是迫不得已的囤積，是那些可以實現和不斷實現資金周轉的房地產商，對他們來說，當囤積能夠提高利潤率，則囤積是良好的選擇。這仍然可能不是最好的選擇，如果資本金是自己本來所有的話，即使資本金已經收回，但因為囤積而不能及時擴大資本金，並不有利於自己比較快地擴大規模化建設和發展。更好的選擇，是本金不是自己的。不是自己的，是誰的？是銀行的。本金是銀行的，當本金歸還以後，則囤積的就是純粹利潤囤積，已經可以看作是無本金囤積，不管因囤積形成的利潤是多少，房地產價格是否漲跌，利潤率都是無限大。這仍然不是最好的選擇，最好的選擇是本金不歸還銀行，與銀行約定延期，只歸還銀行利息，收回的本金進行再周轉，雖然這個地塊增加了利息支出，但卻擴大了總規模。這種最好的選擇才是房地產商普遍、刻意追求的，才是房地產商形成囤積風氣的根本原因所在。

　　也就是說，房地產資本與金融資本達成了聯盟，他們共同堆積出了大陸龐大的閑置土地資產和空置房資產，並為抬高房價奠定了強大的金融基礎。僅僅這樣理解問題還不夠，必須考慮到大陸銀行除了商業性也還有著非商業性本質，必須看到銀行後面的政府影子。

　　十四，房價炒作與限制炒作的本質是利益博弈

　　朱：很多人認為，房價上漲與炒作有很大關係。

　　顧：房價的上漲與下降總是與一定的輿論有著關係。房價的長期趨勢是以客觀為主要的，但房價漲跌的中、短期狀態則更受輿論導向影響。或者說有這樣一個規則：輿論導向的有效性程度與期間的時間成反比，即輿論導向在當下的效果最大，隨時間的推移而效果減低。這不僅是房價的輿論規則，而且是幾乎所有領域的輿論規則，包括整個經濟領域，以及社會的、政治的領域。由於輿論的持續性發生，因此，輿論總是可以在一定期間內突出其影響力，並連續它的影響力，儘管所謂的輿論導向可以有完全相反的傾向，即從唱衰而唱盛，或從唱盛而唱衰。

　　在輿論環境封閉的情況下，或不自由的情況下，輿論總是更起著導向的正面效應，即導向目標的反應與輿論成正比。這種正比的效率與輿論目標的判斷能力及輿論導向的方向性變化速度成反比，也即輿論目標的判斷力越強則輿論導向的效率越低，在具有最強理性和經驗判斷力的目標群里甚至可以形成完全反方向的結論。相應的一種情況，是輿論導向方向性的變化與效率正比，即輿論導向方向變化頻率越快、越高，則輿論導向的效率越低，或說是信任輿論的程度越低。

　　不管怎麼說，關於房價漲跌的輿論導向在當下對民眾的信心有著非常大的影響力，當輿論導向總體唱高房價時，民眾的購房熱情越高；當輿論導向唱衰房價時，即使房價事實上趨向上漲，民眾的購房熱情也會呈現出所謂的理智傾向。問題在於會出現一種情況，即由於在房價中利益的經常衝突，輿論就會經常形成不一致的狀態，房價事實上的上漲可以製造降價的輿論，從而引誘一定程度的消費信心不足；房價事實上的下降或低上漲，可以製造上漲或快速上漲的輿論，從而引誘一定程度的消費信心提升。

　　一般來說，當房價下降或增長率過低時，中央政府和地方政府都願意製造房價上漲的輿論；當房價上漲或上漲率過高時，中央政府更願意製造房價下降的輿論，較高級別的地方政府也可能會選擇房價下降的輿論導向，低級別的地方政府和房地產商則更願意製造房價持續上漲的輿論。

　　不管是怎樣的炒作，終究要說出一些理由。炒作房價上漲，總要說出房價上漲的理由。炒作房價上漲的理由無非是理論的解說、政策的解說和交易的解說這三個方面。理論解說的弔詭在於，將長期的趨向解說成眼前的現實，將宏觀的經濟狀況解說成微觀的經濟狀況，將總體的或其它地區的房價上漲解說成局部的或本地區的房價上漲。政策解說更體現出利益的博弈，凡是不利於房價上漲的政策則證明其不合理性、難以操作性和暫時性，凡是利於房價上漲的政策則強調和誇大其市場作用。一般來說，中央政府的緊縮政策更容易被虛化，地方政府執行實際的緊縮政策則更傾向於被證明為不合理。

　　這是輿論的炒作，它通常是房地產商群體、政府、一些所謂的理論家和專家、媒體的共謀和相互利用。更有事實上的交易炒作。事實上的交易炒作突出在投機浪潮中，在投機中堅持唱贏不唱虧，構造購房暴發和無風險的流行觀念。

　　大陸這些年房產投機浪潮中很重要的是來源於浙江或溫州的資金流，這一資金流的形成可以追溯到1990年代中晚期，當時房地產業比較低迷，一些地方的房地產商和政府看中了浙江及溫州龐大的民間資金資源，以比較低的價格與他們進行共謀，藉以度過難關並哄抬房產價格。浙商或溫商的高明在於，他們在大陸較早形成並成熟了私人資本的商會組織或類商會群體，可以聚集龐大的資金流和凝聚起集體意識，更認識到了從房地產業獲得暴利應先期三到五年投資托盤的投機規則，而執行這一規則必須與投資托盤所在地的具有當地政府背景的壟斷房地產商合作，或至少得到當地政府的容納和鼓勵，更理想的狀態則是與當地銀行取得聯盟。

　　朱：2005年國務院出台了「國八條」，2006年出台了「國六條」，等等，中央政府的很多政策對房產炒作進行了限制。

　　顧：是的。但並不等於根絕。從資本自由的角度說，炒作是合理的和正當的；從宏觀經濟的管理來說，限制炒作也是合理的和正當的。本質上，這只是政府與資本的利益博弈。無論如何，限制炒作不能取消房產的轉讓，做不到，也不敢這麼做。

　　所謂限制炒作僅僅只是增加交易成本，而這增加了的成本則歸政府所得。當房價上漲率達到一定高時，交易成本的增加不能剝奪交易利潤，因此，交易依然可以獲得利潤，投機依然可以進行。反過來說，當房價上漲率低於一定程度的時候，交易就不能形成利潤，利潤被政府強行剝奪乾淨了，投機就不能進行。但是，房價上漲率所積累的是一個幅度，即在房價的基本趨勢是上漲的情況下，即使房價年度上漲率較低，但數年的積累依然可以累積為一個比較高的上漲幅度，當炒房者放棄短期路線而走中長起路線的時候，依然可以獲得較大的利潤空間。這樣就可以看出，所謂限制炒作政策所真正剝奪的對象，是那些短期內轉讓房產的民眾，這些民眾因為客觀的需要和資金額度太小而難以支撐一個中長期限，不得不轉讓手頭的房產，不得不承受剝奪。至於真正的炒房者，那些有充足資金的大投機者，所失去的僅僅是短期利潤。

　　更應該看到，由於這些大投機者轉向中長期路線，就事實上形成了房產囤積，減少了房產供應總量，為房價的提升建立了基礎。而政府所增加了的交易成本，最終總是要房產購買者承擔，因此，限制炒作的政策在經過一個短期的限價效應之後，恰恰會成為房價更大幅度上漲的重要動力。經過2005、2006兩年的徘徊，2007年形成轉折，2008年之後將會是全面的上漲，美其名曰的說法是「穩步上漲」。

　　在這樣一個過程中，被剝奪的是中低收入的民眾，而真正的炒房者什麼都沒有失去，得到直接利益的是政府。利益博弈的雙方最後都沒有失去什麼，只是得到更多，失去更多的只是普通的民眾。

　　十五，國有資本必須最少自由

　　朱：房產商任志強先生說房子不是為窮人造的。他的這一觀點得到了經濟學家茅於軾先生的支持。你認為有沒有道理？

　　顧：從商人的角度說，房子是為市場造的，是為可以支付的能力造的。什麼是窮人？如果說窮人是那些不具備支付能力的人，則商人確實不為窮人造房子。如果窮人是那些只具備較低支付能力的人，那麼，是否為他們造房子，向他們供應房子，是商人經營選擇的自由。當某個商人認為可以從窮人較低支付能力中獲取滿意的利潤時，他會願意為窮人造房子。無論是房產商任志強先生，還是經濟學家茅於軾先生，都沒有能夠弄清楚這樣的道理。但沒關係，這只是他們自己的想法，危險的是他們這種想法里所共有的富人、窮人二分思維方法，這種思維方法具有流傳性，並不僅僅為他們兩個人所有。

　　糊塗的茅於軾先生陷入在我所說的蒙昧的經濟自由主義泥潭裡，不能認識到作為經濟學理論的單純性與作為經濟實踐觀點的複雜性之間的區別。如果富人、窮人的二分是合理的，或者說窮人是那些沒有支付能力的人，那麼，不為窮人造房子在語言形式上就具有資本自由角度的合理性，但是，這樣一種語言任志強先生並沒有充分的資格說。任志強先生作為一個商人似乎可以這樣說，但更重要的是，任志強先生是一個怎樣的商人？任志強先生是北京華遠集團總裁，華遠集團是隸屬於北京西城區國有資產委員會的國有獨資公司，與其說任志強先生是個商人，不如說是個政府的企業官員，不管他所隸屬的政府是什麼級別，是大是小，他所領導的企業終究是企業形式的政府，他本人終究是企業官員形式的政府官員，作為這樣一種身份，他沒有資格說不為窮人造房子。

　　一個國家，一個現代政府，是必須要為窮人造房子的。國有資本不為窮人造房子，難道要私人資本為窮人造房子？如果這樣，要你國有資本幹什麼？蒙昧的經濟自由主義知道小政府的道理，知道政府必須最少自由的道理，卻不知道國有資本並不因為是資本就可以充分自由的道理，不知道國有資本必須是最少自由的道理。

　　朱：顧先生，你解決了我長期來一直沒有思考清楚的問題。不僅政府應該是最少自由的，而且國有資本也應該是最少自由的。

　　顧：如果一個國家歷史地存在著國有資本，或者不得不存在著國有資本的話，國有資本——即我說的政府資本——就必須是最少自由的，它不能一方面與政府一體化，一方面冒充普遍的資本，獲取資本的自由，在政府獲取國民稅收以外，再排擠私人資本，壟斷和掠奪國民的消費，為獲取利潤而瘋狂。只能在經營上賦予其自主地位，而不能賦予其管理和經營的全面自由。沒有自主就沒有效率，自由多到突破規矩則會成為瘋子。缺乏限制的政府資本越自由、越龐大，就越是自由市場的災難，借用哈耶克的話說，是通向奴役之路的資本形式。

　　十六，租房是目前中國的一種理想主義

　　朱：任志強先生還有一個觀點也得到了茅於軾先生的支持，他們認為窮人沒必要買房子？

　　顧：僅僅從話語形式上說，我同意他們這個觀點。但這是個理想主義的說法，而不是現實主義的說法。住房的問題，理想主義不得，跟吃飯、穿衣一樣，是最現實主義的。

　　朱：理想主義？不買房子不是更切合實際嗎？

　　顧：中、低收入者能不買房，租房住，在大陸是個還很遙遠的美好理想。關於買房，必須認識到兩個無法繞開的現實本質，一是不得不買房，二是買房實際就是租房。

　　買房有傳統文化心理的促動。大陸從農耕文化轉入工業文化的歷史還比較短，農耕文化的特徵是買地，有地通常也就有了能力造房。這種文化心理延續到現代，也就演變為了買房追求。這是一種非常深刻的文化心理。但是，僅僅用這種文化心理解釋今天人們普遍的買房追求，不能構成充足的理由，而只能說我們這個民族更具有買房追求的文化心理動力，更具有追求買房的消費傾向。為什麼？即使在農耕時代，在大多數歷史時期，至少在銜接現代的時代，中國更多的農民並不擁有自己的土地，而是依靠著租賃土地耕種。也就是說，雖然買地是一種歷史文化傳統，但租地也是一種非常習慣了的歷史文化傳統，是貧農習慣的生存方式。建國以前，上海石庫門弄堂里，有大房東、二房東甚至三房東，也就是說，最多的人口都只是租房住，包括很多收入比較高的工程師、作家、店鋪老闆、官員也都是租房住，人們完全習慣於租住房子。那麼，到了當代，人們為什麼要普遍追求買房呢？租房的傳統為什麼丟了呢？因為當代大陸的民眾不得不買房。

　　不得不買房最根本的原因，在於人身的不自由，不自由人身的安全性和自由程度必須依賴於在生活地擁有房產。建國以後，通過革命手段，私有土地被全部剝奪，在城市，實際也基本剝奪了房產的私有，大陸全部的人口都以集體主義的方式固定住了人身所在，農民的人身被固定在了集體土地上，城市居民的人身則被固定在了單位分配租住的住房上，包含複雜政治、經濟、社會、文化內涵的戶口制度形成了事實上的人身等級制，總體上不僅人口的遷徙沒有自由，而且人口的流動也沒有自由。改革開放后，人口流動成為事實上的自由，這種自由是以遷徙的不自由為前提的，因此缺少法定的支持，是不自由的自由。在這種不自由的自由狀態里，人們的人身依然被戶口制度所束縛，因而形成了龐大的所謂流動人口。這種流動人口比較流動所在地固定居住的常住戶口人口，總體上是一個人身低等的社會階層。在這種情況下，在不能解決遷徙的前提下，試圖改善自己低等的人身狀況，唯一的途徑就是在生活所在地買房，成為事實上的固定居住居民，即成為固定居住的流動人口，以與非固定居住的流動人口相區別，或者在一定政策下付出高昂代價轉化為當地正式居民。

　　大陸發達地區和城市的戶口遷入，事實上形成了一個龐大的戶口購買市場，這種購買在本質上是一種贖身制度。而同時，當地固定常住戶口居民實際也面臨著隨時流動人口化的威脅，越是貧困的人口居住條件越難以改善，買房越晚則動拆遷后越可能離城市中心地區或原住地遙遠，因此，儘早買房子成為了當然的選擇。不管是外來流動人口還是常住戶口人口，租住房子都意味著人身等級的低下，因此，所謂的租房僅僅只是短期的權宜之計，是限於支付能力短缺的無奈選擇。

　　租住地與戶口所在地一致是城市原常住戶口人口的歷史狀態，這種歷史狀態隨著房改政策的推行而基本消失，在這一前提下租住房子與戶口一致甚至可能成為少數人的特權。除了歷史地形成的租住房子與戶口的一致，總體上租住房子不能與戶口一致，因此，租住房子是一種流動人口現象，對城市原常住戶口居民來說，則是邊緣化為了流動人口，或流動人口化。所以租住房子的社會學本質是一種低等級人身狀態。這已經不是一個經濟學問題，而是一個社會學、政治學問題。沒有人願意選擇低等級人身狀態，即使奴隸制時代，奴隸甚至也會把爭取人身的自由看作甚至比生命還重要的事情，何況當代已經接受了平等觀、自由觀的大陸民眾？面對低等級人身狀態的現實或威脅，即使經濟窘迫也要選擇買房，因為買房而承受的壓力已經處於次要地位。

　　我之所以說租房在大陸是一種理想主義，不是指現存的短期租房，不是指流動人口的租房或流動人口化的租房，而是指真正的租房，是租房可以與戶口相一致的租房，是租房與人口的遷徙相統一的租房，是人們可以在一個租住房內計劃中、長期生活的租房。這是大陸在相當長的歷史時期內，所根本做不到的，因此，是一種理想主義。當把這種理想主義鼓吹成人們的現實選擇時，不管鼓吹者主觀上是否有惡意，實際就是對民眾的虛偽和欺騙。

　　正因為租房與戶口的不能一致，大陸現有的租房市場就是充滿了欺詐、投機和掠奪的，不僅出租方一般只願意簽定短期合同，而且承租方多數也只願意接受短期合同，以規避房東在承租方居住比較固定化後任意提高租金的風險。這是個極其不成熟的市場。但是，這也預示了大陸將來會有一個龐大的房產租賃市場。當有一天可以做到租房與戶口相一致時，租房便會趨向穩定和長期化，買房便不需要成為人們的必要選擇，即使足以承擔購房支付壓力的高收入人群也可能成為租房者，以更便於自己的遷徙。這一點，由於大陸所謂買房的虛假性，租房必然會成為將來房產業最主要的一塊收入。

　　有一點我贊同茅於軾先生的觀點，即在當前的狀況下，政府應該建設廉租房。廉租房雖然不可能做到接納外來流動人口的戶口，解決這一更需要租賃房產的龐大人口居住問題，但至少可以做到接納本地常住戶口居民的戶口，以解決這部分人口的居住問題。

　　我不贊同茅於軾先生對政府建設經濟適用房的否定觀點。茅於軾先生的否定理由是腐敗問題，把經濟適用房稱為「腐敗住房」。他看到了建設經濟適用房的一個很現實的病症，但思考問題的方法則存在謬誤。在經濟適用房是為低收入人群建設的大前提下，出現腐敗和貓膩不可怕，政府和民眾可以反腐敗、反貓膩，現在反不了可以今後反，今年反不了可以明年反、後年反，不能因為倒髒水而把木桶里的孩子一起倒掉，沒有必要有腐敗恐懼症，沒有必要陷到腐敗禁閉心理中不能自拔。

　　問題不在於建不建經濟適用房，而在於怎麼建？比如容積率沒有必要太低，可以允許比較高的容積率。比如綠化面積，可以低些。為什麼要車庫？要停車場地？目前完全可以不要。我在廣州爬過九層高的沒有電梯的老房子，經濟適用房仍然可以造九層，可以不要電梯。按照高標準造經濟適用房，會導致暗補毛病，而這塊暗補利益正是導致腐敗的巨大誘惑。也就是說，建設經濟適用房並不需要政府拿出一塊資金，只要在技術上進行改革，實事求是，就可以形成良好的社會效益，甚至應該更大膽點，讓開發商作為正常的商業行為賺取利潤。買不起經濟適用房的本地居民，可以居住廉租房。廉租房的建造可以與經濟適用房一體化，採用同樣比較低的技術標準。

　　十七，什麼是中國應該有的廉租房和經濟適用房？

　　朱：廉租房和經濟適用房對政府有什麼好處？會不會減少政府的收益？會不會影響房價？

　　顧：剛才我已經說了，真正的廉租房和經濟適用房應該是技術標準較低的房屋，在單位土地面積上建造最可能多的建築面積，容納最大可能多的居民人口。它們所提供的居住生活標準是比較低的，甚至就是一個城市最低的居住生活標準。雖然標準低，但解決了城市低收入階層的住房問題，有住總比沒有住要好。這樣，對政府來說，直接的利益是緩解和降低了因沒有住房導致的社會衝突。

　　一個很重要的間接利益，是在城市中容納和保持了一批較低成本的勞動力。不管一個城市如何發展，如何現代化，其應該需要的勞動力總是應該具備各種層次的，沒有較高成本的勞動力，就會缺少技術、管理競爭力；沒有較低成本的勞動力，很多比較基礎的工作就不能完成，城市的正常運轉將會無法進行。而一個城市要擁有滿足需要的低成本勞動力，很重要的一個問題就是必須要有充足的低支出的住房。廣州非常了不起的是保存了許多居住廉價的城中村，這是廣州能夠長期保持平穩發展的重要基礎和資源。上海的發展正在消除這個特點，如果不及時建設較大規模的廉租房和經濟適用房，會成為阻礙上海將來平穩發展的重大因素，甚至是十分危險的因素。

　　成熟的廉租房和經濟適用房建設，應該是市場化的。政府沒有必要進行補貼性投資，只要給政策，在大陸，政策經常比資金更能提供利潤，完全可以由房地產商自己選擇投入。政府依然可以獲得一定的土地收益和稅收收益，乃至政府資本的利潤收益。單位土地面積上最多面積的建築，以及政府的政策性實惠，房地產商依然可以有足夠的贏利空間。完全可以按照市場原則操作。在這樣的前提下，政府甚至根本不需要管房子賣給誰、租給誰，不需要過多插手，當廉租房和經濟適用房建造的面積達到一定大時，茅於軾先生所憂慮的腐敗問題會趨於最低。一個開著豪華轎車的富翁如果要住進廉租房或經濟適用房為什麼不可以？只要他願意承受低質量的居住條件，這是他的自由。

　　廉租房和經濟適用房的居住低質量，決定了它在總體上不會影響城市房價。廉租房和經濟適用房緩解了沒有或較少支付能力人口的居住壓力，使他們實現了穩定的居住，把他們從不得不購買較高價格房產的壓迫中解放了出來，從沒有廉租房和經濟適用房的角度說，減少了對較高價格房產的總需求，但這種減少不會形成明顯的市場衝擊，因為，這部分人口本就在總支付能力中佔有較小甚至很小的比例。有了廉租房和經濟適用房，只是在居住方面實現了分流，不同居住質量要求的人口走向了不同的價格市場，低收入群體走向低價格市場，較高收入人群走向較高的價格市場，大家實現的是不同質量等級的居住消費。

　　由於是單位土地面積上最多面積的建築，以及所容納的居住密度最高的人口，因此，政府就必須放棄營造虛假繁榮局面的習慣思維，必須接受一棟樓就是一個貧民窟的事實。廉租房和經濟適用房可以有兩種布局，一是限制每個點的規模，進行多點散布，這樣的好處是不容易形成集中的社會問題，可能的壞處是在考慮到周圍配套成本情況不容易控制建設成本；一是比較集中，甚至形成為了一個鮮明的較大的社區，可能的好處是比較容易控制建設成本，壞處則是容易形成集中的社會問題，在城市裡出現鮮明的貧民區。不管採用怎樣的布局方式，貧民窟都是基本的存在事實，無論政府還是社會，都必須中肯地承認其發生和存在，認識到它的存在是自然的和合理的，是大陸社會發展所必經的局面。如果一定要說建設廉租房和經濟適用房有什麼壞處，那麼，這就是壞處。

　　十八，中國全部的房地產買賣都是虛假的本質

　　朱：任志強先生認為大陸住房的自有化率僅次於荷蘭，並認為現有住房遠遠不能滿足需求，房地產不存在泡沫。

　　顧：應該說，任志強先生指出了大陸兩個基本的現象事實，一是沒有形成一個成熟的租房市場，一是現有房產總量仍然很低。但這兩個基本事實都只是現象事實，而不是本質事實。

　　雖然大陸房產市場基本上是一個買賣交易市場，但並不等於這是一個真實的買賣交易市場。所謂房產的買賣，實際上是一個假象。在本質上，大陸根本不存在房產的買賣。這一點決定於土地絕對的國有或政府所有制度，因此，土地就不存在什麼買賣。所謂土地的買賣，僅僅是批租，即「買主」以一次性支付租金兼以每年支付稅費的方式，獲得一定期限的土地使用權利。由於不存在所有權轉讓，因此，這種使用權在本質上具有暫時性和被動性，不僅如何使用必須獲得作為所有權人的政府批准，而且當政府改變其出租主張時，承阻人就不得不退出自己的承阻地位。由於土地上的不動產被抽去了可以依附的基礎，在本質上就不具有絕對的賠償主張，只能由政府掌握賠償或補償的主張，即政府可以不予賠償或補償，也可以予以賠償或補償，可以單方面決定賠償或補償的標準。由於此，雖然土地上建築被稱為永久性設施，但本質上並不具備永久性，全部的建築都只是臨時性設施。所謂永久性建築與臨時性建築的區分，實際只是相對臨時與絕對臨時的區分。

　　土地買賣的虛假性決定了房產買賣的虛假性。無論是土地買賣市場還是房產買賣市場，都不過是虛假的市場。是虛假的市場，但不是虛擬的市場，土地或者房產發生了事實上的使用轉讓，這種轉讓交易不是虛擬的，而是實在的；是實在的，但是虛假的。雖然所謂房產交易在形式上是所有權的交易，但這種所有權所可以存在著的基礎僅僅是土地使用權，使用基礎上的所有，等於不存在所有，是虛假的所有。正因為如此，所以所謂的所有權是有期限的所有。有期限的所有是什麼所有？這不是所有，不是真實的所有，真實的本質是虛假所有權名義下的臨時使用權。既然如此，則期限就是沒有實在意義的，七十年，或者自然延期為一百四十年，甚至再自然延期，這並沒有太大意義。更為現實的意義是，在任何時候，如果房主運氣不夠好的話，房主所擁有的所謂房產都可能被被迫拆毀，只要土地的所有者政府改變了規劃或發展計劃，需要拆除房子，無論這個房子是房主剛購買的房產，還是已經居住很多年的房產，房主都必須接受被拆遷的指令，而且拆遷的賠償或補償標準是非真正協議的，是由政府單方面制定的。這種拆遷的絕對性最現實、最突出體現出了房產所有權的虛假性，最明確地證明了所謂房產交易的虛假性。

　　房產交易的虛假性說明了這樣一個最基本的事實，即大陸根本不存在所謂的房產自有或私有，根本不存在任志強先生所說的大陸住房的自有化率或私有化率。因此，在本質上，不是大陸有著世界上最高的住房自有化率或私有化率，而是根本沒有什麼住房的自有化率或私有化率，住房的自有化率或私有化率等於零。這才是本質的事實。這個本質的事實相應衍生出了一個同樣本質的事實，即大陸有著世界上最普遍、最強制的租房率。大陸沒有成熟的租房市場，但大陸所有的房產都是以買賣名義實現的租賃，有著世界上最高的租房率。所謂房產的買賣，實際就是被迫的一次性支付租房金額，而且這種租賃僅僅只有一個名義上的七十年期限或可以自然延期的期限，在任何時候，都可以因為威權新的需要和動機而不得不終止租賃。正因為如此，所以，大陸房產交易最鮮明的特徵就是由暫時性本質所導致的普遍投機性。在這種投機中所能夠提高安全程度的基本選擇，就是追求高貴地段的高貴房產，人們努力躲避到較高價格的房產區域中，用估計的拆遷高成本降低自己的投資風險。

　　但是這並不保險。就如任志強先生所指出的一個事實，大陸「實際大量拆除的卻是80年代之後建設的成套住房。北京消滅城中村的同時，也在大量拆除80—90年代的高樓大廈。」（任志強：《是否有泡沫要了解房產才知道》）上世紀80年代的成套住房離七十年期限還非常遙遠，但依然不得不被拆除。為什麼？因為當時建設成套住房的地區，當時屬於高貴地區，之後更成了高貴地區，土地已經有了足夠的增值，在這些增值了的地塊上重新建設住房可以獲得新的暴利。也就是說，房產價格目前較高的地區土地價值更可能有增值能力，在經過不長的若干年後，根本不需要等到所許諾的所謂七十年期限，新的土地轉讓利益足以誘發出中斷租賃的毀約衝動，將該地塊再次投入市場，以獲得新的土地轉讓暴利，並與資本合謀獲取新的所謂房產轉讓暴利，即向新的購房者收取更高的一次性支付的租賃費。

　　這一情況更說明了一個事實，即為民眾建造最可能多住房的動力是那麼虛弱，更強勁的動力只是從民眾迫切的需求中獲取最大化的既得利益。這種傾向註定了房產供應總量的遲緩提高，似乎造了很多房子，但也拆了很多的房子，在拆房的過程中造就出最迫切需要購買房產的龐大群體，迫使他們到虛假的房產買賣市場上去瘋狂。至少在上海，1990年代末房地產市場復甦的一個很重要契機，便是大量動拆遷戶的造就及其安置。所謂的土地置換和房產置換，本質上只是一場對民眾進行掠奪的遊戲合謀。絕對的拆遷權利造就了所謂高貴地段的資本集約化，造就了土地價值的快速增長，資本不能以相對均衡的方式平鋪，普通平民被大量驅趕到邊遠的輻射地帶，而真正增加了的建築面積則增長緩慢。

　　但是，這並不等於大陸可以迅速滿足人們的住房需求。畢竟，可以滿足大陸住房基本需求的建設需要一個較長的歷史過程。從這個角度說，也就是從大陸人均的住房面積來說，房地產業的建設總量不存在泡沫。但是，這是從住房的使用性角度說的，而不是從市場角度說的範疇。當從經濟學角度討論泡沫問題時，只能是這樣兩個切面：一是房產供應的總價格是否大大超過了人們可實現的總支付能力；一是房產供應的單價是否大大超過了當地人們可以用來支付的收入。這兩個切面的共同點就是以貨幣衡量的現實的供應與實際的需求之間的關係。當供應的貨幣絕對額與可實現支付的需求的貨幣絕對額平衡時，則市場是平衡的。當供應的貨幣絕對額小於可實現支付的需求的貨幣絕對額時，則供應得到全部實現並趨於短缺。當供應的貨幣絕對額大於可實現支付的需求的貨幣絕對額時，則供應不能得到全部實現，需求不能得到滿足；當這種距離大到一定時，則供應在虛假的價格中遠遠背離需求，形成為泡沫化的供應。如果從商品的使用屬性和人們對商品使用屬性的需求評定是否有泡沫，則房產業就永遠不會發生泡沫了，因為，任何一個住房需求者都可能有一個人擁有一座故宮的使用慾望。

　　朱：為什麼從使用角度說供應不足，卻又形成了房地產泡沫？

　　顧：房價上漲，不斷製造它的上漲，於是，就形成了泡沫。大陸式的泡沫，而不是過多、過快建造房子造成的供應總價格泡沫。

　　朱：顧先生，聽了你的談話明白了很多道理，內容太豐富了，非常感謝。你覺得這篇談話起個什麼名字好？

　　顧：不妨就叫《房價上漲原理》。直接談的是房價，而且是很原理地談。之所以稱為「原理」，是包含著比房價上漲問題更多的一般道理。

顧：你認為世界上擁有最大資產的政府是什麼政府？

　　朱：……

　　顧：是共產黨政府。共產黨國家裡，擁有最大資產的是中國政府。為什麼呢？有四大資產，一是土地；二是人口，經濟角度就是勞動力；三是土地以外的所有不動產和動產；四是貨幣。

好文太長慢慢讀。