房產大亨為何熱衷「上山下鄉」？

　　西部人均收入相比東部而言，整體偏低，這些「上山下鄉」的房產大亨，不但自己財大氣粗「促長」房價，而且也帶動當地開發商緊跟其後，如此必然擾亂正常的市場秩序，人為地製造一批又一批「房奴」。

　　現在西部許多中小城市的房價短時期內出現了一個怪現象：小城市上漲幅度快於中等城市；在部分縣級城市，房價甚至比中等城市還要高。據建設部門反映，這些中小城市房地產市場已經被外省尤其是東部發達地區的大型房地產企業佔領。(9月23日《北京青年報》)

　　應該說這是一個不正常的現象。都說大城市富人的錢好賺，這些房產大亨為何偏偏「上山下鄉」青睞收入普遍較低的西部中小城市呢？又為何不是中小開發商，而是大亨大鱷走西部呢？有一點是不容置疑的，若缺乏對這一現象的科學應對，西部欠發達地區「房奴」面臨的痛苦，決不比東部發達地區「房奴」面臨的痛苦少。因為西部人均收入相比東部而言，整體偏低，這些「上山下鄉」的房產大亨，不但自己財大氣粗「促長」房價，而且也帶動當地開發商緊跟其後，如此必然擾亂正常的市場秩序，人為地製造一批又一批「房奴」。

　　房產大亨為何「上山下鄉」？一個眾所周知的理由是，大城市房地產業的競爭日漸白熱化，迫於競爭壓力，一些開發商仿效「農村包圍城市」的做法，採取了「小城市包圍大城市」的戰略。但是，「農村包圍城市」的戰略首先拯救了中國的弱勢群體，而「小城市包圍大城市」的戰略則首先傷害了中國的弱勢群體。

　　還不僅如此。筆者以為，促使房產大亨「上山下鄉」還有幾個重要的原因。首先，開發商在小城市政治待遇高。大城市一般都處於房地產調控的漩渦，開發商的不軌行為相對容易暴露在大庭廣眾之下，而小城市一般都山高皇帝遠，任何調控政策經層層弱化后，落地時基本就只有口號沒有內容了。開發商不受拘束，何樂而不為呢？甚至，有些小城市還給投資商(開發商)人大代表和政協委員的特殊待遇加以保護。

　　其次，開發商能繼續享受暴利。小城市房價雖然相比大城市要低，但成本更低，這體現在以下三個方面：一是拿地成本低；二是優惠砝碼多。這兩點可以香港某開發商為例來說明：香港威豪貿易公司以招商項目為名，在內蒙古烏蘭察布市以每平方米20元的價格拿到土地，且被免除了7項稅和9項費用(新華社9月12日)。三是建築成本低，譬如小城市的建材、人工費都要低於大城市。

　　但是，成本低，房價卻不低———小城市上漲幅度快於中等城市，部分中小城市新建商品房價格比去年同期猛漲30%-50%。另外，小城市的運營成本低還表現在灰色成本要少於大城市。之前，有開發商自曝房價利潤的40%被各職能部門層層消化。可在小城市，各職能部門不但不設卡索要賄賂，反而對待開發商像財神爺一樣供著，為其大開綠燈。因為招商引資是各地的頭等大事，而很多房地產項目就是以招商項目介入，然後再逐步轉化的。譬如，上面提到的那家香港開發商，就是把投資項目「商貿城」搖身變為「商住樓」的。

　　再次，有意「佔山為王」製造壟斷。近年來各大城市不斷曝出「地王」現象，加之房價上漲的刺激和土地資源有限的現實，就必然讓一些開發商產生這樣的想法：與其在大城市爭一個地塊之王，不如在小城市「佔山為王」。由於這些大開發商擁有資金、經驗等多種優勢，很容易在小城市形成土地、房屋、價格壟斷。

　　筆者認為，有關方面務必要警惕這些「上山下鄉」的房產大亨，防止其中一些不法或違規行為在小城市形成事實上的囤積土地、哄抬房價。幾天前，媒體曾報道，全國最大的「地主」主要在二三線城市囤地，這是一個值得注意的信號。所以，不能等到小城市房價漲幅全面趕超大城市時再治理，必須在目前亂象抬頭的時候就摁住。如果小城市和大城市的房價同時成為憂患，則管理部門顧此失彼，一切只怕為時已晚。