房市投資理論及實踐

來源: texas2006 於 07-02-09  

      
從理論上說，在一個沒有泡沫的房產投資市場里，理想的月租金應當是投資方購入價格的百分之一。譬如你的房子是10萬美元購入，那麼租金至少要每月1000塊才會打平開銷，甚至為投資者掙來現金流（cash flow). 然而在真實世界里操作，這樣的理論已經過時。在加州，一幢100萬的房子，月租金是無論如何不可能有一萬美金。那麼什麼人還要貪圖作地主？答案只有一個，不為現金流，純粹為升值。君不聞「現金誠可貴， 升值價更高」？

在這樣的思想指導下，我認識許多財大氣粗的投資人都放個20%或更高的先期款（down payment), 貸它個15年款， 買好學區，好地段的房子，前5年不考量現金流，只要收來的租金能夠稍微大於地產稅(Property tax)，管理費 (HOA)，保險(insurance)，以及銀行利息（interest) 即可。 雖然自己每月還要往裡面仍錢，但是這部分錢可以被看作是本金（principal), 也就心安理得了。這種做法我稱之為有錢人投資法。在升值快的地區，如前幾年的DC 地區，我的一個朋友用這個方法買了又賣無數個condo. 攢了個滿缽。

那麼資金不雄厚的人給怎麼投資呢？我親眼看到「小資本投入法」也能幫一個普通人成為大亨。那就是現金流這顆救命稻草。為什麼非要買好學區， 富人區的房子呢？請看全美人口普查，50% 的單身女性沒有和配偶住在一起。傳統的一對夫妻兩個小孩的家庭模式已經嘩啦啦大廈將傾。這個數據表明，單身的更多，空巢的更多， 更有甚者是同性居住的更多。更何況當今社會收入兩極分化。以本市為例， 2005年家庭中間收入約4萬7千， 而平均收入為7萬6千左右。這就是說，收入低的人數多，收入高的人數量並不多，但絕對的收入高啊。要是非要買富人區的房子最大的挑戰是誰來租?有錢到每個月掏1800美元租房子的人難道自己不會買嗎？一個房子空的時間一長，損失就大，除非你不在乎。這個道理是不言自明的。

所以小資本投入法就是到學區不是那麼好的地方買房子--- 反正你也不是自己住。到工薪階層去買房子--- 所謂的「麵包和黃油」的地方。窮爸爸，富爸爸稱之為「bread and butter" 的所在。 這樣的地方，你的客人群巨大。 隨之而來的就是你碰到信用差的人的概率就高。沒辦法，只好看你的運氣了。投資從來就有風險。你做個30年的貸款，每個月就會有至少￥50塊的正收入。我的一個百萬富翁朋友有這樣的房子7，8 棟，每一棟每月都給他賺200 美元收入，他告訴我說你有這樣的房子十棟，10年後就可以退休了。你看他的租客有的都是政府資助的低收入者，有色人種，有很多小孩，每天都很開心，不思進取，永遠都不考慮自己買房，最好祖祖輩輩就在這裡住下去。他就這樣也賺錢到滿缽。

有錢有有錢人的活法，沒錢人又沒錢人的生計。理論是人攢的，路是人淌出來的。就看你有沒有這個膽跟進。就像股市有千百種formula, 你只要有毅力用一兩種，不發也難。 問題是像我等著類升斗小民，老是東聽一句建議，西聽一條小道消息，凡買必跌， 凡賣必漲， 真是逢賭必輸。 投資的路就這樣曲折起來。

原帖由 空手 於 2007-2-10 06:16 發表
來源: texas2006 於 07-02-09  

      
有錢有有錢人的活法，沒錢人又沒錢人的生計。理論是人攢的，路是人淌出來的。就看你有沒有這個膽跟進。就像股市有千百種formula, 你只要有毅力用一兩種，不發也難。 問題是像我等著類升斗小民，老是東聽一句建議，西聽一條小道消息，凡買必跌， 凡賣必漲， 真是逢賭必輸。 投資的路就這樣曲折起來。    

問題是具體到個人，「小資本投入法」在收入不高，買房子給自己住都顯得吃力，哪裡還有餘力去做投資呢？

學習！

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