zt 非理性繁榮之嗜血者狂歡 房價裸奔的醜陋表演

非理性繁榮之嗜血者狂歡 房價裸奔的醜陋表演

2006年第一季度北京房管部門公布房價上漲幅度是14.8%，其他城市也有不同的高漲幅。從2002年至2005年4月，全國住宅用地平均價格指數在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產價格均上漲一倍以上，杭州則超過了200%！中國房地產價格自1998年以來，持續7年以百分比兩位數的速度增長。

    中國的房地產價格已趨近峰頂。據美國商務部發布的報告，2003年中期，美國的單棟新建住房的全美中間價格為19.5萬美元，全國平均價格為24.2萬美元，摺合人民幣分別為160萬元和200萬元。美國的單棟住宅與我國同性價比的住宅就是別墅，按照上海和北京的當前價格，類型相當的房子價格均在500～800萬元，大約是美國平均水平的2至3倍以上。還有，相關數據顯示上海的房地產價格在2001至2004年間上漲近70%,房地產的建設規模只佔全國5%的上海2003年至2004年的房貸總額卻佔到全國的近20%。這上世紀與80年代末的日本東京何其相似。

    中國的房價收入比過高。房價收入比（即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5：1，聯合國的標準是3：1，美國的比例是3：1；日本是4：1。而在中國，這個比例是大約在10～15：1。香港房地產在1997年崩潰前，房價收入比大約是14：1。

    房地產企業在權貴化。一些房地產商依靠官商勾結，大發利市，同時大規模地偷逃稅收。據財政部2006年發布的第22號會計信息質量檢查公告：2005年度檢查的39戶房地產企業少報收入84億元，少報利潤33億元，會計報表上的平均利潤率僅12.22%，而實際達26.79%，平均每戶少報利潤8500萬元，少交稅3800萬元（《深圳商報》2006.11.8）。從2002年至今，房地產業連續入選「中國十大暴利行業」，2004年大陸百富榜，房地產老闆佔45%，2005年胡潤富豪榜前50位富豪中24位涉足房地產。但中國納稅500強中，房地產企業數僅佔0.6%，納稅額僅佔0.3%。國稅總局的調查顯示，偷漏稅中房地產企業佔90%，北京欠稅企業所欠稅金的80%是房地產企業所欠（《法制晚報》2006.9.6）。在房地產的開發中，政府是無本萬利者，稅費成本占房價的50%，房地產商是一本萬利者，房地產利潤佔25%以上，由於房地產的資金80%來源於銀行貸款，使用了極高的財務槓桿，所以房地產商的資本利潤率在100~200%以上。

    體制的無奈

    兩年間,中央政府從「央行（再次）調整房貸利率」到「舊國八條」、「新國八條」再到「國六條」，可謂新政不斷，目的就是控制失控高漲的房價，但其結果收效甚微。為什麼新政不斷，房價依然高漲？

    造成中國的房地產現有困局的根本原因是地方與中央的利益博弈。中央這些年的思路一直是集權，把地方的權利上收，目的是加強對地方的領導能力和提升中央的權威性，突出黨的絕對領導能力。好處是有效制止了地方長官的個性化施政的可能性，避免了一些官員的胡作非為；壞處是挫傷了地方政府的發展積極性和資源整合能力。

    房地產漲價最大贏家看似是開發商，其實是地方政府，因為房地產漲價直接帶動土地升值，從農民手中一兩萬元圈來的土地可以賣到一兩百萬，甚至更多，利潤率高達百分之一萬倍！！！所以地方政府是房地產業積極推動者，土地收益高效、簡單、便捷、無本萬利，遠比發展工業要來得「綠色」和「和諧」，更不要說出力不討好的農業了。

    為什麼說，地方政府趨之若騖去搞房地產的土地拍賣經濟呢？因為他們手中能打出去的經濟「牌」越來越少，常處於飢餓狀態，而販賣土地又沒有風險，土地是農民的，貸款是銀行的，責任是開發商的，他們坐地收錢。

    看到這樣的機會，地方官員就象飢腸轆轆的豺狼看到了肥肥嫩嫩的羔羊，眼睛放著綠光不顧一切地撲上去，他們知道羔羊不會常有，這次不吃下次就沒了，這是他們多年來處理與中央關係的經驗。

    他們這次又對了。土地販賣富了地方政府，更富了地方官員，湘西吉首市（縣級市）的國土局副局長（副科級）楊祥雲，利用圈地貪污近1500萬，而湘西是個國家級的貧困地區！

    中央政府的權威性受到地方政府的輕視並不可怕，可怕的是政府的信譽和公信力受到國民的普遍質疑，老百姓對地方政府的信任度是逐年降低，而且趨勢走強，有些地方甚至到了信任度為零，中央政府作為最後的屏障，執政黨已無後路可退，堅守最後的信任度、公信力防線，已成為唯一的選擇。

    即便如此，中央政府的處境也形勢嚴峻。在國六條剛頒布，有近萬人參加了焦點房地產網與《樓市》雜誌的聯合調查，從調查的情況看，大部分網友支持政府此次出台的新政，但是對效果表示懷疑，有近八成受調查者認為房價會繼續上漲，由此可見老百姓的失望程度！

    另外國內投資渠道不暢、形式單一，特別是中國股市造假作弊成風，使其失去公信力和誠信度，其它投資由於制度建設或監督執行不到位，到處充滿不可預期的風險，投資者更願意投資看得見摸得著房地產，而忽略了其他行業，使投資資本高度集中在房地產上，自然使價格逆風飛揚。

    最後的盛宴

    中國房地產一旦崩盤，市值將縮水30——50%，中國的小資和中產將被成功消滅，貸款購房的白領一族成為名副其實的 「負翁」。

    房地產崩盤最大的直接受害者是金融，而現有的銀行呆壞帳率已嚴重超過警界線，作為銀行最優質的產品——房產信貸一旦失靈，必將引發金融癱瘓，從而導致系列連鎖，政權將面臨生存威脅。

    上世紀80年代後期，日本經濟快速回升，出現了歷史上少有的繁榮期。日本中央銀行為了刺激經濟的持續發展，採取了非常寬鬆的金融政策，這些資金基本上都流入了房地產業，致使房地產價格暴漲。

    從1986年起，日本房地產價格在短短5年間，地價上漲了2倍多。其中1987年，商業用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76%。另據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1（1980年為100），但到了1988年就暴漲到了334.2，在短短的3年間暴漲了近2倍。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達40001萬億日元，相當於美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1990年，僅東京的地價就相當於美國全國的土地價格！


    1991年，日本房地產泡沫破裂，致使日本經濟十多年來一蹶不振。房地產價格的暴跌導致一些涉足房地產業較深的大、中、小企業紛紛倒閉，僅2000年，包括房地產商在內的建築行業就有6000多家公司破產，占當年破產企業總數的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有三分之一以上是房地產公司，創戰後上市企業倒閉的最高紀錄。日本經濟步入了戰後歷時最長的「平成蕭條」時期。

    房地產泡沫破滅直接引發了日本嚴重的財政危機，從1991年到2000年，發達國家財政赤字均有不同程度下降甚至出現盈餘，惟獨日本財政赤字由0.8%猛增為10.1%。同時還出現了通貨緊縮和金融危機，房地產泡沫破滅的一個直接後果是給金融業帶來大量的呆壞賬。日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉，中小金融機構的破產更是接連不斷，金融體系劇烈動蕩。

    無論房地產如何發展，農民都是毫無疑問的現實受害者，80年代之後，農民承包地被徵用總數達到9800萬畝。保守的計算，如果每畝地農民喪失財富5萬元，那麼農民這20多年在土地上喪失的利益就達到5萬億之巨。如果房地產開發過盛，失地農民的不穩定將成為新的政治風險。房地產長期過度繁榮，社會資源大量被侵佔，將導致購買力無法支撐的惡性循環，最終導致整個房地產市場崩盤。

    中央政府不僅要單獨承受房地產所帶來的顯在的金融風險、國土資源浪費的成本，也要單獨承受房地產所可能帶來的諸如財富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。

    這是一個政治、經濟常識，也是政府的基本執政能力，遺憾的是我們對這一問題的認識還缺乏深度，結果自然令人失望。我們的政府一直在自己劃定的圈子裡打轉，不斷地無效率地消耗熱情、能量和信任。政府一方面擔憂房價快速上漲積聚過多的風險，另一方面又難以承受房價下跌帶來的巨大衝擊。所以新調控政策反覆出台，房價卻沿著死亡的方向一路狂奔。

    系統思考機制

    新政不斷房價依然高漲，說明了房地產治理的複雜性，僅僅靠中央政府是遠遠不夠的。國內房政經常是頭疼醫頭，腳疼醫腳，而不是從根本上進行醫治，缺乏系統思考能力。政策制定、危機處理幾乎全部依靠中央的智力資源。所有的問題都要有中央決斷，這樣做的後果是嚴重的：其一，信息的傳遞會有一個過程，當信息傳遞到中央時可能已錯過了處理問題的最佳時機，機會成本增加；其二，信息在傳遞的過程中會衰竭和異化，中央獲取的信息經過層層傳遞可能已經變異，喪失了信息的真實性，依此而作的判斷難以對症下藥；其三，中央的政策要在全國執行，但全國25個省市情況各有不同，即便是同一個省，經濟結構、發展基礎、購銷心態、區域文化也不盡相同，往往會造成一人感冒全國吃藥的狀況，地方的執行力度也難以到位，致使政策流於形式；其四，中國英才輩出，智力資源極為豐富，組織機構也很龐大繁雜，如果充分發揮各方的主觀能動性，定能查缺補漏、針砭時弊，使政策更可行、有效且能著眼未來和全局。

    房地產的商品屬性和公共屬性以及複雜的產業鏈條和行業關聯度，就決定了房地產的治理不僅僅是政府的職能，而應該政府和社會共同參與，各自承擔應有的角色職能，建立系統思考的聯動工作機制和治理體系。

    系統思考工作機制要求改變以往習慣就事論事、視野狹窄的思維方式，而改為全視角、全方位的系統思考。在觀察、分析、協調、控制、管理某一事物時，要把該事物放在一個系統內，要到看影響事物的各方因素的相互關聯作用，通過調整各因素的狀態和處理、協調系統中的人、物、能量和信息，達到解決問題的目的；從看事物的表面到洞察其變化背後的結構，從靜態的分析到認識各種因素的相互影響，進而尋找一種動態的平衡。系統思考機制中各元素具有自主性，遇到問題能自動、有效的運轉，及時補位，激活免疫系統，通過社會、政府的自身體系進行有效的自動調節，並使系統始終處於靈動狀態，遇到問題后自動激活各必要功能自行處理，聯動其它元素把問題解決在萌芽和初始狀態，實現處理成本最低化，處理效果最優化。

    中國房地產行業管理系統思考機制就是中央政府及所屬部委（特別是與房地產行業關聯度密切的建設部、發改委、監察部、財政部、國土資源部、人行、稅務總局、統計局、銀監會等部門）、各級地方政府、各級人大、政協監督協商組織機構、各級地產協會、商會及相關民間組織、新聞傳媒、地產上下游相關行業管理職能部門及組織、各類房地產中介機構，特別是消費者組織、專業職能部門（建設部門、國土部門）形成完整的系統，通過各組織的角色定位，自主行使角色職能。把局部問題解決在地方，把個別問題解決在當時，把隱患問題解決在萌芽，而不是等、拖、靠、推中央。

沒所謂啦，什麼人買房？有錢人賠點才無關緊要呢，窮人買房嗎？廣大農民買嗎？隨他漲，中國房價漲的最大特點是，房價猛漲，租金不動。這是關鍵。苦了的就是小白領，這是他們看不清形勢的結果，也不過是這一兩年買房的，明明沒這個實力，非要硬來。中國來一次經濟危機也不錯，讓大家都看看，工資降20%，房價降一半，得實惠的還是老百姓。