房價迎著「國六條」大漲 原因成謎

2006/07/27

上海證券報　

　 原題：房價上漲因素怎麼成了謎

　　「國六條」和九部委十五條細則，未能阻擋住一些地方房價快速上漲的步伐。廣州市建委公布的數據顯示，今年上半年，廣州商品房銷售均價為6153元／平方米，同比增長15.7%。深圳市國土資源和房產管理局發布的報告顯示，今年上半年，深圳普通商品住宅價格為每平方米7119.35元，同比上漲18.94%；非普通住宅價格為每平方米13263.21元，同比上漲竟高達53.57%！

　　有評論尖銳地指出：「房價迎著『國六條』大漲，是對國家宏觀調控政策的公然蔑視和挑戰。」那麼，是什麼推動了房價的上漲呢？當探究其中的原因時，筆者發現這個簡單問題的答案卻並不簡單，幾乎每個利益主體拿出的版本都不一樣。

　　談到房價上漲問題，建設部有關負責人曾經將導致房價上漲的因素歸結為六個，即真實需求、地價過高、供求結構性矛盾、建築材料上漲、開發企業的對策、區域空間發展戰略。而真實需求因素和地價上漲因素，更是屢屢被建設部官員重複和強調，但對房地產市場中人盡皆知的投機因素，則避而不談———這當然也是建設部的一貫做法。

　　由於建設部、開發商及有關專家都多次提到，過高的地價是推動房價上漲的主要原因之一，這引起了國土資源部的警覺。國土資源部在全國範圍內就地價與房價問題，做了專門的調研，最後的統計數字顯示，地價因素只佔商品房成本的23%：在上海，土地只佔房價總成本的16.15%；廣州則更低，為11.4%。並且，部分地區房價的漲幅也遠遠大於地價上漲幅度。結論是：土地成本推動只是很小的一部分，將房價上漲全歸於土地問題是站不住腳的。

　　建設部關於需求推動房價上漲的說法，同樣遭到質疑。據昨天的《上海證券報》報道，國務院發展研究中心的一份報告指出，導致最近兩年來我國商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是來自工程造價之外的其他因素，而需求因素並不是價格上漲的決定性因素，其依據是，自1996年以來，中國住宅與非住宅商品房當年實際銷售面積均低於當年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處於空置狀態。

　　那麼，導致房價上漲的「來自工程造價之外的其他因素」會是什麼因素呢？當屬房地產開發中的租、稅、費。租、稅、費三個經濟範疇，在理論上的區別十分明顯。但在實踐中，租、稅、費體系混亂，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍。《人民日報》在一篇報道中指出，目前，我國房地產開發業法定的有13種稅，約佔建設成本的9%；而各地的「費」大多有數十種之多，有的地方甚至超過百種，約佔建設成本的41%。

　　調控房價的政策和細則都已經出台了，為什麼關於導致房價上漲的確切因素還是「無頭案」？這實際上是各個利益集團為了自身利益激烈博弈的結果———都在儘可能地把房價上漲的因素推到與本部門無關的地方去，這導致相關調控政策難以找到問題的真正癥結，自然也難以發揮應有的作用。一些地方的房價在「國六條」出台後，依然逆勢快速上漲，正是這一現狀的直接反映。

　　弄清導致房價上漲的真實原因，不僅是一個學術問題，更是一個事關政策制定和執行的大問題。

　弄清導致房價上漲的真實原因，不僅是一個學術問題，更是一個事關政策制定和執行的大問題。