比房價更殘酷的危機在人們的盲動中逼近

中國商業評論

　　殘酷的不是房價，一場比房價更殘酷的深刻危機正在人們的盲動中逼近。

　　-文/王育琨 首鋼企業研究所所長

　　「只有孤獨地迷失上千次者，才能重回故里。」

　　——紀伯倫

　　城市居民對房價的高漲既恨又愛。當名人任志強給出了一個簡潔的判斷——歷史證明所有的房價永遠都是上漲的，網上立刻罵聲一片。任志強的預言既來得殘酷，也進一步堅定了不少人投資房產的熱心和雄心。

　　其實，殘酷的不是房價。比房價更殘酷的是一場深刻危機正在人們的盲動中逼近。

　　凝結在樓市上的危機

　　根據建設部的最新統計，截至2005年底，全國人均住宅建築面積26.11平方米。其中，上海為33.07平方米，北京為32.86平方米。而日本的東京只有15.8平方米。東京的人均GDP超過3.5萬美元，上海、北京人均GDP剛超過5000美元，而居住水平卻早已是東京的2倍！對此，或許人們通常會認為，中國人住得好一點有什麼不好？這說明我們的發展成就和體制的優越性！與這種認識相反，我卻從中看到了我們的無序和危機！

　　一個人、一個公司或一個國家，所能夠支配的東西歸根結底不會超過你所擁有的。當一個人在打牌、網游、侃大山上花費太多時間，他在苦讀、冥思、勞作上花的時間就一定有限；當一個公司在仿製、回扣上花費過多心思，它在研發、設計與品質管理上花費的時間就一定少；當一個國家在廣場、門面工程、居住上花的時間過多時，他們花在勞作、創造、研發上的時間就必然有限。

　　當然也有例外。如果你是皇帝，你可以從自己的子民那裡取之不盡、用之不竭；如果你是英特爾或微軟，你可以藉助壟斷技術而形成壟斷利潤，左右行業走向；如果你是美國般的超級大國，你可以藉助種種手段讓世界的資源拚命往你那裡涌。

　　可是，如果你和我一樣僅僅是個平常人，你的公司沒有多少自主知識產權，並且在列強虎視眈眈下一步步成長，你就沒有資格在生活方式上學習美國的高能耗，你就不得不學習日本人與韓國人的辛苦與堅韌，或者來一點歐洲人的節儉與簡約，這樣你才能在自主創新上花費更多時間，創造出更多世界獨一無二的東西。

　　構成一國和一個地區競爭力主幹的只能是在區際和國際間流動的產品和服務。所以，當一國居民把財富都凝聚在住房上的時候，這個國家的居民就危險了。因為靠這種方式積累的財富，只會給世界上其他國家創造重要市場，卻不會給自己的長久競爭力增添砝碼，反而會直接削弱競爭力。

　　在一個全球扁平化的時代，所有國家都加入到同一個競爭體系中來。全球化流動的產品和服務，並不因為你來自發展中國家，消費者就願意為你的高價格埋單；性價比不如人，你的產品和服務就沒有市場。

　　日本人不是天生就喜歡龜縮在籠子里的，韓國也早就規定一個家庭只能擁有一套住房，而我們著名的經濟學家，早在幾年前就鼓吹中國城市居民開始了擁有第二套住房的時代。在人均GDP高我們幾倍的東京等城市，居民的平均居住水平卻大大低於我們。我們有理由作出判斷，我們的居住條件超出了社會必要勞動時間的規定性，超出了國力所能承受的範圍。一種浮躁的、封閉的小農意識，左右了我們的輿論和導向，使得我們把所有的財富都往住宅上砸。這樣的整體結果，必然是降低中國公司的競爭力。

　　從生產要素全球一體化配置的視角來看樓市價格，就有了一種危機感。

　　或許紀伯倫的預言正是中國房地產的宿命，「只有孤獨地迷失上千次者，才能重回故里。」

　　被誤解的住房需求

　　市場化是一套複雜的體系，如果你的體系不完備，你的市場必定是無效的。住房商品有著雙重規定性，它既具有經久性、單件性、固定性等自然屬性，又具有滿足人們居住需要和財富增值的社會屬性。尤其是它的社會屬性，更是一切問題的焦點所在。

　　作為基本居住的消費需求，屬於社會必要勞動時間範疇，是一個與經濟發展水平動態高度相關的變數，並不出自政府的恩愛或是民眾願望的強烈程度。聯合國有個人權公約，包括基本人權和經濟人權，享受基本住房服務屬於基本人權，是任何一個簽約國家的政府都必須承擔起責任來的，世界上還沒有哪一個國家的政府可以完全推託掉這方面的職責。就是高度市場化的美國，政府也保留著約佔住房資產總量11.5%的廉價出租公屋，以解決居民最基本的住房消費問題。

　　而中國的情況是，政府從這一塊責任中完全退出了，都交給了市場。一種對住房需求簡單化的理解，使我們錯把簡單的市場化當成了萬能解藥，住房需求問題被嚴重的忽視和誤導了。調控住房投資品市場，不能拿住房服務市場上的諸多價值尺度來度量；而改善住房基本服務的供應，也同樣不能從價值最大化的投資品市場上尋找根據和途徑。住房的自然屬性和社會屬性膠合在一起，由此導致一系列的混亂和無序。

　　1980年鄧小平把住房改革提上議程時，城市人均住房面積不到4平方米，上海平均2平方米，而住房改革的一個重要原因，是在雙軌制時期，各企事業單位，都以膨脹本單位的住房需求為己任。於是國家果斷引進市場機制，全面實現了住房商品化，以約束住房需求。

　　沒想到住房商品化的實施，市場機制非但沒有起到限制住房需求膨脹的作用，反而由於一系列因素的綜合作用，加大刺激了住房需求的膨脹。2005年底我們城市人均住房面積已經是26.11平方米了，超過了當初設想的3倍，遠遠超出總設計師的預測。

　　非驢非馬的經濟適用房終於出現拐點。在經歷盲目市場崇拜以後，政府主管部門終於認識到，住房是個特殊商品，不是簡單化地推行住房商品化就可以了事的。

　　據建設部最新消息，經濟適用房將以租代售。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級：廉租房主要面向最低生活保障線以下的家庭；租賃型經濟適用房面向低收入家庭；限價商品房將面向拆遷戶或無房戶。

　　擋不住的購房潮

　　新近國務院發展研究中心宏觀部報告《中國房地產發展狀況與發展趨勢預測分析》指出，導致近兩年來我國商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是，來自土地成本和其他因素的漲幅遠超過工程造價的漲幅，而需求因素並非價格上漲的決定性因素。

　　以空置房反論需求不足，這真是不可思議的邏輯。沒有需求，哪裡來的土地價格上漲？土地成本與工程造價的對比，得不出需求不是上漲主因的結論。對於數字背後的邏輯，不從需求層面深入分析，無法得出一個準確的概念。而深入剖析中國當下把住房投資需求推動膨脹起來的獨特機理，對把握中國住房市場的走向至關重要。

　　住房成了強勁投資需求的一道泄洪口

　　中國經濟20年持續每年10%的增長速度，其中80%轉化成居民收入，這是一個相當可觀的量。居民收入中的40%轉化為儲蓄，形成金融資產。這筆龐大的金融資產分佈存在著巨大的差距，有些人年積累百萬以上，而有些人則勉強糊口。

　　在少數人手裡集結的金融資產，也不全是福音，既要遭受負利率的煎熬、股市的重重黑幕堵截，還有花樣百出的「老鼠會」的沉陷。高增長、高儲蓄，金融資產集結的巨大差距，另外再加上投資渠道的狹窄，使得住房成了一個泄洪口。

　　而且，在住房投資中集結的，不只是現有城市居民的收入，更多是居民的未來收入(抵押貸款)和非城市居民收入(非城市居民的親朋好友集攏的資金)，以及轉型投資基金(溫州炒房團與各類中外基金)。資金如此之多和如此之豐富，人們卻找不到適合自己的投資渠道，住房價格一時很難摁得住。

　　各企事業單位的持續擴張是源頭

　　住房改革的本意是要解脫單位對居民住房需求的責任，而實際上不僅沒有削弱，還因為體制改革沒有跟進，使得單位成了住房需求膨脹的一個重要誘因。

　　2005年1月至11月，全國共審計9.1萬個單位，查出各類違法違規問題資金2900多億元。這些資金多數都跑到住宅建設上去了。有的城市如重慶還在搞二次福利分房，一位70多歲的一般退休幹部，只有老兩口，以前已經分得130平方米的房子並且便宜買下，這回又分得一處160平方米的房子以每平方米1300元的低價獲得，而同類房屋的市價在3000多元。

　　公務員的住房在當地形成了很強的示範效應。改革前住房福利擴張雖然在搞但是路徑不多，到了現在花樣翻新而且都合理合法！只要你不是往自己兜里裝，多少都沒事。這就是我們的體制。

　　國民的農耕文化屬性

　　中國農耕社會文明，是建立在一家一戶的恆產穩定性的基礎上。這種歷史慣性很難在短短的20~30年的市場經濟洗禮中扭轉。

　　農民意識，重實體輕虛擬，重元寶輕票據。父母如果不能為後代置房，將是一種恥辱；一個人能夠置房，是有恆產恆業的標誌，是有穩定社會地位的開始。本來已經活在虛擬社會中，可還是以實體經濟為轉移，甘願做房奴，甘願入牢籠，也要買房。中國城市居民，雖然在外觀現代化的宅子里，本質上還是農民。

　　而且，中國當今社會女性的擁有心理在家庭決策中地位不容低估。女人買一件時裝，可能一生只穿一回，但是她要擺在那裡；一件大鑽石首飾，可能一生也戴不了一回兒，但她要保存；一個男友或丈夫，她不是不相信他的人格，而是只有整天陪伴在身邊她才能感覺是自己的。這種佔有慾體現到住房上來，便產生了住房自有率最高的國民性。

　　現代經濟是以工作流動為本質特點的。在一個公司工作，隨著規模的擴張，你的流動不可避免，美國就有很多提一個皮箱走天下的白領。所以，中國城市人要真正適應這個流動的社會，還有待時日。

　　中央和地方政府的推動

　　中央政府在住房政策上就有所迷失。將房地產從帶頭產業過渡到了支柱產業，熱衷於GDP的光鮮和燦爛，而忘了中國還處於一個發展階段，還需要把主要財力物力投入研發創新上，帶動大國經濟，以提升國家競爭力。

　　支柱產業對GDP的推動作用非常直接。對城市任期政府來說，熱衷於為業績經營城市，投巨資建立里程碑，比拼搞最大廣場，置本來應該負責的基本需求不管(廉價公屋)，持續推動了本來不該產生的投資需求(為了市容大規模拆遷建設)。

　　在這個利益的旋渦中，嘗試有所作為的政府，一如被置於一個巨大的風箱之中，被一股無形的力推來搡去，左右為難：調控樓市價格傷了經濟；放任價格傷了民情。樓市的尷尬，引發了體制性腐敗和民憤，還危及我國的長久競爭力。關注民生民意的中央政府高調宣誓調控，政策卻在尷尬徘徊。

　　按揭成為強勁的助推器

　　銀行存在著嚴重的倒掛現象，按揭貸款的信貸資產是銀行最好的金融資產，所以銀行對假按揭睜一隻眼閉一隻眼。

　　銀行利用按揭這個槓桿，將千百萬人潛在的需求都煥發出來，客觀上助長了房地產的非理性上漲。許多假按揭，並不是偽裝多麼巧妙，而是銀行怕這生意跑了。你違規，一個人貸款1個多億元，他求之不得。只要你敢借，他就敢放。這就是金融本位的泡沫，而這個泡沫本身又將銀行自身也拖入了萬劫不復之泥潭。

　　開發商的「新住宅運動」誤導

　　上個世紀90年代開始的「新住宅運動」與2002年開始的「居住改變中國」，是由開發商發起的兩次大規模運動。這兩次運動，帶有一點愚民政策的味道，對國民性的調動和不合時宜的需求膨脹起到了重要的作用。

　　擴大市場基礎，這是任何一個商人首先要考慮的問題。但是由此產生的後果，卻是驚人的。這就是把千百萬本來應該有更高流動性的群體，綁在了一個地方，成了房奴。

　　每一個人是一個宇宙，每一個市場也是一個宇宙。只有深入到每一個宇宙中，才能夠理解複雜表象背後的理性。中國住房市場迫切需要這種具有洞穿混亂的理性思維。

　　居住霧障下的房奴

　　中國城市的上空正瀰漫著居住的重重霧障，成千上萬個有活力的精靈正在淪為房奴：

　　朋友趙文，工作地點4年換了南京、上海、北京3座城市。在每一座城市，都因租房的房租高過分期付款買房的月供，而狠狠心按揭買房。本來在北京不想再買房了，可是又擋不住2008年的誘惑和佔有房產的慾望，在付了6個月的房租后，又投下20萬元的首付款。趙文先生性好動，為了買房，幾個黃金周居然沒有離開北京。

　　說實話，我不理解趙文。因為他們先前都是喜歡與自然親近的人。近幾年國內開闢了許多絕好的自然風景游，都與他們斷了緣分。自然伸出友好之手，邀我們去享受她的美、磨練我們的意志力、更給我們的思想注入靈性，而我們這群朝氣還沒有退盡也算有點條件的人，卻偏要投奔擁擠的城市，龜縮在鋼筋水泥築起的殼子里。花樣繁多的居住新概念，已經把像趙文一樣的人，愉快地陷進自己劃定的圈圈，消耗著茁壯的生命和創造的靈感。

　　這種現實更有在古老的國度蔓延的趨勢。在我們的城市，現在正流行把花園建到自己的居室里，把山谷搬到自己的院子里，把小區建成一個自給自足的歐洲莊園。居住，是人們眾多需求中的一個，住宅就是一個夜晚歇息的地方，卻偏偏被渲染成實現崇高人生的重要手段和目的，以至引得無數慾望焚身的男男女女，忘了本性而「居醉房迷」。本來具有著內在無窮性的國民，硬是被反鎖在血汗、金錢築就的牢籠里，淪為房奴。本來應該以流動性為天性的族群，卻以周遊列國開拓視野為機會成本，而固守一隅拚命省錢。

　　200多年前，先知紀伯倫作《先知》諄諄告誡：

　　「你們，宇宙之子，靜中之動，你們不應被捕陷，不應被馴服。

　　你們的居室不應是錨，而應是桅。

　　縱使你們的宅邸金碧輝煌，

　　它們也無法隱藏你們的秘密，掩蓋你們的願望。

　　因為你們內在的無窮性居住在天宮裡，

　　它以晨霧為門，以夜的歌聲和寂靜為窗。」

　　可是，先知的告誡被中國人置若罔聞。人們啊，你們真甘願躲進鋼筋水泥築就的牢籠里，而無視自己內在的無窮性正一瀉千里嗎？

　　需要反思我們的發展邏輯

　　土耳其詩人納喬姆

王育琨此文，通篇都是胡說八道。先問問他自己有了房沒？

　　城市居民對房價的高漲既恨又愛。當名人任志強給出了一個簡潔的判斷——歷史證明所有的房價永遠都是上漲的，網上立刻罵聲一片。任志強的預言既來得殘酷，也進一步堅定了不少人投資房產的熱心和雄心。

歷史什麼時候證明了房價永遠是上漲的？1929年與1949年與1969年三個時間位比，哪個時間點房價高？不錯，房價永遠是上漲的，但你得把他放在一個大的時間背景中去看，如果這個大的時間背景超過人生的平均工作時間，如40年，房價的上漲意義何在？1929年，上海是處於民國政府黃金十年中，上海是東方的巴黎，遠東最好的城市，1949年，戰火紛飛，房價下跌，1969年，房價甚至可以忽略不計，但到了今天，2006年，房價又漲到了天價，但對於1929年置業的人來說，有用么？

　　一個人、一個公司或一個國家，所能夠支配的東西歸根結底不會超過你所擁有的。當一個人在打牌、網游、侃大山上花費太多時間，他在苦讀、冥思、勞作上花的時間就一定有限；當一個公司在仿製、回扣上花費過多心思，它在研發、設計與品質管理上花費的時間就一定少；當一個國家在廣場、門面工程、居住上花的時間過多時，他們花在勞作、創造、研發上的時間就必然有限。

不明白這是什麼意思。工作的目的不就是為了不工作嗎？勞作的目的不就是為了享受嗎？為解放全人類而吃糠咽菜不就是為了所有人都大魚大肉嗎？

　可是，如果你和我一樣僅僅是個平常人，你的公司沒有多少自主知識產權，並且在列強虎視眈眈下一步步成長，你就沒有資格在生活方式上學習美國的高能耗，你就不得不學習日本人與韓國人的辛苦與堅韌，或者來一點歐洲人的節儉與簡約，這樣你才能在自主創新上花費更多時間，創造出更多世界獨一無二的東西。

不明白，如果平常人都過的比日本韓國人好了，那為什麼要辛苦和堅韌？大家比誰能吃苦？

　　1980年鄧小平把住房改革提上議程時，城市人均住房面積不到4平方米，上海平均2平方米，而住房改革的一個重要原因，是在雙軌制時期，各企事業單位，都以膨脹本單位的住房需求為己任。於是國家果斷引進市場機制，全面實現了住房商品化，以約束住房需求。

　　沒想到住房商品化的實施，市場機制非但沒有起到限制住房需求膨脹的作用，反而由於一系列因素的綜合作用，加大刺激了住房需求的膨脹。2005年底我們城市人均住房面積已經是26.11平方米了，超過了當初設想的3倍，遠遠超出總設計師的預測。

雖然我沒有數據，但現在上海房子80平方的不算大吧？以前都是住40人？誰家是這樣？一個亭子間6平方，住4個人？（公共的地方有廚房和廁所走道等）