多重因素牽制奧運過大關北京房價未來很尷尬

多重因素牽制奧運過大關北京房價未來很尷尬


中新網
中央實施以穩定房價為目的的宏觀調控政策以來，北京房價漲幅仍然沒能控制在兩位數以下。有了去年觀望的教訓，大部分消費者看來不願停下或放緩置業的腳步。()

　　那麼，未來一段時期內，北京房價究竟會呈現什麼樣的走勢呢？左右樓市的諸種因素又將如何發生作用呢？這應該是官方和民間都十分關心的問題。()

　　拆遷難土地實際供應不樂觀()

　　「地荒論」在北京樓市曾經盛行一時，後來遭到土地管理部門的嚴厲回擊。如今，一些項目預售兩年卻不能交房甚至連地基都還沒打，更有大量獲批土地連拆遷都沒有完成。事實證明，所謂的「土地供應充足」只是停留在理論層面，難怪地產開發一線人士近日又舊話重提。()

　　8月29日，在搜狐焦點地產網主辦的「8·31大限兩年祭──撲朔迷離的土地市場」論壇上，SOHO中國董事長潘石屹不客氣地指出，2004年8月31日協議出讓土地大限之前，不少國內城市已經實行土地招拍掛出讓，而北京還在搞協議出讓，很多人覺得誰在「8·31」前圈出地來誰就能發一筆大財，於是大家一擁而上，結果圈出了很多問題。()

　　「有些企業根本不搞市場研究，對市政條件配套不配套、房子有沒有人買等一概不考慮，出讓金是交了，但地上的拆遷現在都沒做完，相當一部分項目都是盲目拿下的。」潘說。()

　　出席論壇的北京思源置地董事長李國平則列舉了兩個重要數據：「8·31」前北京倉促過關的土地可建面積大概是4600多萬平方米，目前看來，至少有2000多萬平方米的土地是拆不動的。」　　()

　　李國平承認，在他自己的公司手裡，這類受阻的搶關項目就有4、5個，推進不下去的主要原因是拆遷。「我覺得政府沒有理由把這類土地收回去，因為是拆遷問題解決不了。」他說，「那些地本來就不符合進入市場的條件，因為無法形成有效供應。」()

　　不久前，北京城南一項目驚爆出預售兩年卻根本沒有開建，遭到購房客戶抗議的「醜聞」，據說背後原因也是有關政府部門曾經承諾的拆遷，最後未能完成。京西一經濟適用房項目後期遲遲不能推進，同樣是受阻於拆遷。()

　　「這兩年每年北京真正通過招拍掛出讓的土地只有1100多萬平方米，與市場每年2000多萬平方米的消化量相比，反差是明顯的。」李國平說。潘石屹也表示，北京近兩年公開出讓的土地量非常少，每年土地供應計劃完成比率很低，在供地不足而市場對房子需求量很大的情況下，房價自然會漲得比較高。()

　　報批慢短期可售房源減量()

　　今年5月開始的新一輪宏觀調控，對近一段時期北京樓市可售商品住宅供應量的影響也很明顯。在一些專業人士看來，這又是房價漲幅依然很高的一個重要原因。()

　　九部委《意見》出台後，審慎的北京市政府遲遲未出台地方執行細則，按照調控政策規定，新的項目(包括已經拿到規劃許可證但在6月1日前未拿到施工許可證的項目)都原地待命。幾次有關細則的內部討論會上，政府規劃部門和開發商在「90/70政策」上，都因為技術層面問題──如人防、車位、學校等配套設施的配比指標和經濟效益等等難以達成共識而不歡而散。()

　　據有關人士估計，在北京，受到這一局面拖累的項目有幾百個。即便現在重新報批新規劃，到獲得規劃許可、拿到預售許可證形成實際供應，至少也要兩個月時間。毫無疑問，這些項目都會錯過「金九銀十」的傳統銷售旺季。()

　　融資苦地產商開發能力打折扣()

　　制約市場供應量的，還有地產商的開發能力，資金實力尤為關鍵。()

　　8月30日下午，首創置業總經理唐軍率領公司高層現身旗下京西高檔住宅項目「緣溪堂」樣板間的開放儀式上。對於首創這樣在多個城市同時運作若干項目的大型房企，高管如此興師動眾地參與一個項目的小型推廣活動，似乎有些小題大做。()

　　但聯想到公司董事長劉曉光因協查北京市原副市長劉志華腐敗案「離崗」兩個多月，幾天前剛剛恢復正常工作，而首創置業H股停牌多時後於8月29日復牌等一系列事件，唐軍等高調亮相，就有了不尋常的意味。()

　　據接近首創置業的一位金融界人士透露，該公司正積極籌劃股票增發。此前，包括緣溪堂、和平里小鎮在內的多個首創開發的項目，都是與赫赫有名的新加坡政府產業投資公司(GIC)屬下的基金合作。()

　　「所有的房地產企業都缺錢，現在資金門檻更高了，需要開發商有更高的財技。」一家著名房企老總直言不諱地說。()

　　大牌的上市房企如萬科、首創置業等可以採取增發的手段再融資，那些沒有打通股市融資渠道的企業，則只能尋找合作夥伴、發行信託產品。在政府監管越來越嚴的形勢下，如今無論哪條融資渠道都不那麼容易如願了。所以，近來尋求轉讓手中項目的中小房企，也越來越多。()

　　過大關再增變數()

　　2008年8月北京將舉辦奧運會，基於對市容環境的要求，地產項目開發受影響也在所難免。現在已傳出風聲，2007年下半年後，一些與奧運比賽和服務項目相關區域的工程施工將受限制。()

　　對此，敏感的潘石屹笑言：「開奧運會的時候民工都會被送回家，我也沒地了，就去當奧運會的志願者。」他甚至不無調侃地動員同行們都去做志願者，並含蓄表示，項目開發減少了，市場的供求關係變化方向可想而知。()

　　鑒於以上種種因素，北京地產界對未來兩年房價普遍看漲，而今年以來圈內專業人士掀起買房投資小高潮，也從側面印證了這一判斷。