摩根士丹利45億美元中國狂「掃樓」

2006年8月15日新快報消息，摩根士丹利（大摩）亞太區首席分析師、經濟學家謝國忠分析，中國內地樓價存在泡沫，而外資在內地房地產泡沫中扮演著推波助瀾的角色。
    　　
儘管「唱空」之言猶在耳，大摩卻並未對中國內地房地產市場「做空」，相反還明確表示，大摩今年將在中國房地產已投入15億美元的基礎上追加投資30億美元，並把房地產投資重點從日本轉向中國內地。

據《21世紀經濟報道》透露，「最近一段時間，大摩花了不少精力在發展上海酒店式公寓上。」摩根士丹利上海分公司的小黃(化名)告訴記者。「如果要找一個比較明確的時間點，從今年3月起，大摩在中國房地產行業的投資開始進入一個新的階段。」
   
半年上海「掃樓」30億
   
簡單統計一下，摩根士丹利近半年內在上海房地產的投資已超過30億元，分別是：
   
4月初，坊間盛傳大摩欲斥資10億元收購上海浦東埃蒙頓假日廣場項目，並有意由其控股子公司上海安信置業(持股80%)負責開發；
   
4月中旬，大摩耗資1.9億元買下了陸家嘴中央公寓的一幢毛坯住宅；

6月中旬，大摩購得位於上海徐家匯的華山夏都苑A棟樓116套物業，涉及金額超過8億元；

8月初，大摩相中上海徐匯區的永新城中的一棟服務式公寓，有意耗資6億元拿下整棟樓盤；

同樣在8月初，大摩表示希望聯合美國西蒙房地產集團和深國投商用置業共同在中國境內投資多家大型購物中心，並投資總額500萬元成立了深圳格瑞企業管理諮詢有限公司。
   
早在3月，大摩房地產部旗下基金MSRE募集42億美元后，董事總經理兼全球摩根士丹利房地產投資主管SonnyKalsi就表示，大摩今年將在中國追加30億美元投資，並且投資重點也將從日本轉移至中國。此前，大摩在中國房地產的投資規模約15億美元。
   
一個月後，大摩宣布成立摩根士丹利資產服務諮詢(中國)有限公司上海分公司。
   
大量收購中國境內物業
大摩很少直接投資，更大規模的資金則用於大量收購中國境內的物業，然後以轉手或出租的形式從中獲取房產溢價收益或租金收入。
   
今年4月，大摩亞洲主席文禮信表示，大摩將繼續在中國進行創新及有著指標意義的房地產投資，其中「創新投資」指各類型的全方位房地產投資，「包括上市的或私有的房地產公司、直接房地產資產以及開發項目」。
   
2003年7月，大摩房地產基金投資上海盧灣區「錦麟天地雅苑」項目，大摩由此選擇和中國企業合作的模式涉足房地產開發領域。
   
2004年初，大摩與上海復地合作投資5000萬美元的「復地雅園」，大摩主要負責提供項目融資服務。此後，大摩還和天津順馳開展戰略合作。
   
一位長期關注大摩房地產的專家表示，「選擇合作(合資)開發可以保持私募資金自身資本流動渠道的暢通，同時也可以藉此規避相關政策限制。」
   
至2004年底，大摩再也不再滿足於簡單的入股合作，開始了斥巨資全面收購的模式，代表作就是耗資5億元，將原來合作項目的「錦麟天地雅苑」全部拿下。
   
次年2月和6月，大摩又分別動用2億美元和8.46億港元，拿下上海世貿大廈和上海世界廣場兩個商業地塊。
   
今年初，大摩進軍北京。2月份，斥資4億元收購富力雙子座B座寫字樓項目的56%股份。
   
儘管大摩曾為其經濟學家謝國忠房價泡沫論辯解稱，謝所說的「樓市」為住宅市場，而大摩收購的大多為商用物業，兩者並未矛盾，然而，今年4月，大摩開始在滬大規模介入住宅領域。顯然，在研究部門大呼中國房地產市場出現泡沫時，大摩的投資部門卻持有和研究部門完全迥異的態度。
   
這種看空不做空的做法，被市場人士稱為「大摩悖論」。

不忘合作開發 不過，在持續大規模收購的同時，大摩仍舊沒有忘記合作開發的模式。
   
去年末，大摩聯手香港上市公司漢國置業(0160HK)大規模進入廣州房地產市場。
   
大摩先後以4565.9萬港元和1.29億元從漢國置業及其母公司建業實業(0216.HK)手中接下廣州荔灣區龍津中路一個商住項目和南海某別墅項目50%的權益。此外，大摩還購買了廣州沿江路與北京南路交界的商住項目，總金額約1.2億元。
   
今年6月，漢國置業向大摩下屬的投資公司發行了一批總值約2.8億元的可換股債券，該債券發行30日後，大摩可以在債券2011年到期前的任何時間行使換股權。
   
這被市場看作大摩加強和漢國置業合作的標誌。
   
在仲量聯行中國區董事陳立民看來，大摩通過和本土開發商聯手直接介入利潤更高的開發領域，已經進入外資基金在中國投資模式的第三階段，前兩個階段分別是收購成熟收租物業和購買在建物業。
   
限外政策下的外資
2002年外銷房和內銷房的差別被取消后，外資在中國投資購置物業幾乎沒有任何限制。
   
7月底，建設部等六部委聯合發布了《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(下稱《意見》)。但戴德梁行投資部一位董事表示，「由於各地的執行細則尚未制定出來，外資投資中國房地產的勢頭近期不會減弱。」
   
中原地產一位分析師表示，《意見》「衝擊比較大的是中小型外資基金公司，對於手續完備、資本雄厚的外商投資公司影響力並不明顯。」
   
來自世邦魏理仕的研究顯示，今年上半年，境外資本在中國內地房地產市場的投資規模在10億美元以上，境外機構和個人購買商品房的資金結匯也在同期增長2倍以上。
   
大摩香港投資部門一位人士也表示，這「並非對於外資的打壓，不過可能促成內地房地產市場上的投資行為走向多元化」。
   
仲量聯行的一份調查顯示，7月以來，國外房地產私募資金在內地收購房產的行動開始減速，「但是，更多的房地產私募基金已在考慮採用共同開發的模式」。
   
市場人士認為，國家外管局參與發布規範外資房地產的《意見》，一定程度上反映了監管層為匯率改革預留更多操作空間。
   
中金公司8月8日發布的《房地產行業2006年上半年回顧》稱，「人民幣升值預期及升值幅度是影響房地產行業的另外一個要素，從其他國家發展的經驗看，匯率變化對一個國家的房價變化(主要的資產價值變化)是正相關的。」
   
今年3月9日日本央行宣布結束超寬鬆貨幣政策，這使得不少境外房產基金開始從日本市場轉戰中國市場。
   
儘管大摩執行董事GarthPeterson此前否認了「海外基金為了人民幣升值而收購」的看法，但不爭的事實是───如果人民幣升值，在中國大規模投資的房地產無疑會從中獲得不少收益。