房地產業的「壟斷利潤」來自何方？

2006/07/15

房地產業的「壟斷利潤」來自何方？

房地產的價格是由市場決定的。當需求方認為價格太高的時候，供給方則認為價錢太低了，這裡面任何道德的因素都不起作用，起作用的是市場。對任何商品而言，嫌價錢高了你不要買，如果大家都覺得價錢高了，大家都不買，價錢會降下來的；而供給方則恰好倒過來，嫌價錢低的時候他不賣，如果供給方都覺得價格太低了，大家都不賣，商品的價格就會漲上去。這樣的對峙每天都發生的市場之中，在這樣的對峙中，我們看到的是電器和汽車的廠商節節敗退，價格一降再降；而房地產開發商則節節勝利，價格一升再升。於是很多人憤怒了，以為資本家中屬房地產開發商最壞，這顯然沒有道理。

電器的價格一降再降，這不是因為電器廠商更為善良，也不是因為電器沒有「壟斷」。以彩電企業為例，中國的彩電企業有多少？一雙手就可以數下來，中國的房地產企業有多少？就行業而言，顯然彩電企業的壟斷程度比房地產的壟斷程度要高出不知道多少倍。這麼幾個彩電企業尚無能力壟斷價格，成千上萬家房地產企業又如何可以做到？（幾年前，彩電企業曾經有過壟斷價格的企圖，但這個價格聯盟不到幾個月就破局了，破壞這個聯盟的正是他們自己。）

還有人說壞的不是房地產開發商，壞的是政府，是政府壟斷了地價所以房價高企不下。這是撒謊。如果有開發商和政府聯手抬高地價，那一定是房地產開發商瘋了。讓政府將地價先賺到手裡，然後自己來承擔高房價的風險，市場上沒有這樣的傻子。如果真的有官商勾結，他們一定不是抬高地價，而是聯手壓低地價。請大家千萬要注意，壓低地價的官員一定是貪官，因為壓低地價絕不會降低房價，而只能使開發商的利潤空間更大；而儘可能將土地賣個好價錢的政府一定是負責任的政府，用土地公開招標的方式，讓開發商掏更多的錢來買地絕對不會提高房價，它只會縮小開發商的利潤空間。我們不要搞錯了，如果讓這些負責任的政府官員來承擔房價高企的責任，就會放走了與開發商勾結壓低地價的貪官。以為高房價來自高地價的人犯了一個錯誤，以為房子的價格是由成本決定的，這種想法雖然直觀，但是卻錯了。任何商品的價格都是由供求關係決定的，我們應該清楚，政府就算零地價，開發商也不會將房價降下來，他們無非賺得更多而已。

我們應該知道這樣一個事實，小城市的房價比大城市低，小城市的政府可以收取的地價也比大城市低。如果房價是由政府收取的地價決定的，那麼我們就只有一個解釋：小城市的政府比的城市的政府更為善良；或者換句話說，他們更為愚蠢：他們為什麼不將自己城市的地價也抬高到和大城市一樣？即使是政府，可以多收錢總是好事，可惜他們無論如何利益驅動，小城市的地價也抬不上去，因為地價是由房價決定的。我們千萬不要搞反了，以為房價是由地價決定的。

既然商品的價格都是由供求關係決定的，為什麼電器價格一降再降，而商品房的價格卻一漲再漲？這就和土地的「壟斷」性質有關了。

由於現在媒體坊間流行將「壟斷和腐敗」並列，將二者並列成為貧富差距的來源，所以我們應該先對壟斷有個基本的認識。與腐敗並列的壟斷，那是「壞壟斷」，和我在這裡討論的問題無關。市場中有各種形式的壟斷，我們知道的至少有1. 與腐敗並列的壟斷，它顯然是「壞壟斷」。它是什麼樣的我不清楚，但大家都這麼說，我想姑且就算有吧；2. 寡頭壟斷。它是市場經濟的產物，比如當年福特的汽車、洛克斐勒的鋼鐵、比如今天的微軟等等（不知道造成今天中國貧富差距擴大的是不是這種壟斷？），列寧認為帝國主義的經濟基礎就是這種壟斷； 3. 與分工有關的壟斷，這是「好壟斷」。在經濟學中，壟斷是增長的動力已經是一個普遍的認識，壟斷與分工、學習、知識、專利、收益遞增、經濟增長都有關係，按照經濟學家楊小凱的說法，沒有知識的壟斷，市場連動都不會動，可見「好壟斷」有多麼重要；4. 自然壟斷，石油資源大多數都在OPEC國家的地底下埋著，誰也沒有辦法。

房地產的壟斷屬於自然壟斷。你別看有那麼多房地產開發商，市場上有那麼多樓盤，每個樓盤有那麼多住宅單位，可它們幾乎每一個都是唯一的。你看見張三家的房子不錯，你也想買一套，對不起，花同樣的錢你一定買不到，除非你多花點錢從張三手裡買下來，否則你買的房子與張三的房子一定不一樣。這就是房地產業的壟斷特徵，其它工業化商品都不具備這個特徵。房子是「唯一」的商品， 「唯一」值多少錢？除了願意出錢買「唯一」的人以外，鬼都不知道。「唯一」就是壟斷，房屋商品本身具有壟斷性，這是這種商品的一個重要特徵。在一個城市裡面，既可以看見綠地美景，又距離商業中心不遠，或者交通非常方便，旁邊還有一個好的學校，這樣的房子有多少？如果對樓層朝向還有要求，這樣的房子可能只有一套，你說它值多少錢？有人會說，我沒有那麼多要求，我只要一套房子而已。不錯，你只要一套房子而已，可你要的是大城市市中心的房子，就這一個要求，就足以使你成為眾多競爭者中的一員，不靠價格競爭，你拿什麼和別人競爭？這一爭，房價就上去了，市場就是這麼個玩意兒，即使你不喜歡它，它也要當你的家。

房地產的這種壟斷，屬於產品本身具有壟斷性質，它與土地本身的特徵有關。土地具有區位性，土地的區位是唯一的，它本身就有價值，這種價值不可創造、不可替代、不可重複，賣掉一塊就少一塊。北京三環以內、深圳特區內、上海浦東、廣州天河的土地，除了多花錢，你上什麼地方可以找到？滿天下都找不到，縱然科技再發達、縱然到了知識經濟時代、縱然你有天大的本事、讀破了經濟學的書，也是如此。

彩電廠商也想壟斷，可是做不到，市場上有無數一模一樣的彩電，我不買你的可以買別人的。更重要的是，市場上還會出現更多一模一樣的彩電，今天不買，明天還可以買到。可是北京三環以內的房子，今天有了你不買，明天除非你多出錢，否則就只好到四環以外去買房子了。延慶也有房子，而且更便宜，你要嗎？

土地的這種自然壟斷，與我們常說的寡頭壟斷沒有任何關係。我們知道，房地產開發商比起任何單一商品的廠商來，在數量上要多得多，如果要說房地產業存在寡頭壟斷，那中國就不存在沒有壟斷的行業了。而且我們還知道，不斷有新的企業進入房地產業，並沒有什麼人設立什麼門檻不允許資本進入這個行業。更重要的是，低成本住宅進入房地產市場從來就沒有停止過。大量的 「經濟適用房」進入這個市場對住房的市場價格根本就起不到任何抑制作用，從這一點我們就可以看出，以任何一個房地產開發商的實力，他們只能做一個「價格接受者」，沒有任何一家開發商具有對商品房價格的任何影響力，他們不具備任何這種意義的壟斷。

所謂政府壟斷了土地操控地價，這是一種想當然。政府手裡還有多少土地可以拿出來大幅降低類似北京三環以內或者深圳特區以內這種大城市中心區的地價？根本就沒有。政府手裡的土地大多數在邊遠郊區，邊遠郊區的土地根本就不可能用來降低城市中心區的房價，廣州的天河與番禺，一河之隔，拿番禺的土地來降低天河的房價？門都沒有，建一座大橋拉高番禺的房價、緩和一下天河房價的上漲趨勢還差不多。

所以，房價高企不下的原因確實是壟斷，但絕不是坊間流行的那種壟斷，它是來自土地的自然壟斷。這種自然壟斷與房地產開發商沒有任何關係，所以必須由政府出面將這種壟斷收益的絕大部分收歸國庫，這就是我們看到的巨額地價（有人以為這種壟斷收益也就是地價應該全部歸農民所有，這是典型的偽道德泛濫）。自然壟斷的壟斷收益歸全社會所有，無論站在什麼角度看，這都應該是合理的選擇。不過儘管絕大部分壟斷收益都被政府以地價的形式收歸全社會所有了，但即使是留下來的那麼很少一部分，也足以構成房地產開發商的「暴利」。房地產開發商的壟斷利潤是從哪裡來的？就是從這裡來的。

前面說了，土地區位的唯一性是不可創造的，但產品的壟斷特徵是可以創造的。無論是電器行業，還是汽車行業，或者是化妝品行業、服裝行業，只要是消費品行業，一家廠商總是想辦法將自己的產品分為不同的型號來滿足不同消費群的需要，他們在做什麼？他們在創造壟斷、或者不許別人創造壟斷。以汽車為例，第一個生產出8萬元汽車的廠家無非是想壟斷這個消費群體的市場，而後面跟進的廠商則是不許它一家壟斷這個市場。產品的市場細分是我們這個時代的特點，如果你可以針對一個獨特的消費群開發你的產品，你就可以在別人模仿之前享受一定時間的產品壟斷。可你如果一旦投標投中一塊市級重點中學附近的土地，這個壟斷，別人是很難模仿的。