房地產業－繁榮的背後

2005年12月09日 04:57  華爾街日報   

   這幾年，地產業的發展環境真可以用「完美」二字來形容。

    抵押貸款利率降至四十多年來的最低水平，美國人買房子容易多了。很多在九十年代末股市泡沫破滅時大傷元氣的人們痛定思痛，看中了地產行業，認為這裡才是剩餘現金的最好去處。嬰兒潮一代的子女開始購買自己的第一套住房，而他們的父母則在購置第二套房產，或者投資一些可出租的公寓。此外，美國企業界也終於開始創造新增就業機會了。

    建房的速度根本滿足不了這麼多方方面面的需求，結果也就顯而易見了。根據聯邦住屋企業督察局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)公布的備受關注的指數，住宅價格較5年前平均上漲了53%。

    大家都認為如此迅猛的價格漲勢難以持久。但分歧在於這場繁榮是會緩慢溫和地、以價格增幅逐漸收縮的方式結束，還是某些市場的價格率先暴跌、令買方經受夢想破滅之痛，然後再慢慢恢複信心呢？

    無論結局如何，具有長期影響力的種種因素正在重塑地產業的格局，在此我們略作分析。

    1. 空地有限

    廣袤的美國國土上仍有大量空曠的領地，但很多地方並不能吸引人們前去居住。而在某些經濟活力充沛的都市地區，尤其是東海岸和西海岸市場，建房企業卻發現獲得新屋建築許可越來越難了。

    哈佛大學(Harvard University)經濟學教授格拉澤(Edward L. Glaeser)及兩位同事在2004年12月發表的論文中得出結論：住房供應受到的主要限制因素是政府條例，而非地理局限。

    業主也難辭其咎。格拉澤教授的論文指出，業主們越來越精明，紛紛組織起來阻撓那些將在自家周圍新增更緊湊住房的規劃，擔心這會讓他們現有房屋的價值下降。

    在某些擁擠的地產市場上，房屋價值已經與建房成本關係不大了。論文估算，在舊金山，一套住宅的結構本身往往只佔住宅價值的不到30%；其餘部分則是購地和獲得政府審批的成本。這也就是有些人情願支付100萬美元巨資購置一所舊宅，立即拆除，然後再建新屋的原因所在了。

    2. 預算有限

    地產業的繁榮興旺讓很多美國人富裕起來，他們的房產不斷升值。但並非每個人都能分享到這塊蛋糕。哈佛大學住房研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)的數據顯示，接近三分之一的美國家庭將收入的逾30%用於房產，八分之一以上的家庭這項開支超過了50%。其他人則搬到偏遠的郊區，來降低購房支出，但又必須支付高額通勤費。哈佛大學的研究還顯示，波士頓地區三分之一的家庭都居住在距中央商務區至少30英里以外的地段，大約五分之一家庭住在40英里以外。

    對某些地區的中等收入人群來說，房屋價格的上漲已經令他們力所不及。據加州地產經紀商協會(California Association of Realtors)估算，加州只有15%的家庭有足夠收入買得起中檔價位的房屋(目前約為544,000美元)，在月供、地產稅和房屋保險上的支出不超過月收入的30%。

    3. 人均住房面積有望減少

    這些年，住宅面積越建越大。人口普查局(Census Bureau)數據顯示，一套新建的單戶型住宅2004年的平均面積是2,140平方英尺，而在1975年只有1,535平方英尺。

    但有些專家和業內人士相信，美國人會喜歡更小、更接近市區的住房，避免長途通勤之累。位於加州聖拉斐爾的Hearthstone Inc.為住宅開發項目提供融資，公司首席執行長普加什(James Z. Pugash)預測，美國各大城市會逐漸向歐洲城市靠攏，興建更多中層樓宇，人均住房成本上升，住房面積下降。

    Virginia Tech教授尼爾森(Arthur C. Nelson)在2004年發表的論文中表示，至少有一些短期跡象表明，人們對綜合了住宅、娛樂及辦公等多種功能的生活環境的期盼有所增加。他以華盛頓附近的弗吉尼亞州阿靈頓縣為例寫道，1990年時，人們普遍認為該縣已經「擴建」，無力容納更多居民了。然而，這裡的人口數量繼續迅速增加。尼爾森說，縣裡鼓勵在舊的工業區和交通中轉站附近興建高密度住宅，同時採取措施保護了已建住宅區的風貌。

    對市區居住環境的渴望──預計還會不斷升級──已經推動了分戶出售的公寓的蓬勃發展。截至8月份的12個月內，分戶出售的公寓和集體住宅的銷量激增14%，經季節性因素調整后的出售年率為942,000套。而同期單戶型住宅的銷量僅溫和增加了6.9%。

    4. 風險重重

    面對房價有增無減的上漲勢頭，貸款人一直在積極放貸，幫助人們購買他們不貸款就無力承擔的住房。這些「量力而為」的貸款安排可以壓低最初幾年的月供，但後期月供會高出很多。

    在最受歡迎的貸款方式中，有些是「只付利息」的按揭，也就是說申請人在還貸的最初幾年不必償還本金。另一種是還貸方式可選的按揭，申請人可以選擇不同額度的月供，最低甚至低於當期應付利息。如果申請人選擇了這種方式，未付貸款本息就會增加，也就是所謂的「倒欠型」按揭。

    放貸人還減少了申請人為證明自己收入和資產所需提交的文件的數量。

    銀行監管機構已經對所有這些行為提出了質疑。他們擔心有些申請人誇大了自己的收入水平，或者等到該償付高額月供時無力償付。他們還擔心，這些「量力而為」的貸款使得人們可以購買長期來看超出其支付能力的房產，已經人為抬高了房價。

    5. 房產好比存錢罐

    購房者通常的目的都是：在可能的情況下，儘早在退休前償清貸款。但現在，很多美國人似乎早就忘了這一點。

    為了乘上低利率的東風，美國人定期將貸款進行再融資。在這個過程中，他們往往拆借更多──實際上是將房產變換成現金，用於其它支出。根據哈佛大學住房研究聯合中心的數據，這類「套現」再融資的總額在2004年達到了1,390億美元之巨。在放貸人的支持下，有些人以自己的房產作抵押獲得了另外的房地產貸款。

    美國最大的抵押貸款發放公司Countrywide Financial Corp.的首席執行長瑪茲羅(Angelo R. Mozilo)在去年的投資者電話會議上說，看來這一代人相信房產價格會永遠持續上漲，所以根本用不著償還本金。

    這種樂觀態度推動了消費者支出的不斷增長。美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱Fed)最近的調查發現，去年以房產價值為抵押的貸款增加了6,000億美元，佔個人可支配收入總額的7%，遠遠高於2000年的3%和1994年的1%。

    6. 外資狂熱

    在這種風險偏高的抵押貸款方式日漸流行之際，外國投資者在美國住房市場融資領域也扮演了越來越重要的角色。

    長期以來，亞洲和歐洲的投資者都是聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae, 簡稱：房利美)和聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)所發債券的主要買家，這是兩家由政府資助的抵押貸款發放公司。現在，亞歐兩洲的投資者正在不斷增持抵押擔保證券，也就是以大量抵押貸款的利息和本金償還為擔保的債券。

    外國人對美國抵押證券的投資總額一直沒有可靠數據，因為很多購買行為都是通過美國的實體間接完成的。但是，資金流向很明確。新聞通訊Inside Mortgage Finance估算，截至6月30日的6個月期間，外國人持有的不經房利美或Freddie擔保的抵押債券激增至400億美元，此前6個月的總額為300億美元。

    7. 地產經紀商壓低費率

    在住宅地產交易領域，網際網路未能像在機票預訂等領域那樣成功削減交易成本。業內人士估算，房產中介的平均傭金仍然能超過5%，有時還高達7%。

    但是，經紀人提供的種種節省成本的替代方案最終似乎還是贏得了客戶的青睞。很多小型的經紀機構只收取平平常常的費用，將一套住房的待售信息列入多個清單，並提供內容有限的其他服務，一般只收費500美元左右。購房者通常要向提供房源的代理中介支付房價的2.5%或者3%，作為傭金。有些經紀機構會向購房者提供部分傭金返還。

    一些傳統的經紀機構雖然通過對制定最低服務費標準的州法律的大力支持來力求保住全額傭金的業務，但也紛紛嘗試著成立了自己的折扣服務機構。

    美國司法部(Justice Department)和聯邦貿易委員會(Federal Trade Commission)的反壟斷執法機構都在向地產行業施加強大壓力，要求他們給新的業務模式提供嘗試的機會。例如，司法部今年9月份起訴全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)，稱後者的房源信息分享政策歧視了那些主要通過網路接觸客戶的經紀機構。全國地產經紀商協會否認了這項指控。

    8. 大者愈大

    一直以來，房建項目大多數都是由本地公司承接的，目前全美國仍有大約80,000家房建公司，絕大部分都是小型公司。但規模最大的那幾家正在搶佔更多市場份額。紐約州大型房建公司Hovnanian Enterprises Inc.的首席執行長霍夫納尼安(Ara K. Hovnanian)說， 今年，美國十大房建公司共佔領了大約24%的市場(在客戶自有土地上興建的住宅除外)，大大高於1997年的10%。他還預計，10年之內這個比例會突破50%。

    大型公司之所以能夠佔據上風，部分原因就在於他們資金雄厚，能夠獲得黃金地段。賓夕法尼亞州Toll Brothers Inc.的首席執行長托爾(Robert I. Toll)說，他經常批准1億美元或者更高的購地計劃，這是有些小型公司想都不敢想的。

    但是，瑞士信貸第一波士頓(Credit Suisse First Boston)駐紐約的首席地產分析師澤爾曼(Ivy Zelman)認為，大型房建公司已經在大都市地區獲得了那些最容易實現的市場佔有率的增長，而且爭奪非常激烈。此後要想擴大市場佔有率會變得更難，成本更高，增幅也會放緩。

    9. 需求更多

    美國人已經在房產上賺了這麼多錢，因此忍不住想買更多房產。Fed表示，投資性物業和度假屋已經佔到去年新增按揭的14%，而2000年只有7%。

    大部分購買行為都來自嬰兒潮一代，他們正在尋找合適的退休居所，其他人則是希望成為業主而一朝致富。在這些購房交易助長了近期房產市場強勁升勢的同時，它們也可能帶來更大的動蕩。這是因為，第二套房產和以出租為目的的物業與第一套住宅大有不同，如果房主失去信心，或者找不到合適的租戶，馬上就會把房子賣掉。

    10. 關注評分

    以汽車質量調查而著稱的諮詢和研究機構J.D. Power & Associates也對新屋購買群體展開調查。這項調查始於1997年，現在已經涵蓋了30個大都會地區。

    在調查中表現不錯的公司，例如Pulte Homes Inc.和Centex Corp.等，都以此自誇。這也迫使其他同行競相爭取評分。

    但是，地產行業的一大難題是，完成一個地產開發項目要依靠一系列的分包商，從地基澆築、供熱管道安裝，直到屋頂射釘，都是由分包商完成的。這就很難保證一個項目各方面都能達標。Hovnanian Enterprises正在某些市場嘗試讓自己的員工承擔更多工作，來提高項目的一致和連貫性。

    KB Home的首席執行長卡拉茨(Bruce Karatz)說，該公司的客戶溝通得分在調查結果中尤其出色，例如提前通知客戶大概的住宅完工時間。他說，如果KB推遲交房超過30天，「很多客戶永遠都不會原諒我們。」