《華爾街日報》美國房地產市場顯現進一步降溫的跡象

2005年11月16日16:30

根據來自行業調查、房地產經紀公司和房地產經濟學家的數據，美國房屋銷售的步伐顯現出進一步放緩的跡象，賣方報價和挑剔的買家出價間的差距不斷擴大。

按揭貸款利率的上升、能源價格的上漲、對房地產泡沫風險的普遍關注和市場上在售房屋數量的增加都是明顯降溫背後的因素。經濟學家和房地產經紀人表示，這些因素結合到一起，使得房屋買家更加謹慎。買家一直在討價還價，而許多賣家則報出了不現實的高價。這導致了市場的低迷狀況，和銷售數量的下降──這通常是房屋價格超乎尋常大幅上漲階段的結束。

房地產諮詢機構Real Trends上周進行的一項調查顯示，上個月美國最大的48家房地產經紀機構簽署的房屋購買合同的數量比上年同期下降了8%。該機構向80家經紀機構發出了電子郵件問卷，收到了48份答卷。

固然，以歷史標準衡量，房屋銷售依然強勁，美國大多數地區的房屋價格都處於歷史高點，或接近歷史最高點的水平。但即使是最看好房屋價格的人也認為，市場已經最終走出了繁榮階段，過去5年裡，美國平均房價上漲了50%以上，許多城市的房屋價值都增長了一倍以上。美國最大的房地產行業組織全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)的首席經濟學家大衛•萊赫(David Lereah)說，泡沫已經開始破裂。

規模高達2萬億美元的房地產市場一直是近年來消費者支出的主要推動力，占家庭凈資產的三分之一左右。10多年來，美國主要地區的房屋價格一直沒有出現過持續下跌，房地產已經成為金融、零售和房屋建築行業最關鍵的晴雨表。

Real Trends的總裁史蒂夫•默里(Steve Murray)說，購買房屋的狂潮已經結束。默里說，賣方可能需要6至8個月才能接受市場已經走軟的事實，並進而降低他們的要價。他說，接受調查的部分經紀商對市場近幾周來降溫速度之快感到吃驚。

住房抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的首席經濟學家道格•鄧肯(Doug Duncan)說：「我們認為市場已經觸頂。」由於今年初的銷售火爆，他預計2005年新房和二手房的銷售量將達到創紀錄的830萬套，比2004年增長4%。但他認為，明年的銷售量將下降3.5%，結束連續4年不斷創出新高的走勢。

市場的降溫可能會受到美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)的歡迎，Fed一直擔心房屋價格過高，銀行的住房抵押貸款發放標準降低。在過去幾年裡，快速上漲的房價增加了人們購買房屋資產的貸款額，推動了支出的增長。上個月，Fed理事唐納德•科恩(Donald Kohn)提到房屋市場出現了一些降溫的跡象，他說這將迫使消費者增加存款，積累財富，從而恢復美國經濟的平衡。

房價漲勢的回落可能會抑制經濟增長，也許會鼓勵Fed停止加息。不過，如果房價的跌幅不明顯，Fed將不太可能通過降息來提振房價。總統布希(Bush)的經濟顧問委員會的主席、被提名在明年2月份接替格林斯潘(Alan Greenspan)擔任Fed主席的本•貝南克(Ben Bernanke)上個月表示，即使房屋市場溫和降溫，這同經濟在明年按長期趨勢，或接近長期趨勢的速度繼續增長也並不矛盾。

全國地產經紀商協會的萊赫仍認為，房屋市場將實現軟著陸。他預計，在今年上漲12%之後，2006年房價的中值將會上漲5%左右。根據全國地產經紀商協會的數據，美國9月份房屋價格的中值為212,000美元。

有人擔心，房屋市場的放緩會帶來更多痛苦，尤其是在房價漲幅最大的地區。瑞士銀行(UBS AG)駐紐約辦事處的分析師在本月初發布的報告中稱，目前房價的上漲已經達到了第二次世界大戰後房價非同尋常的飆升幅度。報告稱，由於房價的漲幅巨大，持續時間很長，軟著陸的可能性比此輪上漲周期早些觸頂的時候要小。

Prudential Rand Realty的執行合伙人格雷格•蘭德(Greg Rand)說，他預計明年紐約市北部的紐約州威切斯特縣的房價將會下跌3%左右。

Keller Williams CT Realty的運營合伙人大衛•道西利奧(David P. D'Ausilio)認為，2005年前10個月，靠近紐約市的康涅狄格州費爾菲爾德縣的房屋上市量比上年同期增長了14%。道西利奧說，賣家心裡都產生了一種緊迫感，希望在情況尚好時趕緊出手。他預計，今後12個月里，該地區的房價將下跌5%至10%。

Re/Max Real Estate Services駐加州紐波特比奇的瑪可辛•戈登(Maxine Golden)說，同今年春季相比，買家不願參加競標大戰。她說，如果有別人感興趣，其他人就不願參與。即使有感興趣的，他們也多採取觀望的態度。他們認為市面上還會有其它選擇。

Real Trends進行的調查發現，上個月房屋購買合同數量的下降在西海岸地區尤其明顯，降幅達到了14%。東北地區下降了7%，中大西洋各州下降了8%，東南地區僅下降了1.5%，西南地區增長了1%。默里說，儘管這項調查不夠權威，但趨勢卻非常明顯，特別是因為接受調查的經紀商在本地市場的佔有率都很高。

對市場更加全面的看法將於12月6日出台，屆時全國地產經紀商協會計劃發布待售房屋的月度指數。該協會本月初時公布，根據9月份簽訂合同量計算出的該指數比上年同期增長了3.3%。當合同簽訂后，房屋即被認為是待售，但交易尚未完成。

位於新澤西州的連鎖店Weichert Realtors的高級副總裁傑斯林•博蒂(Jacelyn Botti)說，供需顯然發生了變化。她說，在東海岸的大部分地區，可供銷售的房屋數量按目前的銷售速度計算足能維持5至8個月，而一年前僅為3至4個月。

Griswold Real Estate Management的所有者羅伯特•格里斯沃爾德(Robert Griswold)說，隨著銷售放緩，聖地牙哥地區的公寓開發商採取了一系列促銷措施吸引買家。他說，市場的確出現了變化。賣家在近期的一個搖滾音樂會上向買家提供了贈送汽車的優惠。當出現這種廣告和促銷手段時，他們很顯然已經焦慮萬分了。

儘管許多單戶型住宅的賣家頑固堅持不降價，但也有人做出了讓步。新澤西州房地產經紀公司Jordan Baris Inc.的總裁肯•巴里斯(Ken Baris)說，上周五他收到了一位客戶的電子郵件，表示希望該公司將他的5居室房屋的價格從849,900美元降至829,900美元。這套房屋在市場上已經掛牌了3個月。巴里斯說，這是主動的價格調整，很久都沒有見到這種情況了。

直到不久前，極低的利率和靈活的放貸標準還在推動著美國人不惜出高價購買房屋，儘管個人收入增長緩慢。但這種情況發生了變化。根據新澤西州HSH Associates的數據，30年期定息按揭的平均利率約為6.5%，為兩年多來的最高水平。而2003年6月時的該利率約為5.2%，是40多年來的最低水平。

可調息按揭的利率也在上升，部分放款人已不願發放這種貸款。信貸成本的上升讓本就捉襟見肘的購房者處境更加艱難。住房抵押貸款銀行家協會的鄧肯預計，按揭利率將繼續走高，30年期定息按揭利率到明年年底將升至6.75%左右。
　
  



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