進場教戰：股票與房地產投資回報比較

文章來源: 三省
       


房地產與股票向來是華人投資者的兩個主要致富途徑，上周傳出房貸利息可能被取消扣稅優惠的消息，想必讓許多投資朋友們大吃一驚。

我在這裡先要說明，這只是一個稅務改革顧問團所提出的近乎學術性質的建議，離成為事實還有很長一段路，而且這個更改即便成真，對出租房屋投資並無影響，因為出租房屋的利息支出已被房租收入抵消。

不過，在房市泡沫滿天飛的時候出現這樣的聳動消息，不免讓人重新想起投資股市好還是房地產好這個永恆的爭論。

見仁見智 難有定論

投資股市好還是房地產好難有定論，因為這個問題的答案似乎見仁見智。一方面，我們都聽過許多房地產投資人認為房地產較安全，「價值不可能跌到零」，「看得到、摸得到」，「即便燒了房子土地還在」。另一方面，股市投資者很多是沖著它不必煩惱修理東西，無需找房客，更不會碰到難纏的惡房客、上法庭。

主觀的喜歡就是喜歡，厭惡就是厭惡，沒有其他道理可講。當然，過去經驗也造成主觀意識。如果在某種投資上賺了錢，自然對該種投資信心百倍。

筆者對房地產投資也難免有些主觀的看法。例如我認為，當有能力的時候，每個人都應該買一棟自住的房子，不管這項投資賺錢不賺錢、賺多少錢。擁有自住的房屋免去了寄人h下的感覺，這除了是個投資問題，更是個生活品質問題。

客觀比較 可見高下

但是，股市和房地產的比較有一個客觀層面。投資回報較高的，客觀而言就是較好的投資。這不是見仁見智的，而是可以計算的，雖然計算過程中需要做一些假設還有爭論空間。如果按照多數人以賺錢為主的投資目標，其他都是次要，那麼在股票與房地產之間作一個投資回報分析就絕對重要了。即便我們要在最後評選時摻入主觀喜好，甚至以主觀好惡為依歸，也至少都應該對客觀的優劣有一個了解，才算是完成了投資人應該做的功課。

股票和地產兩種投資各自都有它的複雜性；要客觀的計算哪個是較好的投資，最好的方法就是看看在投資期限之後，哪個投資將給我更多的資產。即使每個人的投資期限不一樣，每個機會的投資條件也不一樣，結果不能一概而論，但計算的方法是一樣的。我這裡要用最近研究過的一個地產項目做例子，來介紹比較兩者的方法。

這個房產位於華人聚居的舊金山地區，屬於都會區，市價大約是90萬元。我們先來計算購買房屋的四大開支，即貸款、地稅、維修、以及保險。

為了方便計算，讓我們假設全部的90萬都是用貸款來購買。乍聽之下這個假設似乎有些怪怪的，通常買房子不是都要放一些頭期款嗎？在投資回報的計算中沒有差別，因為自備款的機會成本與貸款的成本互相抵消。90萬元貸款分30年償還，按照6%的利率來計算每個月還款5400元，每年等於6萬4800 元。

一個值得熟記在心裡的有用公式是，倘若30年期6%利率，則每十萬元的月供款為600元。

擁有房地產需要交納地產稅。假設地產稅為1.25%，則每年的地產稅為1萬1250 元。

房屋維修費用的高低似乎沒有標準，但是我們知道各種東西都有一定壽命，即便新房子沒有什麼維修，油漆是每兩三年都要做的，地毯大概10年就差不多了，15 年後屋頂可能要換，20年後廚房浴室也可以更新，30年後甚至地基都需要花錢。這些工作每一筆都可能接近萬元甚至更高。分攤到30年，我們應該可以保守的假設每年平均至少要花五千元。

擁有房地產的第四筆開支是保險。保險費大約每年一千元。

出租房子也會有收入。房子出租的收入是很明顯的；即便自住，屋主形同出租給自己，仍然可以算是有租金收入。這棟房屋的租金大約可達3000元，一年合36000元。

綜合各項收支，這項投資每年需要4萬6000元的投入。三十年後，房貸還清了，屋主擁有全部的產權。屆時房子會有什麼價值呢？房屋的增值是影響比較結果的一個最大假設，但是仍然是有例可循的。附近的房子在過去20年內每10年都增加了大約一倍的價值，如果我們引用同樣的增值速度，則可以算出30年後房價應該在720萬元左右。這是投資這個房地產項目30年可以得到的稅前資產。

倘若這30年每年4萬6000元的投入被放在股市中，會有什麼差異？股市的回報是較容易計算的，因為它有更長期的數據，無地區差異，而且已經被專家反覆做過統計。如果按道瓊工業指數每年10%的增長率來計算，30年下來的結果將是827萬元的稅前資產。

結果雖異 各取所需

因此我們可以客觀的說，在這個比較案例中，按照既有的條件以及我們的假設，房地產的回報沒有超過投資股市。如果某些條件有些改變，或是在另一個不同的案例，結果則有可能不同。

經過這樣的計算，地產投資人可能還是寧願投資房地產，以換取可以「看得到、摸得到」投資的安心。但至少投資人可以知道，自己為這個主觀付出了什麼代價。(三省）（進場教戰）

寫這文章的人有點偏愛股票,可想沒想到,股票和房產都是投資的一種手段,...舉例也是一樣,如果這90萬的房,租金能有5-6千元/月,並且房子每年以10%在升值,....

那是不是另一個故事了?