上海房價面臨「崩盤」效應，更大的降價波將降臨

如果有人能在年底前幫我完成新推樓盤6成的銷售率，我聘他(她)做銷售經理；要是能百分之百售出，我讓他做副總！」上海一家房地產企業的老闆在談及今年「最後的行情」時，顯得有些焦慮。


　　眼下，「焦慮」是開發商對樓市的普遍感覺：積累了半年之久后，新房上市洪峰不可阻擋地到來了；年關「還錢」的財務壓力與日俱增，而每年第一季度的銷售淡季又轉眼將至。分析人士認為，在多面擠壓下，今年年底到明年第一季度，開發商降價促銷的壓力會空前加大，市場會在供需博弈中尋求新的均衡。「留給開發商『死撐』的時間不多了，星星點點的降價之火已燃起，一旦購買力的『乳酪』被先行者瓜分，後來者只能品嘗『先降主動，后降被動』的苦酒。」


　　供給洪峰不可阻擋，房源積壓越來越多


　　官方網站「網上房地產」統計顯示，截至9月底，上海新上市積壓的一手房最多時超過2000萬平方米；10月以來，新房存量還有近1700萬平方米。銷售量雖然也在增加，但增量遠遠趕不上上市量，可售房源越積越多。究其原因，從今年5月份樓市調控發力開始，近半年來，開發商不約而同地選擇「捂盤」，與政策博弈。本以為「熬到」九、十月份就會「柳暗花明」，但今非昔比，9月份整體行情與去年相比，仍是疲軟得很。一年一度的財務結算又一天天迫近，開發商被迫推盤，輔以鋪天蓋地的促銷廣告，並不忘製造些「熱銷」場面，企圖抓住第四季度的「尾巴」，爭相脫身。


　　統計顯示，今年4到8月，上海市場上預熱的樓盤有61個，但截至9月底，開盤的還不到1／3；剩下的樓盤幾乎全盯著「金九銀十」，都準備在年底這一傳統的銷售旺季入市。10月長假之後，每天新上市房源的面積都在15萬平方米左右，不下一兩千套，而每天售出的約只有1／3。今年上海樓市第一波供應洪峰已無可阻擋地到來了，在未來一、兩個月里，新房大量上市將持續不斷，房源積壓還會增加。


　　待售房源大量積壓，使得新房購房力面臨大考。預計今年上海商品房新增開發面積在3000萬平方米以上，按目前市場整體均價8000元／平方米(實際區域價格差異很大)計算，至少需要2400億資金才能將其消化掉。而年內，上海市政府安排的1000萬平方米動遷配套商品房和定向銷售的1000萬平方米中低價房將陸續上市，其對市場價格的「下拉」效應會越來越大。所有這些都表明，未來上海樓市將持續處在供大於求的狀態之下，價格上漲已無可能。


　　房企資金鏈普遍繃緊，融資壓力空前


　　更重要的是，「東風不予周郎便」――這一回與去年明顯不同，時間不再站在開發商一邊，消費者等得起，開發商卻等不起。低迷樓市拖得越久，積累下來的新房越多，開發商的資金壓力也就越大。


　　進入10月，銀行已開始催帳。近期，針對房地產企業的大額授信已基本停止；即使在授信額度內的放貸，抵押、擔保等方面的限制從嚴。此前，建行、農行、交行都曾表示，只願對年度銷量排名前50強的房地產企業貸款。一方面是融資受阻，另一方面支出卻提前到來。下半年以來，建築公司普遍要求開發商在項目進展到一半的時候，須支付30%以上的工程款，水泥等大部分原材料企業則要求帶現金提貨。而在去年房地產行業火爆時，建材費用全由建築公司事先墊付，等到項目預售，開發商拿到購房人的錢時，才支付給建築商。


　　急需資金的房地產企業紛紛尋找出路。除了少部分優質企業能獲得海外基金、信託等條件苛刻的援手外，大多數房企只得走非正常渠道：或通過銀行居間「委託貸款」，以15%到18%的高額年利率向一些有餘錢的國企借貸；或是以內部信託的形式，以支付高收益率為誘餌，向公司內部員工快速融資；或是直接忍痛「割肉」，向外轉讓部分股份、房產，來換取一定的資金。凡此種種，無不顯示房產商的資金問題已迫在眉睫。而購房者持續觀望、市場普遍預期走跌，所導致的長時間交易清淡、資金無法回籠，正是房企資金壓力空前的原因所在。


　　「價格必須回調，回落到去年9月份的水平」


　　沒有人希望低迷、膠著的樓市茫茫然地繼續下去，買房人不希望，開發商不希望，監管當局也不希望。如何結束眼下樓市疲軟的「不應期」？


　　唯有調價。價格是樓市膠著行情的始作俑者，也只有價格才將是曖昧、低迷樓市的終結者。「不管開發商是否心存幻想，價格必須回調。」中國指數研究院(華東)副院長陳晟說，樓盤能否賣得動，關鍵看性價比，「只有那些價格、品質都尊重客戶的樓盤才有售出的希望。」


　　事實上，目前市場上大凡銷售尚可的樓盤，都是那些性價比突破了消費者心理底線的樓盤。譬如9月初，萬兆地產率先以「特價房」的方式，在上海南郊七寶地區推出三幢小高層，均價不到7000元/平方米，回落到該項目2004年年初的水平。結果，兩天之內銷售140餘套，回籠資金超過1億元。綜觀9月份，上海樓市成交的熱點明顯集中在降價樓盤。10月上旬的房展會上，被看好的也是「特價樓盤」。


　　「房價，確切地講是下調的房價，現在是決定成交量的首要因素。降價營銷價成了撬動市場成交量的一大支點和關鍵要素。」上海華燕置業策劃有限公司副總經理鄧偉博士說，畢竟廣大自住型購房需求考慮的第一要素是房價，而不是收益率等誘惑性指標。當開發商津津樂道某樓盤降價導致一周內成交率高達50%時，市場傳達了一個明白無誤的信號：需求仍青春常在，只是什麼樣的價格體系，才能讓低迷樓市中的亮點不再是星星點點、曇花一現。


　　買賣雙方會接受什麼樣的價格體系？市場將在什麼區間達成均衡？


　　「房價必須有較大幅度的調整。」方方房產工作室主任胡宗亘認為，跟風不只是消費者的專利，開發商也會如此，當市場上多數開發商都採取這種行為時，必將把價格降到更低。


　　鄧偉告誡，一旦降價的示範效應疲軟，後來者也許只能品味「先降主動，后降被動」的滋味。


　　中國指數研究院(華東)副院長、分析師陳晟認為，在收支雙向擠壓下，今年年底、明年第一季度，開發商的資金壓力將達到最高點，屆時新的降價波將不可避免；開發商不得不迎合市場，最終讓「房價回落到去年9月份的水平。」他甚至還斷言，「利潤率不降低、樓市不進入理性狀態，宏觀調控就不會停止。開發商一定要有這樣的意識。」