五大指標檢視房地產是否泡沫！

陳思進

自從我在《闖蕩北美》里提到了房地產泡沫的問題之後，這兩年每次和國內的親友通電話，房價便成了必談的話題。他們把我當成了金融專家，每次都會問我「究竟國內的房地產有沒有泡沫？有泡沫的話，那房價什麼時候會跌？跌的話，會跌多少？」在北美15年，一直在華爾街搞金融證券軟體系統的研發及管理，對房地產倒也的確時常關注，有一定的探討。最近我將這些年的研究心得整理了一下，供大家參考。 如何判斷一個地區的房地產有沒有泡沫？

首先要講的是，何謂「泡沫」。大家知道，在商品社會，房地產也是商品。既然是商品，它就一定會符合商品的價值規律。我們該怎樣評估一個地區的實際房價呢？

在衡量一個股票的價格高低、有無泡沫時，我們通常用的是P/E(Price to Earning)值，也就是價格和所得之比。比如我所在美洲銀行的股票（紐約證交所：BAC）目前在42美金上下，而每股每年的所得為4.2美金左右,其 P/E值就在10左右，屬於合理價位。而如果超過15就所謂overvalued（高估）,有泡沫之嫌了。當然在各股的具體分析時，還要看那個公司是成長型，還是成熟型的等等。同樣,看一個地區的房價有沒有泡沫，首先也可用一個類似的值來判斷：P/R(Price to Rent，房價和租金比)值。一般在10到15之間屬於合理範圍。如我目前居住的紐約曼哈頓羅斯福島，一套一居室的公寓平均價格在72萬美金以上，而年租金在2萬左右。P/R值就是36。套用USA Toady最近評估美國53個城市房地產時所用的一個詞，那真是「extremely overvalued」。

其次是房價和收入比，也就是當地的平均房價和當地居民的平均收入之比。一般在3到5之間屬於合理，而超過6就數離譜了。如我在《闖蕩北美》里提到的我大哥，2年前，他買了套40萬的房子。他告訴我那是他所在地區的普通房價。而當地居民的平均家庭收入在3萬以下，40/3，超過了13，也就是說，出現泡沫了。

以上兩個方法只要用一個就足以判斷一個地區的房地產價格是否合理了。不過每個地區的房地產都有其特點。如果要進一步研究還有另一把常用的尺，那就是有多少人買房子的目的不是用於自己居住。一般在15%以上的，就可以看出這個地區的房地產有泡沫存在了。我二弟曾隨一個溫州購房團到上海買房,他那個團一下將一棟新建公寓160多套全買了下來,而這個團里真正準備在上海長期居住的,恐怕還不到10%。

有泡沫的話，房價何時會跌

前幾天，網上有一篇文章提到：中國房產「市場價位之高與空置率之高如雙峰矗立，蔚為壯觀。有人誇張說，如果上海的房地產全部按市價售謦，其金額足以買下半個美國。」想必早已大大超出以上三個標準中的任何一個。我早在兩年前就在《闖蕩北美》里寫道：按國際的標準，北京、上海的房價太高了。可事實上這兩年房價又漲了一倍。我在國內的親友們看了《闖蕩北美》后，他們常來電話問，以以上三把尺來衡量，他們所居住的地區的房價早就overvalued，甚至 「extremely overvalued」。那為何房價不跌反漲呢？他們反覆問我房價何時會跌呢？

其實有沒有泡沫和何時跌是兩個概念。有沒有泡沫是可以用以上三個方式來確定的；而有泡沫的房地產並不是立刻就會跌的。耶魯大學教授希勒曾準確預測了美國網路股泡沫的破滅。可他第一次預測的提出是在96年，離網路股泡沫真正的破滅還有五年之久。而就是在這五年間，網路股的指數又漲了百分之一百五十！我覺得判斷房地產有否泡沫是以用數學的統計方式；而判斷何時下跌則要用心理學。紐約時報有一個最精闢的論斷：「當消費者不再相信住房的價格將上升時,價格將下跌」，其實這和股票的何時下跌是一樣的道理。 當然，還是有一些量化的標準可做參考的：

1．銷售活動

與之前相比，本月的房屋銷售量是最早的市場變化的指示器。如果銷售量下降,就可能是房價下跌的前兆了

2．房屋庫存期

房地產商最密切關注的市場信息之一是房屋庫存期。按美國地產商協會的說法,美國國內的平均房屋庫存期是四點三個月；六個月接近正常。當它增加時,「麻煩」就要來了；

3．未售出量

房地產商認為最神秘的指標是未售出量。未售出量是指那些進入市場后,又退出市場的房屋量――通常是因為定價太高。

4．房屋貸款量

如位於加州的核桃溪(Walnut Creek)項目管理協會（Project Management Institute - PMI）,就為房地產商提供數據，他們使用經濟計量學模型來估計價格未來可能下降的幅度。它的網站www pmigroup.com上經常會公布一個房地產風險投資的城市名單。

5．公眾的感覺

媒體普遍判斷,房地產泡沫已在今年六月達到頂峰。按照乃西思(Nexis)雜誌和報紙搜索調查的結果,在六月,有312項指標隱射」房地產泡沫」,這幾乎是一年前的六倍。

跌的話，會跌多少？

既然是泡沫，一旦破滅，房地產的價格便會回歸其合理的價位。也就是回歸至前面已提到的合理的「房價租金比」和「房價收入比」。兩年前，我在《闖蕩北美》里曾寫道：「香港目前的房價連97年的30%都不到，東京有些地區房價只是最高峰時的10%。紐約的房價這2年雖然飛漲，但有些地區還沒有88年高。多倫多，溫哥華，LA也一樣……有一個說法很流行，就是富翁70%以上與房地產有關，可是人們往往忽略了一點，就是破產的人當中也有 70%與房地產有關。『成也蕭何，敗也蕭何』。香港在98年開始房價下跌，一下出現了無數個『百萬「負」翁』，也就是所謂的「負資產」，即「按揭」(房子的抵押貸款)超過房子本身的價值，於是好多人幾個月都不付房貸，寧可讓銀行將房子收去拍賣，結果令香港房價如推倒的骨牌一樣。」

摩根士丹利的謝國忠認為「中國各個城市應該把保持房屋的每平方米均價占居民家庭年收入的10%甚至更低水平作為目標」。若按這個標準，上海普通家庭的收入大約是3到5萬吧，那一平米也就在3到5千之間。

國內有好多人已經嘗到股市大跌的滋味了，但絕大多數人可能還沒有看過房市的大跌。我有個朋友多年前曾在海南買了一套30萬的公寓，曾漲到50萬。他以為還會漲。後來，在海南不景氣時，開價20萬都沒人要，結果才賣了12萬。他曾向我繪聲繪色地形容道：「房價上漲時如上樓梯，一步三跳；而下跌時如坐小孩兒玩兒的『滑扶梯』，一路到底。」

如今在美國有關房市的信息就如同當年的網際網路一樣。電視上充斥房地產投資的節目，「輕輕鬆鬆就可以在房地產投資上獲利」的言論鋪天蓋地，就像當年人人都投資網際網路股票一樣「發狂」。我無法「算」出美國的房價何時下跌，但我要用當年一個華爾街大腕兒的一句話作為結尾：「當一個擦皮鞋的老頭兒都在談論買賣股票時，你就該退出股市了」……

先學幾招如何檢視房地產
然後再學學空手駕車的本領

好貼 有關民生經濟的多發呀