老百姓買不起房 究竟房價太高還是收入太低

警惕中國房地產
　　陷入「拉美化」陷阱目前房產市場已放開，但「地產市場」並沒有真正市場化，也就是說，房地產業的前端沒有市場化

　　目前房地產市場的焦點是老百姓買不起房子。對於這個問題，過去的輿論焦點集中在房價太高的指責上。然而，單純指責房價太高並不見得完全有理。因為老百姓買不起房子，可能是因為房價太高，也可能是老百姓收入太低以及兼而有之。那麼，老百姓買不起房，究竟是房價太高還是收入太低呢？



　　雙重二元結構導致弱者愈弱

　　近期，筆者對「二元結構與中國房地產發展」的問題進行研究，發現中國傳統的城鄉二元結構在當前城市化過程中已演化成新的雙重二元結構，即傳統城鄉二元結構與城市內部二元結構的並列，這種新型二元結構的形態是導致中國房地產發展出現許多問題的深層成因。從新型二元結構的角度看，當前老百姓買不起房，既有房價非理性上漲的因素，也因為收入太低。從長遠看，雙重二元結構的收入分配結構將制約中國房地產健康發展。

　　眾所周知，二元結構是城市化的巨大拉力，因為城鄉收入間高達5～6倍的差距，才有了源源不斷向城市湧入的人群。從1996年以來的情況看，每年平均有2000多萬人進城，但除了200萬從農村考入大學從而可以進入城市白領的人員外，其餘過億人口的收入都非常低。這意味著中國過去的城鄉二元結構已經轉化為城市內部的二元結構：「新市民」收入低，在住房消費等方面卻無法融入城市人群，此外城市中也有一部分「老市民」由於改制等原因而成為城市中的「弱勢群體」。老百姓買不起房的問題由此成為中國二元結構在城市化過程中的基本問題。

　　二元結構的收入分配結果可以從基尼係數中得到反映。對於我國的基尼係數，又有很多說法，國家權威部門的說法認為，其已經超過國際公認的警戒標準0.4，而學者們一般認為已經超過0.5。筆者不想去深究基尼係數測算的是與非，可確定的是，在二元社會結構下，人們的收入差距在拉大這是不爭的事實，而且這個趨勢在短時間內不可能出現根本改變。

　　從國際比較看，在世界銀行的《World Development Report 2004》中，中國的收入不良指數排在第十七位，僅在巴西等拉丁美洲和南美洲國家之後；前十大經濟規模國家的收入不良指數，中國在其中排第二位，第一是墨西哥，美國排在第三位；考察前十大人口規模國家的收入不良指數，中國排在第三位，排第一的是巴西；比較世界上19個轉型國家的收入不良指數，中國則排在第一位，排在第二位的是俄羅斯。根據國家統計局城調總隊最新的季度報告，中國人的收入差距不僅達到了驚人地步，而且仍在繼續擴大：2005年第一季度，最高收入10%人群組的人均可支配收入8880元(是全國平均水平的3倍)，比去年同季增加1203元，增長率為15%，高出全國平均增長水平4.4個百分點；而最低收入10%人群組的人均可支配收入755元,比去年同季僅增加53元，增長率為7.6%，比全國平均增長水平低3.7個百分點。其結果是兩組人群組的人均可支配收入之比為11.8倍，明顯高於去年同季的10.9倍。而且，如果對兩組人群的收入增幅進行比較，我們可以發現前者人均可支配收入增加額是後者的近23倍。

　　在這種情況下，各階層住房消費模式如何，最終又如何影響房價呢？

　　打壓房價 不能解決多數人住房問題

　　據統計，當前我國城市82%的家庭擁有自己的住房，也就是說，我國計劃經濟下的城市老居民的情況是「有家有業有錢」，那麼這些人是不是就不買房子了呢？不會的。他們中的高收入者一定還會買房，其目的自然是改善住房條件及投資，改善性購房和投資性購房便成為主流。上海有關部門統計，2004年，投資性購房已經佔二至三成。開發商的選擇，當然便是為這些有房又有錢的富人造房，房價自然也就不斷水漲船高了！

另一部分是剛剛被城市化的人們，他們買房的目的很簡單，就是為了居住，能在城市安家，融入城市。無論是高端進入的高校學子，還是打工和失地進入城市的農民工，雖然他們對住房的「需要」非常強烈，但收入低，即使經過積累，現有購買力仍然很低。在當前的房地產市場化形勢下，他們力量較弱，只能是市場的接受者，不會對市場產生決定性的影響。如果這批人只是極少數，那比較好辦，讓他們去住廉租房可也，就像美國等國家那樣。但問題是他們已佔城市的相當比重，並且將成為城市中的大部分人群，因此，他們不是可以忽略的少數，而是必須重視的「大多數」。



　　顯然，中國城市化的主力軍將是進城務工的農民，中國的城市化是農民工的城市化，如果二元社會結構持續存在，他們雖然進了城，但在工資和福利體制上依然是「農民工」，無法獲得城市身份認同，那麼每年新增2000多萬新城市人的同時，就必然同時新增了2000多萬可能在網路和各種場合下指責和批評政府的龐大人群，這將是一件可悲而又可怕的事情。這也許能夠解釋，為什麼民間會有如此激烈的反對房價上漲的聲音。


　　但解決之道顯然不在於一昧地打壓房價，因為房價再打壓，二元結構中的這大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社會平均工資2000元左右，房價就是降30%～50%，絕大部分市民還是無法自行解決自己的住房；上海的房價每平方米從2萬元降至1萬元，前來抄底的一定還是高收入人群或境外資金，而不可能是城市中洶湧增長的低收入者。

　　過不在市場化 還地於民方能治本

　　值得關注的是，收入分配問題的背後又與土地資產收益分配不公有關。本來，中國農民曾經有兩次重要的機會可以分享社會經濟繁榮帶來的益處：一次是改革開放后大力發展鄉鎮企業的工業化階段；二次是當前的城市化階段。但這兩次都由於現行土地制度的制約，農民未能得到其中增值的收益，因而只能靠出賣勞動力獲取低收益，最終滯留在低收入群體階層。根據國務院發展研究中心課題組最近做的調查顯示：土地增值部分的收益分配，有20%～30%留在鄉以下，其中，農民的補償款佔5%～10%；城市政府拿走土地增值的20%～30%；各類城市房地產公司、開發區、外商投資公司等等，拿走土地增值收益的大頭，佔40%～50%。另據學者估計，農民在土地的收益上已為城市化「貢獻」近30萬億元。一些學者由此提出要「叫停城市化」、「反對市場化」。其實，問題不在城市化、工業化、市場化本身，而在於我們的土地制度。

　　因此說，目前房產市場已放開，但「地產市場」並沒有真正市場化，也就是說，房地產業的前端沒有市場化。這顯然不是真正的市場化。

　　要使房地產市場根本上持續健康發展，政府必須做兩件事，相比之下打壓房價只是治標不治本的辦法。一是改變當前的二元結構，大力培育中產階層，為此需要國家在戶籍制度的放鬆、收入分配調控、打破壟斷部門利益、遏制權力資本上做許多工作。二是放開地產市場，使之完全市場化。政府一手壟斷土地交易市場，不僅不利於房地產市場健康發展，而且容易滋生腐敗，如果在交易過程中遇上貪官污吏在裡面上下其手，最後這些人會一夜暴富，加劇中國的二元結構現象。

那麼地產(土地)市場到底怎麼放？又該怎樣市場化呢？方案很簡單：還地於民。把土地交給老百姓，特別是農村集體所有的土地要交給農民。政府不再以莊家身份出現在土地交易市場，土地市場真正市場化。土地交給農民后，農民有了土地，可以由自己來決定要不要賣，地產的供需情況將發生根本性改變，房地產的產品形態也將發生巨大變化，中國房地產將進入健康的制度發展軌道。



　　對土地制度進行這樣的根本變革會帶來許多好處。第一，它可以使這項改革惠及中國目前最廣泛也是人口最多的農民，緩解二元結構。第二，它對房地產市場大有好處。對土地制度進行變革、完全市場化以後，將打破政府一手包辦土地市場的壟斷局面，放開土地供應，房價就上不到哪裡去。如果再配套一些政策，消除二元結構導致的經濟背謬現象和房地產畸形，相信大多數人就能夠買得起房子，開發商就會轉而為大多數人造房子，從而推動房地產市場回到更加健康的軌道上來。第三是政府不再壟斷土地市場，可以使政府專心致力於維護生態、改善環境、做好社會保障等公益事業，發揮好公共管理職能。生態好了，環境好了，土地管理好了，土地就會升值，政府可以從土地增值稅等方面獲益；相反，若以犧牲環境為代價，靠出賣土地發展經濟，不注重環境，房價就會一落千丈，對地方未必有益。


　　在已經情緒化、泡沫化、庸俗化的中國住房爭論熱潮中，我們的確還需要理性地去思考這些深層次問題。