要敢於借錢買好區, 怎樣在澳洲買房(zt+改寫)

悉尼著名的邦迪海灘，海景房價格不菲



墨爾本市區。此地房價比周邊地區要高出許多


現在不求善求美，用有限的錢和能力,盡量買在較好的地區,雖是破房，花園小些亂些，正是為了將來多值幾個錢，表面上不扎眼，但實際上升值潛力大,將來可能多買幾幢房回來。

剛從亞洲大城市移民海外的華人，在買房時常常想買大房，前後花園要整齊，四五間卧房之外，還一定要有家庭房、書房、娛樂房，總之一切齊全了才簽字。

從文化上分析，新移民們的「求大[房」心理，是因為過去在母國居住的地方過於逼仄。台灣、香港地貴如金，價值百萬的房子裡面也要小心彎腰轉身，才不會打翻東西。上海來的新移民更有和鄰居合用廚房的痛苦記憶，曾有一位前列腺炎患者向醫生哭訴，他憋尿太多是因為和鄰居合用廁所。一到澳洲后，新移民欣喜若狂，每個家庭成員至少一間卧室。前後大花園，桂花、玉蘭、玫瑰花連成片。花團錦簇中再放一個鞦韆架和一個游泳池，誘惑無法抵擋。不少台灣來的新移民，論財產基本上還不屬於中產階級，甚至還領救濟金生活，可買房時卻論公頃面積，好像只有大洋房才能一吐心頭積怨。

房地產是有規律的，以墨爾本東南為例，離城中心每近十公里(也就是大多數在STONNINGTON,BOROONDARA的範圍內),布里斯班市也相仿。其實對擁有資金不多的新移民來講，買大房是有代價的，如果投資的錢相同，又想要多一間房，多幾個平方米，那就只好將選房半徑朝外再擴展一些。也就是等於說上下班的距離遠些，汽油錢多花一些，不算塞車，每天路上耽擱的時間多一些，鄰居層次差一些，子女的學校選擇少一些……

買房子常常會出現這樣那樣的一些矛盾，但作為財產本身還包含著一個價值的問題，就是這個房子是增值還是貶值。因為房產金額的基數都是比較大的，所以上下一個百分點對房產投資者來說就是很大的數目。專家的說法是：房屋上漲的潮水大致上是從市中心往外一波一波翻湧的，越到周邊，幅員範圍越大，可選機會越多，房價升幅就越小。這和在中國浙江海寧觀錢塘江大潮是一個道理，瓶頸口一放大，潮水馬上下去了。我們平時看拍賣，越是地區遠，參加的人越少，就是證明。在移民數額減少的情況下（近年來，移民中投資移民、商業移民比例激升，他們屬「成功」人士，有能力直接購買豪宅，這一類情況另說），房屋需求減少，遠郊的房子升幅就更小。過去40年的房產記錄證明了這一點。遠離城市特別是15公里之外的房子升值也很慢，較理想是半徑是7到10公里之內。近城區房屋每年上升7％以上，那些遠的地方也許只有5％甚至只有3％。

今天，世界正在一個危機四伏的處境中，中東形勢更是令人擔憂，石油價格勢必上升。當汽油價格突然上升時，遠郊的房子就可能不升值甚至反而下降。

仔細一算，就不算汽油費開支、子女求學不易、購物不方便等等因素，且就以房論房，自己住的房子升值，就是不賣，也是賺。要用錢時，就可押給銀行。房子是磚頭、木頭、玻璃、水泥和地皮混合的不動產，這些東西實際上和錢是一樣。人是肉做的，比磚頭早消失，消失前留給後代，能多給兩塊磚頭，或者讓後代有錢進更好的學校，華人家長都是樂意的。何況現在的人平均壽命長，退休后仍有許多年要生存。如果沒有一兩幢投資房墊底，華人新移民的老年生活有可能不安穩，如果有一些有價值的房屋，晚年的生活將會有很大的不同。

有錢買房，首先遇上的就是選擇什麼樣的房產的問題。國內的人講起來，就是地段、房型、交通、商區，周圍環境，等等。在國外，人們一般是怎樣考慮這個問題的？

新來的移民總是要問，在悉尼哪個區買房好？在墨爾本哪個地區買房好？凡是移民海外時間久的人，都會被新來的人提問。

在海外買房是人生中的一樁重大事情，我建議要多看看.如果看了多次還是拿不定主意，也有偷懶的辦法,買當地人喜歡的的地區。

在中國大陸或台灣，買房的範圍小，選一個朝向好一點就算儘力了。但海外，不同的地點、房型、範圍等可供選擇的機會大得多。在這種時候，我認為重要的是選擇鄰居。鄰居是張三李四，還是彼得、喬治或黛安娜，買主事先是不知道的，文化背景更不容易知道，省力而且保險的方法就是買傳統上的好的居住的地區。我特別主張錢不充裕的人，買差點的房，甚至少一間爛房，但堅決「擠入好區」。

向西人學習,西方人買房先看地區。左鄰右舍，宗教信仰、業餘愛好、生活方式、汽車情況、職業種類等等。從區域範圍講要選擇準確，適合你自己的定位，太富貴的地區，房屋裝修、花園更新甚至車型等等會讓你跟不上四周形勢，會觸使你努力向上；太貧窮的地方則反過來.

進一步觀察，同時會發現這些傳統的好的地區有許多共同的特徵：一，這些地區案發率低，道路規範清爽，商店整潔條理，市容美觀，車輛乾淨，車牌也不雜亂。二，這些地區中小學規模小型但十分密集，私校多於公校，著名的中學隔三五個街區就有一個。這裡家境稍好些的人普遍認為中學6年是一個人一生中最重要階段，只要經濟上略有可能，他們均將孩子送入私校，並堅信自己孩子結交同學也會好些。澳洲大城市的私立中學比例佔全部中學比例的20％，但好的居住區，私校要大大多於公校。墨爾本是澳大利亞教育之都，一些著名的中產階級地區，私校的數量遠遠超過公校,如TOORAK,KEW,...。

一個地區居民在相當長年代（至少幾代人）中形成了穩固的文化定位，千萬不要小看這一點。在這樣的區域，四鄰很容易成為朋友，接近的文化認同有利於穩固和睦的關係。不僅要考慮同一輩，也要給自己的子女選擇一批朋友。選擇阿拉伯文化區，你並不僅僅只是為買中國日用品而要開車去很遠的地方，你的孩子的中國朋友可能會少一些，他所在的小學也有可能第二外語課不開中文課。選擇越南人區、朝鮮人區亦一樣。

這些地區綠化優良，公園較多，裡面樹木高大，草地蔥鬱而遊客稀少。家家重視庭院種植，前後庭院花團錦簇。遷入傳統好的地區居住是一種榮耀，這種榮耀十分頑固，不到破產和進養老院一般是不見他們搬出的。

就是發了大財的人，搬入墨爾本的Ｔｏｏｒａｋ區，或悉尼的北區，也一般將他們在中產階級地區的老房出租而不出售。因為傳統的好地區房產升值穩定。資料表明過去40年來，好區房地產平均每年升幅11％左右，而貧困地區只有4％到6％。而過去10年，銀行的貸款利率平均也在7％左右。

建議「好區」，是希望他們的血汗錢放在穩固的投資上，同時下一代亦有相對好一些的學習生活環境。現在做到這一切的代價並不很大，僅僅是差一些的房子，多向銀行借些貸款而已,然後有時間慢慢的搞好些。

海外華人新移民在投資房屋時，心態比較實在，也就是比較老實，對銀行的利用常常不如洋人。「不欠債心裡輕鬆」，華人都這樣說。華人新移民購房時最擔心是何時能還掉款。而且都是將第一幢房屋債務還清再去考慮買第二幢。這樣就花去好多年時間。這對工薪階層而言，積累十分緩慢。如此這般，年齡不饒人，但歲月不升值。

而西人的思考和行動，與華人就不一樣。一家銀行的華人經理舉例。在新小區落成時，她有中西兩位客人同時來貸款。兩位都是當教師的，那位華人只買一套，現金10萬付首期，貸款15萬。洋人首期僅付5萬，買了兩套，貸款是華人的1倍。小區項目規劃好，近城區，是個老牌中產階級區。澳洲利率低，出租回報高，又正逢澳洲房產穩定上升期，兩年中小區房產勁升25％以上。兩位教師收入不變，但洋教師投資回報差不多是華人教師的一倍！聖誕節一過，洋人教師又來找這位銀行經理，打聽能不能讓銀行再估價一次，使他的兩幢房子在賬目上多套現一些，以便他再買第三幢。

這位銀行經理也曾經核算過那位中國教師的未來收入，認為有擴大投資的能力，並且主動打了電話去，但對方說正努力還清貸款，沒有再購房的打算。

那位中國的教師和洋人教師相比，吃虧在文化差異方面。也許中國固有的「自力更生」、「奮發圖強」、「無債一身輕」的想法阻礙了他的投資。有人統計，中國新移民如果移民海外時口袋不很富有的話，一般是經歷3個階段：第一階段，是打工賺錢，不論是工廠打工、學校教書還是公司當職員、經理，中國人俗稱「原始積累」階段，也有人稱這是用「力氣」賺錢，甚至稱之為「血汗錢」。第二階段，有些錢了，買個小生意，方便店，Ｔａｋｅａｗａｙ，租個小作坊，或買輛計程車，開個計算機零售店等等，既當夥計，又當老闆，這可稱為「用力氣＋存款」掙錢，仍然是辛苦錢。第三階段，因人各異，歸納總結一下，不外乎是買股票、債券和買房屋，可以稱之為用本錢加「腦力」賺錢。

那些主要是用銀行貸款的房屋投資者，則可以說是應該另外歸結為第四階段，這部分人既不用自己的力氣，甚至也不用自己的錢，而是借用別人（銀行、稅務局、租客等）的錢。我想，第四階段的這種人，才是聰明的人。

澳洲的房地產相對穩定，利率又低，長線看來，回報穩定，悉尼和墨爾本的許多地方二戰後40年來平均每年有10％的升值。華人新移民要動腦筋的是研究海外當地文化，了解投資地點升值歷史，買准一個好物業，做長線投資，年老時生活有保障。

說來說去,只是二點,(1)要敢於借,(2)LACATION. 儘管人人都知道LOCATION, LOCATION AND LOCATION, 對於海外的華人而言,這個敢借不敢,也許是最重要的.