如何在新冠疫情期收回你的房租?－給房東們的一些建議

據美國約翰斯·霍普金斯大學發布的全球新冠肺炎數據實時統計系統，截至美國東部時間5月27日，全美新冠肺炎確診病例已突破100萬，死亡56038例，治癒10.9萬+例；得克薩斯確診23779例，死亡623例，治癒9986例。得克薩斯州於3/25日起發布居家令，要求德州全境的民眾除了必要的活動和工作之外，需留在家中。

美國經濟也因此急轉直下，勞工部最新數字顯示，於4月18日，已有3300萬人申請失業救助，失業率高達20.6%，標誌著美國工人和企業面臨有可能是自1943年以來最為嚴重的一次經濟危機。

德克薩斯州也無法逃脫同樣的命運，房地產首當其衝。無論是商業地產還是民用地產，大量租客由於失業無法按時上繳房租。5月1日，這個月的第一天，是自新冠爆發席捲全美並造成大範圍失業以來的第二個房租賬期，也是影響較4月更為明顯的月份。許多人都很擔心，在疫情當下，連銀行信用卡都還不上，更不用提房租了。

美國住房和城市發展部宣布，在4月底之前暫停所有驅逐令 (Eviction Moratorium)。克薩斯州最高法院暫停驅逐程序至4月30日只適用於住宅驅逐。沒有通過任何法律或法令來限制商業封鎖或驅逐。

在這種情況下，做為房東的你，要如何和租客溝通，收回房租將損失減到最低？

01 了解租客情況，並耐心積極的保持溝通

在這個非常時期，所有的被動失業都是無法預料，並讓人措手不及。此時，房東能夠體諒租客的困難是對他們最大的幫助。以書面形式與租客聯繫，了解實際情況。是否完全失業沒有任何收入，還是工作小時被迫減少隨之收入減少；是否有存款，如果有，實際每月能支付多少。

讓租客了解，房東在物業上每月需要支付的開銷：貸款 (本金＋利息), 物業管理費，地稅，保險，維修等等。讓租客也理解房東的難處。

「對房東和物業經理來說，最大的擔心是被人利用，」Pilot Northwest的負責人傑森·科諾(Jason Kono)說。在特殊時刻，房東也要有謹慎正確的判斷，確保你的租客不是利用新冠疫情投機取巧。

關鍵是互相理解，保持耐心溝通。

02 與租客商討並制定支付租金計劃

房東可以根據租客情況來商討決定：

－減免適量租金。

－推遲繳付租金，根據疫情情況決定2個月還是3個月，並與租客商量延長租約 (Lease Term)。

－制定支付計劃 (Payment Plan)，例如分期2次繳付房租，每兩個星期交一次。保持一定的靈活性，租客會感謝並保持積極態度上繳房租。

－短期內免除房租。當然這是在租客完全無法上繳任何租金的情況下。可以和租客商量延長租約 (Lease Term)。

03 鼓勵失業租客申請政府失業救助金

鼓勵並幫助失業租客到德州勞工委員會 (TWC) 申請政府失業救助金，合同工和自僱人員最多可拿到高達每星期600美元的資助，最大可能性的幫助租客按時繳納房租。


同理，對小業主和個體戶的租客，鼓勵申請超低利率 Small Business Administration (SBA) 貸款。

04 索要相關文件

「房東如何確保與那些需要幫助的人合作，而不被那些投機取巧的人利用?」

向租客要求收集和出示與新冠疫情有關的任何收入損失證明，例如顯示損失工時的工資單，或你在被迫關閉的行業工作的證明；收集租客的個人和企業銀行對賬單的當前餘額等等。

當然，這些並不只是為了防止投機取巧的租客，也是房東的權利。

最後，房東需要注意的:

剛剛提到的向租客索要的相關文件，房東可以憑此文件聯繫貸款公司，提出緩交本金的請求以緩解房東無法正常收租的壓力。銀行可能會批准申請，並要求按時支付利息。當然，申請也就等於承認自己收入不穩定，可能會在信用報告中顯示出來，降低您的信用分數，並對今後的貸款產生影響。申請需謹慎。

暫緩令並不能阻止所有的驅逐：如果租客的失業和新冠疫情並無聯繫，或者房東認為有必要確保其他人的健康和安全，仍然可以驅逐租戶。詳情請諮詢相關律師。

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