袁一泓：把房價摁住它5年

  鶴崗房子「白菜價」的新聞，讓大城市一幫被高房價壓得喘不過氣來的年輕人羨慕得直流口水。但根據當地情況對照分析，卻也不必太過驚訝。網傳的房子多為安置房、拆遷房，幾乎是最低價的一類，而當地經濟不發達，自然秉賦一般，人口又凈流出，房價自然就漲不起來。

  這讓我想起兩個事情。一個是，大概五年前，高中同學問我想不想在老家買個房，退休了可以回去住。當時縣城好點的房子要賣5000多，跟它所屬的地級市差不多。縣是農業縣，市是農業市，為啥縣城的房價跟市裡差不多？問了幾個當地朋友，也說不清楚。

  後來我自己琢磨了一下，應該主要是外地打工青年支撐起來的。據我了解，有些去南方打工的青年人，收入還不錯，有的一年能有十幾萬。過去都是在村裡建個大房子，平時都是老人帶孩子住。鄉村教育始終是個問題，我們縣城的教育質量倒是不賴，於是，乾脆，到縣城買套房子，至少解決了孩子上學的問題。縣城土地和商品房供應量都相當有限，每年有千兒八千人就把房價給抬上去了。

  然而我並沒有買。據說市裡的房價現在已經1萬多了，漲幅終於超過了縣城。這一波以東中部四五線城市為代表，漲幅少則2倍，多則3倍，購房者還是以外地投資者為主。一旦外來需求減緩或停滯，它們就漲不動了。畢竟其原生需求的增長非常有限。

  另一個是，在美國工作的朋友告訴我的。他在美國南部某個人口很少大致相當於我們省轄市的城市，買了個獨棟別墅，不到10萬美元。同樣的房子，如果是在靠近紐約的地方，要賣100萬美元。他有一份薪水頗豐的工作，城市風景雖美，但友朋甚少，很孤獨。

  之所以舉這兩個例子，是想說明，第一，決定房價的，不僅僅是人口、經濟體量，還有其他因素（比如教育）。第二，城市與城市之間，相差懸殊。美國南部城市與紐約的房價的差距，大致相當於我老家所在城市與上海的差距。

  即便如此，我很多同學親友寧願到上海打拚，也不願意回到安靜的四線城市老家。你選擇了一個城市，一種工作，就是選擇了與之相匹配的生活，以及壓力。這裡頭，不存在絕對的好與壞，但共性是，很難回去。就如同很多朋友走出了老家，就很難回去一樣。

  正如人們為鶴崗「白菜價」房子而驚嘆時，一季度房地產數據公布了，似乎證實了樓市正在回暖的觀點。主要表現在兩項數據：一項是3月銷售比前兩個月明顯好轉；另一項是房地產投資增幅還在加快，甚至創下四年來新高。

  此前我已經說過，所謂3月樓市」小陽春「是個偽命題，不說全部至少也是絕大多數年份的3月樓市都要好於1-2月；而一季度房地產投資較快增長，國家發改委固定資產投資司早在2月底就預告了，原因是去年四季度的新開工和在建項目較多。

  話又說回來，一季度的房地產數據和宏觀經濟數據都很漂亮，對地產界畢竟算是好消息。但跟房企人士接觸后發現，他們鮮少歡欣跳躍，而是出奇的理性。

  有個詞叫做分化，想必都不陌生。近兩年，城市之間、房企之間的分化，隨著時間的推移，會轉變，甚至反轉。有的城市，2016-2017年，成交旺盛，價格勁升，但2018年就賣不動了，價格也停滯了，一批三四線城市就是如此。那麼，2017年進入這些城市的房企就比較被動。有的房企，2015-2017年，規模成長很迅猛，到了2018年下半年周轉率突然就不靈了，短時快速增加的土地投資沉澱為債務負擔。

  有時聽業內高管喜歡談到一個詞，叫做穿越周期。但我想說的是，周期就是周期，怎麼穿越？對房企來說，拉長周期來看待自己的投資卻是必要甚至必須的。項目固然要快周轉，在一兩年內就做到清盤，但企業發展卻需要用5年甚至更長時間來規劃。

  舉個例子。假如有兩年，樓市景氣爆棚，房企抓住機會實現了規模快速增長，但有兩年樓市交投清淡，房企被迫調整，有可能耽誤的時間長於兩年。倘若企業的規劃是5年周期，就會對冷和熱均有應對，不至於淡季驚慌失措，置於危險境地。

  回到前面。為何房企對3月以來的回暖更多是淡定？主要是，雖然各地經濟暫時都離不開房地產，總體上調控政策不會更嚴更緊，甚至會微調，但大環境也不允許全面放鬆。房地產市場的穩定，既包括穩地價、穩房價，也包括穩預期。對這一點，我們要有清醒的認知。

  樓市的回暖，如果是交易量的增長，而不是價格的上漲，這是各個市場主體所樂於看到的；如果是價格的反彈，有關部門的容忍度就會下調。在一定時間段內，穩定主要表現為價格的穩定。而穩住房價，是為新體制新機制的建立和完善爭取空間。如果你非要問這個時間有多長，我願意說，從2017年算起，大概是5年。