看看地產泡沫都是怎樣破裂的 東京香港地產警示

看看地產泡沫都是怎樣破裂的 東京香港地產警示


http://www.soufun.com 房地產門戶-搜房 2005年04月22日10:14 深圳商報  陸劍偉
　　房地產泡沫的爭論，在歲末年初達到頂峰。去年10月中旬，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠的一篇關於「中國的房地產泡沫尤其嚴重」的報告，在國內引起廣泛爭議，房地產行業大腕們紛紛出面予以澄清、反駁，表示「局部過熱不等於出現泡沫」。


水景藍調二環置業首選 順馳領海 　　鑒於1989年東京和1997年香港房地產泡沫破滅的深刻教訓，面對國內一些地方房地產過熱的情況，中央最近發出了嚴控房地產過熱和房價過高的強勁信號，採取了一系列措施穩定房價。




　　在經濟全球化背景下，無論是個人還是機構投資者，了解一些其他城市發生房地產泡沫破滅給經濟帶來的危害，遠比爭論房地產泡沫是否存在更重要。




東京：14年尚未擠干泡沫




　　日本國土交通省3月23日發表的一組數據表明，14年前房地產泡沫破裂帶來的「傷痛」，至今尚未痊癒。今年1月1日的「公示地價」表明，儘管東京、名古屋、大阪等大城市部分區域的地價出現了上漲的勢頭，但全國的平均地價依然在繼續下跌。其中，住宅用地價格同比下跌了4.5%，商業用地價格同比下跌了5.6%，連續14年下跌。與1991年相比，住宅地價已經下跌了46%，基本回到了地產泡沫產生前的1985年的水平；商業用地下跌了約70%，為1974年以來的最低水平，日本經濟陷入十多年低迷不振局面的負面影響，至今依然存在。




　　20世紀80年代後期，日本經濟出現了歷史上少有的繁榮期，出現了大量的剩餘資金。日本中央銀行為了刺激經濟的持續發展，採取了非常寬鬆的金融政策，但這些資金沒有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。當初，日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時對房地產市場現狀作出正確的評估，紛紛給房地產公司和建築公司發放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年到1988年的短短的3年間，東京都的商業用地價格指數暴漲了近兩倍，東京都中央區的地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，製造了世界上空前的房地產泡沫。日本經濟從此埋下了十多年還未能了結的禍根。




　　1991年，日本泡沫經濟破滅，股價和房地產價格同時開始暴跌，並一直持續到現在。不動產泡沫破滅帶來連鎖反應，一些涉足房地產業較深的大企業紛紛倒閉、金融機構不良債權不斷增長、幾大銀行相繼倒閉、部分地區的經濟產生了嚴重衝擊……給日本經濟留下了嚴重的後遺症，導致日本經濟十多年來一蹶不振。




香港：一夜暴「負」




　　經濟長期不景氣、失業率高居不下、富翁一夜之間變為「負翁」……1997年亞洲金融危機的發生，給香港的經濟帶來巨大的災難性後果，使很多香港人至今心有餘悸。而近兩年來，在「內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排」和「個人游」等因素的強大推動下，香港經濟呈現出強烈的復甦勢頭。




　　在較短時間內出現經濟的大起大落，這一切的起源，都是泡沫惹的禍。




　　20世紀90年代初，香港經濟經過幾十年的快速發展，累積了大量財富。與1970年相比，1990年香港銀行存款增加了81倍。財富的積累使當時香港房地產市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應量更使房地產價格易升難跌，房地產市場成為資金的吸水池，港商在本地和外地賺取的大量利潤、香港市民相當大的一部分收入和銀行貸款、大量外資投資，都進入到房地產市場，造成房地產價格狂升不已。




　　據專家粗略估計，20世紀90年代前7年的房地產和股市泡沫，一共為香港帶來約7萬億港元由通貨製造的額外財富，相當於香港在這7年間生產創造出來的本地生產總值的總和。也就是說，1997年以前，香港由生產創造和通貨創造而共同產生的財富造就了經濟的表面繁榮，但在繁榮的陰影下也埋下了泡沫破滅的危險。




　　1997年，亞洲金融危機發生，不久便迅速擴散到我國港台和東北亞地區。處在泡沫頂峰的香港在金融風暴的猛烈衝擊下，經濟泡沫應聲而破，房地產價格急速回落，社會財富大量萎縮，香港由此進入財富收縮效應的時期。據專家計算，從1997年10月到2002年年底的5年時間裡，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產創造的本地生產總值還多，也超過1997年前7年因房地產和股市泡沫上升而增加的財富總量。




　　十多年的財富效應，對香港來講只不過是做了一場發財夢。夢醒后財富化水而去，不少人還因貸款買房、炒股而成為「負資產」，由「富翁」一夜之間變為「負翁」。更重要的是，由嚴重經濟泡沫引發的巨大財富潮的劇烈的起落，具有極大的負面衝擊效應，形成畸形產業結構，惡化了香港營商環境，帶來高成本結構、財政問題長期突出、社會兩極分化更加明顯等問題的出現，對香港經濟轉型產生重大影響。




　　對於我國政府部門來說，如何調控房地產這樣一個新興市場，防止出現房地產「泡沫」，是一個全新的課題。現在，防範房地產市場風險的預警鐘聲已經在全國眾多城市響起，各地都相應出台了若干措施抑制房價過快增長。




　　防患於未然，防微杜漸，顯然要比亡羊補牢好很多。