暴跌22%！香港樓市10年牛市終結

據媒體14日報道，房地產服務機構仲量聯行發布最新報告指出，香港長達10年的樓市上升周期正式結束。預計至2019年底，香港住宅樓價將至少下跌15%；如果宏觀經濟面趨弱、股市持續下滑，跌幅可能擴大至25%。

仲量聯行已不是第一家唱空香港樓市的機構。

逾20%跌幅已經出現

上一輪經濟危機，香港房價大幅下滑，跌幅高達70%，崩盤之痛仍然歷歷在目。

此輪降價事實上已經開啟，而25%的跌幅，目前來看或許僅僅是保守預期。因為從目前樓盤的實際成交價的降價幅度來看，香港樓價要達到25%跌幅，可能已經等不到2019年末。

數據顯示，近期已經有藍籌盤出現了高達22%的跌幅。

被視為「香港樓市參考指標」的十大「藍籌屋苑」之一的嘉湖山莊，其房價日前大幅下跌。據中原地產10月發布的報告顯示，在截至10月初的12周內，嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日，嘉湖山莊的一套實用面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。

降價逾20%的嘉湖山莊並非個例。

根據中原地產最新數據顯示，最近兩個月來，降價樓盤最多、降價幅度最大的區域，是新界東；唯一一個樓盤房價全線下跌的區域，也是新界東。此外，在截至10月初的12周內，新界西私人住宅價格也下滑了2.5%，而新界東和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的數據中，一個月降價幅度超過10%的樓盤，並非少數。

香港的豪宅市場，近期也出現式微跡象。

10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號豪宅地皮因出價未達要求，宣布流標。這是香港山頂昂貴地段少數大型官地，儘管地段優質以及地皮質量尚好，但由於近期樓市降溫，市場對於地皮估值的分歧也較大。

此外，豪宅賣家虧本甩賣的現象也開始出現。

10月22日，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區內首宗「流血」出售案例。據悉，去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，1300萬港元成交價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。

買家違約激增

10月中旬，香港研究協會(Hong Kong Research Association)的調查結果顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計房價將下跌。多家機構也對香港房價發出預警。加上藍籌盤跌超兩成，豪宅的吸引力大幅減弱，隨之而來的則是買家違約激增。

數據顯示，從今年初到10月底，香港新房交易中，已發生36起個人買家違約案例，而2007年全年僅有9起，數量增長了3倍。

香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年內違約樓盤的成交價，從490萬港幣到3980萬港幣不等，這意味著選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。

富人開始猶豫和退縮，剛需人群則開始恐慌和焦慮，上世紀末房價6年間從高位重挫70%的慘狀仍然歷歷在目，在損失數十萬港元定金和房子變成負資產之間，香港人選擇了前者。

五大跡象顯示樓市回調

摩通亞太研究團隊日前指出，目前有五大跡象顯示香港樓價正在回調。

一是按揭貸款申請宗數大幅減少。金管局最新數據顯示，9月新申請按揭貸款宗數，按月減少55.6%至7977份。摩通引述中原地產數據稱，香港9月按揭申請數量按月降幅創20年來最大。

二是豪宅銷售急劇下滑。數據顯示，香港9月豪宅項目成交量是自2005年以來同期最少。

三是地產代理放假。香港主要代理行之一的美聯物業，重啟無薪假期機制，業績最差的10%員工須離職，其後55%的員工須放無薪假期最少三個月。

四是二手市場「大跌價」。據地產代理成交數據，二手樓開始出現降價，其中九龍灣有房產降價28%成交，也有房產降價17%售出。

五是新盤銷售減少。地產代理數據顯示，截至10月28日，10月份新盤成交金額僅112億港元，撇除假期因素，創16個月以來新低；10月份成交量錄得1130宗，較9月下降近一半。

機構一致看空

在一路下滑的數據面前，機構一致看空香港樓市走勢。

里昂證券此前發布研報表示，經歷了多年上漲后，隨著市場人氣的急劇下降，香港樓價將大幅下跌。香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市。

瑞銀此前也發表研究報告稱，香港樓價與宏觀經濟高度相關，過往樓價下跌主要由經濟衝擊引發。相信香港經濟轉差將令樓市表現脆弱。

野村香港房地產股票分析師則認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

耀才證券甚至預期，未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。

加息為樓市「雪上加霜」

截至今年7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續八年穩坐「全球房價最難負擔的城市」之首。

但今年8月以來，香港銀行業開始加息，香港樓市開始出現降溫跡象。11月5日，香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%，反映出市場氣氛的冷淡。

隨著年內美國的兩次加息，香港銀行業也開始上調存貸款利率。

今年9月，香港金管局再度跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點至2.50%，這是銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。而在香港金管局加息僅數小時之後，香港四大行——滙豐銀行、恆生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調港元最優惠貸款利率，此舉為2006年以來的首次，意味著香港超低息環境的終結，也直接導致房地產抵押借貸成本上升，置業人士的供樓負擔將會加重，給香港房地產銷售市場帶來巨大的壓力。

多年來快速上行的房價已經使購房者不堪重負，此輪加息則成為壓倒駱駝的「最後一根稻草」。

市場人士表示，促使買家退縮的原因，不僅有難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。美聯儲將繼續推行貨幣政策正常化，即以繼續加息來收縮過去十餘年釋放的流動性，香港大概率將跟隨美聯儲進一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力還將加磅，本地經濟也將受到影響。

目前來看，房價的下行通道剛剛開啟，已經出現了許多跌幅超過20%的成交案例；雖然預期市場並不會出現上一輪經濟危機時高達70%的斷崖式下跌，但未來一年跌幅25%，應該也是一個相對樂觀且保守的預期。