北京樓市打優惠牌 個人住房貸款增速近五年最低

近期，關於樓盤降價業主維權、買房送寶馬等相關報道見諸於各大媒體頭條，房企通過調整價格的方式促進銷售、加速資金回籠已成為全國房地產市場的一種普遍行為。

根據克而瑞研究報告顯示，今年的「銀十」成色不足。10月份，29個重點城市成交量為2302萬平方米，環比下降6%，同比增長9%，10月整體成交不及2018年月均。一線城市成交環比銳減45%，同比微跌3%，10月整體成交量不及2018年月均水平。其中，北京、廣州的跌幅顯著，均在45%以上。

近日，《中國經營報》記者走訪了北京多個區域的新建住宅項目了解到，北京房地產市場多存在「優惠」現象，純商品房項目主要以打折的形式進行優惠促銷，限房價商品房主要以特價房、大禮包等形式推出優惠。

多位業內專家表示，如果市場供應量相對比較集中，各個項目面臨去化壓力的時候，最直接有效的手段就是用價格去調整銷售。在調控依舊從緊的情況下，買賣雙方更加趨於理性，購房交易周期也因此繼續拉長。從北京的數據可以看出，庫存數據明顯是上升了，這也體現了當前供應量積極增加的態勢，符合市場預期，也和近期房企主動降價等因素掛鉤。

多項目打優惠牌

近日，記者走訪了房山、大興、丰台等區域的多個項目了解到，北京房地產市場「打優惠牌」已經成為普遍現象。純商品房項目主要以打折優惠為主，限房價商品房項目主要以推出特價房為主。
位於房山區長陽鎮阜盛東街附近的北京城建國譽府項目，屬於純商品房項目，記者了解到，此項目正常單價在4.8萬元~5.2萬元/平方米之間，綜合優惠算下來基本上相當於88折，如果全款付還會再有一個點即10萬元左右的優惠，優惠后相當於單價4.5萬元/平方米左右，毛坯交房。工作人員告訴記者，項目一共406戶，目前還剩不到50套。「這麼大的優惠力度，主要就是想清盤。」

另一個項目公園懿府位於丰台區槐房西路與西紅門路交匯處，記者從工作人員處了解到，該項目推出了幾套一口價房源，最低可達91折。正常房源享受折上折97折到99折的優惠。

而記者走訪的幾個限房價項目，基本上都是簡裝交房。限房價項目因為政府有嚴格的價格管控，開發商基本上都是以備案價格進行銷售，其優惠形式主要以推出特價房為主，有些項目會有一些變相的優惠，如送家電大禮包等。

多名項目銷售人員表示，限房價項目由於政府限價，就出現了新房項目比周邊二手房項目價格要低的現象，而且政府控制的比較嚴格，基本上不會出現項目整體價格上的調整。

金地悅風華項目位於大興區廣陽大街附近，9月1日開盤，項目一共690套房子，現在還剩300套左右，整體去化率在56%左右，簡裝交房。工作人員告訴記者，都是按照備案價格來賣，如果首付能夠一次性付清，可以有一個點的優惠，「700萬元一套房，基本上可以便宜幾萬元吧。限價房一般不會做精裝修，開發商只是干掏成本，因為價格是定死的。」

萬和斐麗項目均價52449元/平方米，簡裝交房，該項目會定期推出特價房，記者走訪時，銷售人員告訴記者，推出了三四套特價房源，樓層都在3層或者4層的低樓層，總價會比正常房源便宜10萬元左右。同時，該項目在價格定位上有一個很大的特點，戶型相同，因為朝向不同，總價最大相差70萬元左右。例如一個90平方米的三居，南北朝向總價490萬元，東西朝向總價440萬元，西北朝向總價420萬元以內。記者了解到，該項目一共644套房源，目前還有不到200套。

和悅華錦項目則有兩棟樓推出了優惠，認購總房款減一萬元，七天之內交清40%首付款再減兩萬元。銷售人員表示，簡裝交房，限價房政府不允許綁定裝修。同時，位於昌平北七家的和悅華璽項目也推出了三套特價房，減免兩萬元現金，送一萬元的家電大禮包。
萬科翡翠西湖項目的工作人員告訴記者，該項目每天都會推出5套特價房源，大概都在2層3層，東西向房源總價310萬元，單價3.5萬元/平方米，正常房源單價3.7萬元/平方米；南北向房源總價370萬元左右，單價4萬元/平方米，正常房源單價4.1萬元~4.3萬元/平方米。11月2日當天，萬科翡翠西湖推出8套一口價房源，同時還有10萬元抵15萬元的優惠，總體下來比正常購買總價優惠11萬元到12萬元左右。

和碩機構首席分析師郭毅認為，這是一個很常規的營銷手段。如果市場供應量相對比較集中，各個項目面臨去化壓力的時候，最直接有效的手段就是用價格去調整。

郭毅表示，現在依然是供過於求的市場局面，只要有這樣的去化壓力，都會有這樣的一個優惠銷售策略出現。現在到了年底，很多開發商會衝刺年終業績，可能這樣的表現會更加直接，或者說它的覆蓋面更廣。到了明年需要看政策上有沒有寬鬆的可能，但是從目前來看可能性不大。從整個資金面上來說，已經開始由去年的穩健偏緊到目前穩健偏寬鬆的一個狀態。如果調控再有一些鬆動的話，開發商的去化壓力沒那麼大，價格手段就不會這麼的普遍了。
根據克而瑞研究報告顯示，10月單月百強房企銷售規模為7846 億元，較 9 月下降了 921 億元，降幅為10.5%。銷售減速較為明顯。特別是國慶期間，樓市延續了「金九」不溫不火的走勢，市場降溫明顯。而與去年同期相比，百強房企單月業績的同比增速自三季度以來也持續放緩，從 7 月 58.1%的高位回落至本月的26.1%。

北京個人住房貸款增速為近五年最低

9月13日，北京市住房公積金管理中心發布了《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，從9月17日開始，公積金貸款將執行「認房又認貸」的政策，同時，今後公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存滿12年可以貸到最高120萬元。

同時，公積金新政對於首付比例也做了調整，購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低於35%，首套非普通自住房的首付款比例不低於40%。購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低於60%；購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低於80%。

郭毅表示，公積金貸款新政的出台，對於限房價項目的銷售並沒有直接的影響。新政出台之前，最高的貸款上限120萬元，從購房者的角度，依然需要通過公積金加商貸這種組合貸的方式滿足貸款需求。公積金新政之後，主要是購房者在預期上有了一定的影響。通過公積金新政的出台，購房者會判斷樓市依然保持緊縮的狀態，所以在置業需求上會有強烈的觀望心態，從而影響到市場的成交。單純的因為公積金貸款少了，首付高了，承擔不起了，因而選擇不買房的可能性並不大。

根據中國人民銀行北京營業管理部網站消息，9月末，北京金融機構個人住房貸款比年初增加172億元，餘額同比增長2.6%，增幅比上年同期低21.4個百分點，增速為近5年較低水平。同時，個人住房貸款在各項貸款中的佔比穩步下降，9月末個人住房貸款占人民幣各項貸款的比重為14.8%，比上年同期下降1.6個百分點。
中南財經政法大學金融協創中心研究員李虹含表示，這主要是源於在調控依舊從緊的情況下，面對持續降溫的市場以及房地產稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足，業主預期開始出現鬆動。買賣雙方更加趨於理性，購房交易周期也因此繼續拉長。今年沒有出現傳統「金九銀十」交易旺季。宏觀經濟變化與「房產稅是否會出台」或將成為影響年底市場走勢的變數。


根據易居研究院智庫中心的數據顯示，北京10月新建住宅成交面積為41萬平方米，環比9月下降12%，較去年10月上升9%。同時，10月新建住宅庫存面積為838萬平方米，環比上升12%，同比上升34%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於當前市場數據，必須看到，市場降溫是大概率，但是年底還是有很多機會的，包括信貸政策也有可能會放鬆，類似利率觸及頂部難以上升等。

在嚴躍進看來，從北京的數據可以看出，庫存數據明顯是上升了，這也體現了當前供應量積極增加的態勢，符合市場預期，也和近期房企主動降價等因素掛鉤。