北京「限競房」銷售AB面：剛需房遇冷 別墅很火爆

推出限競房的目的就是為了平抑上漲的房價，實現居者有其屋。那麼，北京「限競房」是否發揮了其應有的作用？

近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市多處限競房項目發現，在實際銷售中，剛需房源和別墅呈現出完全不同的境遇。



旭輝城項目現場

剛需戶型受冷落

限競房由於很多都有著「70/90」政策的限制，因而都將項目設計成為「高層住宅+別墅」。承載大多數剛需客的90平方米以下住宅由於是高層，只佔據少部分土地面積，而項目廣大區域則是被低矮的別墅所佔據。在銷售中，剛需房源和別墅也呈現出不同的境遇。

瀛海府位於大興德賢路上，比上文194套剛需房更為引人關注的是7月1日該項目開盤推出的246套別墅房源。

該項目區域地鐵尚未覆蓋，記者只能選擇打車前往。到達目的地后卻發現大門難入，因為門前正在施工整修，無路可尋。

縱然如此也未將看房者擋在門外，銷售人員對《每日經濟新聞》記者說：「抱歉，我在接待別的客戶，請稍等。」過了許久，記者聽到另外一個看房人說：「好，我們明天就來交款。」隨後，銷售人員走來向記者說房源只剩不多，今晚交款才能保證買到房。附近其他項目的銷售人員也向記者證實，瀛海府已幾乎售罄。

和瀛海府幾乎同時入市的旭輝城，是位於房山區良鄉鎮的限競房項目，該樓盤以90平方米以下的剛需盤為主，銷售狀況和瀛海府呈現出了完全不同的景象。

經過三次地鐵換乘，記者只是到了售樓處所在位置，真正的旭輝城還在兩站之後，並且距離地鐵站4公里有餘。見到《每日經濟新聞》記者，旭輝城的銷售人員顯得格外熱情，對該項目的方方面面都進行了無比詳實的介紹，記者試圖打斷詢問銷售情況，未果。

據銷售人員介紹，旭輝城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三類戶型為主。「89平方米的是我們的主力戶型。」銷售人員向記者表示：「我們項目是執行『70/90』政策的，100平方米以上的房源很少。」

該銷售表示：「我們這兒賣得很好的，100平方米以上的房源很少了。」但是，她僅在兩棟樓上打了圈，並說：「目前主要是賣這兩棟，每種戶型都可以選擇。」當記者問其他樓是否銷售時，她表示那些還沒開賣，如果想購買的話也可以，但可能需要加價。

見記者對價格面露難色，該名銷售又指著另外一棟說：「這棟樓正在做團購活動，優惠幅度較大，我可以幫您申請參與。」臨別時，她又對記者說:「其實您現在買房是最合適的，年底了企業要回款，我可以再給您算個最優惠的價格。」展現出了極盡挽留的誠意。對此《每日經濟新聞》記者試圖聯繫旭輝方面相關負責人，但未獲得有效回復。

與瀛海府一街之隔的萬和斐麗，是遠洋、世貿、首創三家聯合開發的限競房項目，7月1日也已經開盤，在售戶型也以90平方米以下為主。《每日經濟新聞》記者曾經在9月16日以購房者身份探訪了售樓處，當時銷售人員就已經表示：「還是能夠挑一挑的」。一個多月之後，這裡的銷售人員仍然表示：「可選擇的餘地還是挺多的。」

樓盤開發者並不是銷量的保證。同樣由中海開發的中海雲築，以89平方米三居、139平方米合院為主，就在記者走訪海府的當天，該項目在一些銷售渠道中傳岀了每平方米優惠5000元的消息。

合碩機構首席分析師郭毅告訴《每日經濟新聞》記者：「近期限競房供應過於集中，已經佔到了商品房供應的三分之二，一時間市場難以消化這麼多的房源。」



瑞悅府項目疊拼別墅模型

別墅房源很緊俏

中指院數據顯示，截至10月20日，北京共有25個限競房項目取得28個預售證，累計供應房源15268套，供應面積168.88萬平方米，其中16個項目有備案簽約數據，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。

中原地產首席分析師張大偉表示：「所有限競房項目現在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價格槓桿了。」

從記者調查來看，和剛需型住房不同，限競房中的別墅戶型卻銷售火爆。

為了求證，《每日經濟新聞》記者來到了朝陽區的孫河。這裡是一片高端住宅區，此前的樓盤以別墅為主，二手別墅的每平方米售價在7萬元左右。該區域近期有四處限競房集中上市，主要也以別墅戶型為主。

瑞悅府是中糧、天恆、旭輝聯合開發的項目，其中別墅佔據了大片位置，由於有「70/90」政策的限制，在規劃別墅的同時，也修建了90平方米小戶型的洋房。「現在我們的疊拼別墅剩得不多了，位置較好的邊側可選擇的餘地已經很少了。」在向記者介紹的同時，該銷售還接待了一名前來付款的購房者。

由泰和開發的北京院子二期於10月1日開盤，當記者詢問房源還剩多少時，銷售人員點開了自己手機中的一張圖片，其上用紅點標註已經出售的房子，輕瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她隨後的介紹中也的確如此。其他項目的銷售人員也側面印證了北京院子二期的銷售狀況不錯。值得注意的是，該項目沒有「70/90」的限制，戶型都是以疊拼或是合院別墅為主，最低售價從1200萬元左右起步。

由遠洋等五家企業共同開發的天瑞宸章也全部由別墅構成，目前尚未取得預售資格，但已經開始先期認購排卡，銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，她近幾個月已經一天都沒有休息過了。

就實地調查來看，剛需房源的銷售情況符合前述數據，但是銷售火爆的別墅房源雖然佔據了限價地中的絕大部分面積，但是若以套數統計，則其對總體數據的影響並不大。現階段限競房的銷售，呈現出別墅火爆而剛需房冷清的市場局面