買房租房的計算

文章來源: 沉石 於 2005-04-10 21:41:17   


有買房意圖的人第一個要解決的問題是買房還是租房。沒有經驗的人以為
買房一定比租房合算，因為租房付出的租金是收不回來的，買房則是一筆投資，買
下的房子以後還可以賣出去，而且房子通常會升值。但是，買房還有種種費用需要
考慮，其中包括銀行的利息，每年的地稅，房屋維修費，保險，買房時付出的closing費，
未來賣房時要付出的6%的中介費(假設不採用Sale by owner方式)等等。比如買20萬
的房子，中介費就達到12000元，不是個小數字。因此房地產界的規則是，如果房子
居住時間不超過3年，租房優於買房；如果居住時間在5-7年以上，買房優於租房。


然而，這一規則是極其粗糙的。不同時期銀行利息率有高有低(美國買房
貸款利息率最高時達18%，最低為5%)，每個人買房的首款有多有少，每月的Ц賭?
力有強有弱，此外還有房子的增值幅度大小等等因素。下面，我們分析幾個具體例
子，看看買房和租房相比究竟那一個更合算。

假設你打算在某高房價地區居住三年，並且你有兩種選擇：第一，花20萬
美元買一個單睡房；第二，以每月1200的租金租同樣的房子。我們來計算一下，這
兩種決策，那一種更為合理。

假設銀行的貸款利息率是5%，買房首付4萬，每月支付2500美元，房子的地
稅是房價的1%即2000元，房子的維護費(包括水費)為每月100，保險費一年200。另
外，我們還假設房子的增值幅度為每年5%，個人在銀行中的存款利息率為3%，利息
收入按30%交稅。同樣的房子每月租金為1200美元。那麼，如果採取買房方案，三年
之後，房子將達到23萬以上，升值3萬。但是買房手續費(closing fee)3600，賣房
中介費1萬4以上。因此賣房凈收入約為1萬2。另外，支付銀行的利息接近2萬。三年
中交的房地產稅，維護費和保險近1萬。不過利息和地產稅的一部分可以抵稅，數額
約為7600。另外，由於錢用於買房，因而損失了銀行存款利息，這個數額大約是6千，
去掉利息稅之後應為4千。最後，收支相抵，凈付出約15800美元。相比之下，租房
的總付出高達43200美元。三年下來買房比租房要少付出大約2萬7千美元。可見所謂
「三年之內租房不如買房」的規則並非永遠正確。

在不同的地方，房價同房租的比例是不一樣的，同樣是價值20萬的房子，
有些地方的租價只有900元一月。此時，如果銀行利息上升到8%同時房屋增值率下降
到4%，那麼三年之後買房賣房的結果將是凈支出接近3萬2，而租房的支出為32400，
兩者相當接近。考慮到買房賣房通常要花幾個月的時間，這個過程不但費時費力，
其間還有一些難以計算的開銷，比如臨時居所之類。因此，在這種情況下，買房不
如租房。

最後再做一個計算。假設你計劃在某地居住至少三年，三年之後你可能會
轉移到其他地方，也可能繼續在此地待下去。此時你感到很矛盾，如果長期居住顯
然買大房子為好，如果短期居住，也許應該租房。假設，你有兩個選擇，一個是每
月花800元租一個1000平方英尺的二居室，另一個是首付12萬買一棟價值37萬的2400平
方英尺的獨立別墅三年後再賣掉，其他條件與上面第一個問題相同。那一種選擇更
佳？根據計算結果，買房賣房比租房省幾千元。因此，你可以放心地買一棟37萬的
大房子，如果未來在此地長期居住，當然不錯；即使居住三年，住一棟大別墅並不
比租小房子多花錢，但可以比住小房子獲得更多的享受。

成功的投資是贏在時間差,如租$1200/月和買20萬,誰都知道買比租好,如租800元/月,而買是20萬,就不一定人人都會去買,如買的人,在1-2年時間可租到$1200以上就贏了,如10年才租到$1200,作為投資,那就買得不一定好.

GOOD TIMING是投資的關鍵,而不是這種人人都知道的演演算法.

什麼事情都是一個timing issue~~

就是所有的投資(不管是什麼東西)都是贏在買進以後,要在一個你自己預計的時間區間內漲,....畢竟我們生活在一個公平交易的市場.

講得有道理啊