家庭投資理財，有人買房，有人炒股，我卻想用時間的槓桿折騰出一份最終相當於不用付費的，保額$100萬的人壽保險，一份我日後可以調用的儲備基金。
現在很多人都從自住的房子里cash-out重新貸款一些錢出來來買投資房，可房價已經漲了7、8年了，現在進場會不會太高了？如果用這筆錢來投資股票或共同基金，又會擔心股市風險高，如果不小心跌個50%，你得等它再回漲100%才能回本。那還有什麼更好的低風險的投資方式呢？
其實從房子里貸錢出來后，不一定非得再買投資房，可以考慮購買一份投資型的人壽保險；在若干年後，從壽險所積累的現金池中取錢用來償還房貸，最後不但可以還清房貸，還多一份人壽保險留給家人。
具體操作步驟如下：
第一步：
以30年固定4.375%的利息從自住屋裡cash-out貸出$15萬，頭10年裡我總共付出$89,924.47，其中的利息成本是$59,595.80（參看錶1：房屋貸款頭10年的本金和利息的還貸表）。這個不考慮這部分利息是可以拿來抵個人收入稅的，所以實際上的成本要少於$9萬。之所以只算頭10年的成本，是因為我日後打算用壽險里的現金積累 (cash value) 來還剩餘的貸款。
第二步：
用這$15萬貸款來每年繳$3萬保費，共繳5年，來買一份A級保險公司的保額$100萬的指數型萬能壽險 (Indexed Universal Life，即IUL)。IUL是一種帶保底鎖利投資功能的萬能壽險，所謂萬能壽險就是指可以靈活繳付保費的投資型壽險。請注意，我選用的這個公司並不是表現最亮麗的一個。因為我在這裡最主要是想和大家討論一個理念，根據個人的情況你也許能拿到更好的deal。
第三步：
從第11年開始，我從這份壽險里以貸款的方式每年取出$1.6萬來還我的cash-out loan（即每年多還7千的本金），連續取15年，這樣我不僅可以在第21年初（也就是從壽險里借款的第11年）即可把我cash-out的$150K房屋貸款還清，還可以在隨後的4年裡，把我頭10年所交的房貸還款共$9萬也拿回來了。
在第25年時，我不但已還清當初cash-out的房貸，而且還多擁有了一份身故賠付額$64萬、現金池$15萬4的人壽保險，這可是相當於一份沒有花錢買的人壽保險。就算我今後不把從壽險里取出的借款還回去，也不再交保費，我的這份保單的身故賠償金額和現金池也還是可以隨著年限的增長而增長。
其實人壽保險就和房地產一樣，握在手上的時間越長它的價值就越高。當前的人壽保險產品越來越多地提供身故賠償之外功能，如保底鎖利式的儲蓄，免稅的收入，生前的福利，等等。
表1：房屋貸款頭10年的本金和利息的還貸表
Year(房貸年份) Principal(每年償還的房貸本金) Interest(每年償還的房貸利息) Total Payment(房貸年供) Balance(房貸餘額)
For 2018 $2,471.67 $6,520.77 $8,992.44 $147,528.33
For 2019 $2,582.13 $6,410.31 $8,992.44 $144,946.20
For 2020 $2,697.53 $6,294.92 $8,992.45 $142,248.67
For 2021 $2,818.08 $6,174.37 $8,992.45 $139,430.59
For 2022 $2,944.02 $6,048.43 $8,992.45 $136,486.58
For 2023 $3,075.59 $5,916.86 $8,992.45 $133,410.99
For 2024 $3,213.04 $5,779.41 $8,992.45 $130,197.95
For 2025 $3,356.63 $5,635.82 $8,992.45 $126,841.33
For 2026 $3,506.63 $5,485.81 $8,992.44 $123,334.70
For 2027 $3,663.35 $5,329.10 $8,992.45 $119,671.35
共計： $59,595.80 $89,924.47
表2：受保人45歲女性，保額$100萬的IUL保單的明細表，每年保單的投資分紅回報率按6.92%計算：
Age Duration Premium Outlay Net Distributions Index / Loan Credits Interest BonusCredit Accumulation Value Cash Value Death Benefit
(保費) (從保單中免稅借錢/年) (保單投資分紅/年) (額外的投資分紅獎勵/年) (計息現金價值) (可用現金價值) (身故賠償)
46 1 $30,000 $0 $1,814 $0 $26,349 $79 $1,000,000
47 2 $30,000 $0 $3,639 $0 $54,560 $28,620 $1,000,000
48 3 $30,000 $0 $5,592 $0 $84,758 $59,148 $1,000,000
49 4 $30,000 $0 $7,684 $0 $117,092 $91,832 $1,000,000
50 5 $30,000 $0 $9,923 $0 $151,723 $126,813 $1,000,000
51 6 $0 $0 $10,369 $0 $158,629 $134,079 $1,000,000
52 7 $0 $0 $10,849 $0 $166,063 $146,423 $1,000,000
53 8 $0 $0 $11,366 $0 $174,085 $159,355 $1,000,000
54 9 $0 $0 $11,925 $0 $182,762 $172,942 $1,000,000
55 10 $0 $0 $12,530 $0 $192,158 $187,248 $1,000,000
56 11 $0 $16,000 $13,105 $1,966 $206,209 $189,409 $983,200
57 12 $0 $16,000 $13,911 $2,087 $221,104 $186,664 $965,560
58 13 $0 $16,000 $14,769 $2,215 $236,908 $183,946 $947,038
59 14 $0 $16,000 $15,681 $2,352 $253,681 $181,271 $927,590
60 15 $0 $16,000 $16,651 $2,498 $271,490 $178,659 $907,169
61 16 $0 $16,000 $17,681 $2,652 $290,353 $176,081 $885,728
62 17 $0 $16,000 $18,773 $2,816 $310,308 $173,522 $863,214
63 18 $0 $16,000 $19,929 $2,989 $331,412 $170,987 $839,575
64 19 $0 $16,000 $21,154 $3,173 $353,726 $168,480 $814,754
65 20 $0 $16,000 $22,450 $3,367 $377,303 $165,994 $788,691
66 21 $0 $16,000 $23,820 $3,573 $402,195 $163,521 $761,326
67 22 $0 $16,000 $25,268 $3,790 $428,475 $161,067 $732,592
68 23 $0 $16,000 $26,798 $4,020 $456,220 $158,642 $702,422
69 24 $0 $16,000 $28,415 $4,262 $485,523 $156,266 $670,743
70 25 $0 $16,000 $30,125 $4,519 $516,487 $153,967 $637,480
75 30 $0 $0 $41,403 $6,210 $705,378 $242,701 $537,323
80 35 $0 $0 $57,812 $8,672 $979,475 $388,969 $437,942
85 40 $0 $0 $82,223 $12,333 $1,381,525 $627,873 $696,949
90 45 $0 $0 $116,287 $17,443 $1,938,453 $976,580 $1,073,502
95 50 $0 $0 $164,521 $24,678 $2,728,138 $1,500,517 $1,527,799 100 55 $0 $0 $237,438 $35,616 $3,912,505 $2,345,715 $2,345,715
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