中國樓市發生轉折性變化 有望打破「屢調屢漲」怪圈

中國樓市發生轉折性變化
近一年來，「房子是用來住的、不是用來炒的」的樓市調控目標取得了明顯效果，中國房地產市場內在運行規律正發生轉折性、根本性的變化，延續多年的越調越漲怪圈有望被徹底打破。
十九大報告指出，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」這離去年中央經濟工作會議提出「房子是用來住的、不是用來炒的」的房地產市場發展理念，已近一年。
近日，《瞭望》新聞周刊記者通過房地產業內人士調研採訪了解到，一年來，中央確定的「促進房地產市場平穩健康發展」的調控目標，已經取得了明顯效果，房地產市場內在運行規律正在發生轉折性、根本性的變化。
突出表現就是，房價漲幅得到明顯抑制，去庫存成效顯著，投機炒房空間被大幅壓縮，自住型需求穩步釋放。尤其是隨著金融、土地、財稅、投資、立法等多種手段推進，延續多年的調控屢屢引發房價暴漲的怪圈有望被徹底打破。
嚴打炒房：「辣招」頻出拿捏精準
今年以來，樓市調控政策嚴厲度與密集度超過了以往任何一年。中原地產近日發布的數據顯示，2017年以來，出台相關房地產調控政策措施已經接近180次。一系列「史上最嚴」的調控措施接連出台，密織調控大網。
今年政府工作報告修改補充了「遏制熱點城市房價過快上漲」這一重要內容，樓市調控開始升級。從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市，再到合肥、武漢、鄭州、成都、西安等中西部城市，再到環京、環滬、環深等一線城市的都市圈，「調控升級」、「政策加碼」成為房地產市場的「主旋律」。
9月份，樓市政策再度密集發布，多達45個城市和中央部委發布了有關房地產內容政策52次，數量超過了2016年10月份。
中國指數研究院最新報告分析，相比2016年「9·30」調控主要集中在一線城市和熱點二線城市，2017年出台調控政策的城市，則從東部擴展到了中西部，從一二線熱點城市擴散到三四線城市。與此同時，這一輪的調控政策也呈現出新的變化，中心城市和周邊城市政策同步調控，形成「合力效應」。
截至目前，一線城市全部執行「認房又認貸」政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。多個城市通過出台離婚一年內申請房貸按二套算等政策，「劍指」通過「假離婚」成為「首次購房者」的鑽政策空子行為。南京、廈門、廣州、海口等城市提出，新購住房2年或3年內不得再上市等政策，珠海個別地塊將「限售」延長到了10年，抑制短期投機需求穩定市場預期。
「今年以來，無論是一二線城市，還是三四線城市，凡是出現脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況都會引發調控政策出台」，易居研究院研究總監嚴躍進向《瞭望》新聞周刊記者表示，調控顯現出一種不達目的不收兵的氣勢。
來自國家統計局的統計數據顯示，一線城市房價經過調控以後，市場預期比較穩定，投資投機性的需求得到有力遏制。在70個大中城市中，北上廣深四個一線城市房價同比漲幅已連續11個月回落；二線城市房價同比漲幅連續9個月回落，三四線城市房價趨於穩定。
「本輪樓市調控拿捏精準，恰到好處。」相關專家告訴本刊記者，雖然多數熱點城市房地產市場普遍降溫、部分風險得到化解，但全國房地產開發投資、房企土地購置面積等核心指標依然保持平穩增長。數據顯示，今年前三季度，中國房地產開發投資80644億元人民幣，同比名義增長8.1%，增速比1～8月份提高0.2個百分點，比上年同期加快2.3個百分點。「這是房地產開發投資增速在連續多月的回落和持平后首次出現反彈。」他說。
租購併舉：削弱投資屬性改變供求結構
"房子是用來住的、不是用來炒的"首次寫入十九大報告這一歷史性的綱領性文件，這是一個重大的民生承諾，為今後房地產調控和改革確定了方位，也為科學看待房地產問題確立了坐標。」
接受《瞭望》新聞周刊記者採訪中，中國（海南）改革發展研究院院長遲福林說，「我們不能將優勝劣汰等市場法則，簡單套用到房地產行業，無視新進城的大學畢業生和困難群體的基本生存需求。市場作用多一些還是政府作用多一些，必須做出符合新時代發展要求的抉擇。」
7月21日，住建部會同國家發改委等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，通知明確各地要搭建住房租賃交易平台，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。
採訪中，相關業內人士表示，如果將2002年到2016年這段時期房地產市場化改革特徵歸納為「全面市場化，土地招拍掛，推進金融化，房產投資化」，那麼2017年以後的房地產改革應該是「房住不炒，租購併舉，多主體供給，多渠道保障」。
在其看來，今後一個時期，我國部分大城市住房可能會形成「5050、442、6070」的政策構架。即50%通過商品住宅解決、50%通過租賃解決的整體格局。在50%的租賃解決中，40%通過政府保障性租賃房解決、40%通過企業市場租賃房解決、20%通過社會租賃房解決。在企業市場租賃房中，戶型結構是60平方米及以下的小戶型佔70%。其餘30%為人才租賃房，面積適度放大。
"房住不炒"實際開啟了一輪新房改」。他分析，房地產將去投資化去金融化。1998年開始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛，這次就到達了一個轉折點，未來可能要進入到租賃與銷售各佔一半的供應結構，而近期金融與資源主要配給租賃體系的建設用，購房領域的金融資源雖不是說完全剝奪，但也要剝奪相當大的一部分。
「大力發展租賃市場，這是調整房地產供求結構的重要舉措。」365網實際控制人胡光輝分析，我國的購房需求存在提前釋放的特點，許多大學生一畢業就全家湊錢買房，大城市的平均購房年齡大大超前於發達國家，這是造成供需失衡的一個因素。
據其分析，租購併舉是房地產長效調控的政策之一。建立租購併舉的住房制度,發展住房租賃市場，既可以鼓勵租賃消費，穩定租賃關係，賦予租房者更多的權利，更可以形成社會風氣，減少非理性購房需求，延緩提前透支的購房需求，避免房地產市場大起大落。
「租購併舉也有利於防範金融風險」。江蘇省政府參事宋林飛表示，我國房地產業的「金融特點」日漸突出。截至2016年底，全國主要金融機構房地產貸款餘額為26.7萬億元，同比增長27%。房地產貸款餘額占各項貸款餘額的25%，銀行貸款已佔房地產開發資金的70%。更重要的是，房價過快上漲會吸引資金「抽離」實體經濟，進而對產業結構調整和轉變發展方式帶來不利影響。租售並舉能夠減少信貸資金過多集中到購房投資領域，減少房地產泡沫生成機制，並且防範房價波動可能造成的金融風險。
長效機制：有望打破「屢調屢漲」怪圈
目前，從中央到地方，致力於實現廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開，「住有所居」正在不斷從夢想走向現實，房價再度暴漲的各種條件逐步受到抑制。新世紀以來，樓市調控「屢調屢漲」的怪圈正在被打破。
《瞭望》新聞周刊記者梳理近期各項房地產改革政策發現，房地產長效機制的建立已經開始有序推進。在金融方面，監管部門嚴查各類消費貸流入樓市，各地推出了限貸措施、房貸利率、住房公積金的使用以及國家住房銀行的探討；在住房供應方面，已經形成了商品房、保障房、共有產權住房、建立住房租賃市場等；在立法方面，正在加快房地產稅立法；在土地制度方面，住房土地供應要實現「三匹配」等。其中，土地各項改革的推進已經逐步構成了未來房地產調控長效機制的主要架構。
十九大召開期間，就房地產長效機制，住建部部長王蒙徽接受公開採訪表示，住建部將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。這意味著，新一輪房改在根本制度上已經做出調整，「多主體供給、多渠道保障」將會逐漸變成現實，商品房、政策性住房和集體土地入市將多路並進。
「按照"立法先行、充分授權、分步推進"的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅。」財政部部長肖捷日前表示。對此，中國社會科學院學部委員、中國社會科學院經濟研究所所長高培勇表示，地方政府債務形成的根本原因是沒有形成自我約束力，要加快房地產稅改革，從而削弱地方以地生財的衝動。
採訪中，清華大學房地產研究所所長劉洪玉強調，「以往的調控主要針對房價，以短期政策為主，但是穩定房地產市場需要長期制度安排，本輪長效機制的建立重在改變供求關係和預期。」租賃房源大規模入市、削弱房地產金融屬性、房地產稅的研究制定，這些措施對抑制投機投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長效制度安排。
在相關業內人士看來，本輪調控更重視各項調控政策內在銜接。比如去庫存已經取得很大成效，一二三四線城市都不會在短期內有大量庫存需要消化。樓市降溫、地市不冷，也給長效機制的建立提供了時間。尤其隨著房地產供給側改革的加快推進、「商品房＋保障房」供應體系的日益完善，以及地方財稅體制和收入分配改革走向深入，我國房地產有望逐漸步入「租購併舉、理性開發、持續發展」的理性軌道。