洛城建商 ：美國個人買房投資心得

前言：

近些年，人民幣全球資產配置日漸盛行，加上美國房地產市場強勁復甦，讓許多精明的國內投資客看上了美國這塊潛力市場，中美跨境投資日漸盛行。
面對不斷上漲的美國樓市，今年年初我也果斷出手，在洛杉磯東區成功買房，當時主要考慮也是看好未來市場，決定做長期投資。前期做市場研究以及具體買房過程中，接觸了一些國內投資客。聊天過程中發現，很多國內買家普遍在國內事業和投資都做得相當成功，但是對於一個陌生的海外市場有諸多的誤區。常常套用國內的思路進行地產投資，常常會走一些彎路對於美國買房投資有許多消息可以供參考，由於信息的來源不同，各路言論千差萬別。由於我本身不是做房地產買賣的業務，我可以站著一個投資者的角度去分析美國地產的情況。今天我把個人美國房產投資經驗和想法整理分享出來，希望能對有意向中美跨境投資的朋友有所幫助。

一丶美國三種常見投資住宅類型

美國住宅地產簡單可以分為三大類：獨立屋（Single Family House）丶聯排別墅（ Condo）丶公寓（Apartment）。

1.獨立屋Single Family House

目前在美國銷售的住宅中一半以上為獨立屋。屋主擁有土地，並對此土地有全權使用權，土地範圍內的事情都可以自己作決定（在合理範圍內，有些需要政府審批），從房屋外型風格丶庭院改善以及建造花園泳池等等。屋主可以根據個人的喜好，打造自己夢想的家園。相同區域，獨立屋的價格和升值潛力最大。而且每月基本沒有管理費，不過整個屋子的維修和草坪維護需要屋主自己打理。

2.聯排別墅 Condo

聯排別墅由於和鄰居公用牆面，所以每單元屋主只擁有自己單元內部丶屋頂和外牆的一部分所有權。屋主每月都要支付物業費HOA，用以日常維修，公共區域維護，一部分保險以及意外費用。
很多聯排別墅都有自己的小區，有些管理好的小區還配備休閑場所，游泳池或健身中心。具體環境檔次，和每月所交物業管理費成正比。

3.公寓Apartment

美國的公寓很象中國城市裡的商品套房。只是國內普遍是高層建築，而洛杉磯一般公寓都是兩三層（五六層已經算是很高了）。公寓一般三五套組成一幢樓，每套房配1-2個停車位，很多也是小區形式，有公用花園和綠地。因為小區容積率低，走進去環境非常不錯。如果放在國內，基本算是豪華小區的級別。

TIPS: 在美國一般公寓買來出租的比較多，有條件的老美拿來自住比較少（除非在市中心建築非常密集的地區），就算是租房考慮公寓的也是收入較低的美國家庭或是學生。如果未來賣出去的時候，買家人群選擇同樣比較窄。所以一般投資買房，有條件選擇的話，選擇獨立屋或是聯排別墅會比較安全。

二丶洛杉磯投資區域

大洛杉磯地區是美國最大的城市群，包含了五個縣，兩百多個城市，居住了將近一千八百萬人口。這裡是世界上最大的娛樂產業中心，也是一個全球性的商業丶國際貿易丶教育丶媒體丶時尚丶旅遊丶科學技術丶體育和運輸中心。這樣一個大都會城市群，蘊藏著巨大的投資機會。不過，細細篩選分析，真正值得華人投資的城市和區域其實也並不是那麼多。比如：華人一般不會去投資到一個純黑人區丶純老墨區；或者一些較老的區域，因為房價已經非常高，人口流入少，房價沒有太多上漲空間。在美國大城市，各個族裔還是喜歡聚居，而且華人本身有自己的文化特點，飲食風格，所以華人社區對於華人生活來說非常方便。而且華人基本都有儲蓄習慣，這讓華人社區的房價也長期處於穩定狀態， 就算遇到經濟不好的時候，華人的儲蓄基礎可以讓自己支持很長一段時間，基本上不至於淪落到要賣房求生存的狀況。

三丶投資回報率

美國房地產是一個相對安全的長期投資項目，起伏比較穩定，基本不會像國內房地產那樣像綁著火箭一般上升。據統計以及實際觀察，在洛杉磯的租金回報率總體在4-5%。當然投資的話，除了租金回報率，你還要看房價未來本身的升值空間。如果投資時機把握的好，地產本身的升值會高於在租金上的回報。老的華人社區由於長期處於供不應求的狀態，所以房價一直保持在高位，在租金回報率上更低一些，升值潛力也不太大。不過華人社區生活極其便利，學區也很好，房子非常保值。就算遇到08年金融海嘯，華人區的房價也波動不大。

四丶美國投資房我著重考慮的幾點

1租金回報率
買房出租，是投資美國房產後一個必須要考慮的事情。因為美國房產是有持有成本的，如果不出租出去，每個月還需要屋主自己繳納房產稅丶保險等費用。美國租金回報率整體還算不錯（前面提到了在洛杉磯的租金回報率總體在4-5%），不過實際租金回報率還是受有許多因素影響。舉一個例子：如果你在一個全十分的學區買房，房價可能會遠高於其他一般學區。但是房屋租金，其實也不會高太多。這時你的租金回報率就會大大下降。前幾年在洛杉磯一些區域，甚至能做到付完首付，後面靠租金完全支付所有銀行貸款丶物業管理丶維修成本。但是由於這幾年房價飛漲，已經很難找到這種正現金流的投資房了。

2房屋建設年份
美國市場上出售的房子基本都是二手房，2000年甚至90后建設的房子已經算非常新。在市場上大量出售的都是六七十年代的房子，因為建設質量好丶材料好丶保養維護做得也不錯，所以整體房屋看上去還都非常新。不過房屋的建設年份也是非常重要的投資指標，這會涉及到你未來的維修成本。我自己做工程項目，知道有很多水管丶電線這些隱蔽工程，隨著年份的增加，需要維修或者更換的機會越來越大。如果一旦涉及到這些隱蔽工程的維護和施工，成本非常高，基本上你半年左右的租金收入就丟進去了。

3學區情況
學區好壞，無論是中國人還是美國人都非常看重。在美國，每個學校都有專門的評分。十分制，分數越高基本學校教育水平越高。而且學區是不僅關係到未來孩子念書環境，也關係到整個社區的治安環境。好學區，整體居民素質都會高很多。不過，對於投資房怎麼平衡學區和租金回報率是一個重要考慮。前面也說到，學區好到一定程度，租金回報率其實是慢慢下降的。

4洗手間數量
這是我個人比較注意的一個投資細節！中國介紹房子一般是說：幾房幾廳，比如：三房兩廳，兩房兩廳。在美國是說：幾房幾衛，比如：三房三衛，三房兩衛。美國人對於洗手間的數量非常看重。因為一般房子面積一般都足夠大，所以他們對住宅的面積要求不太高，但是洗手間的數量一定要夠。一個房子的洗手間數量基本上可以和房子檔次成正比。洗手間越多，房子越高檔。

5找到好的經紀人
美國買房是一件非常專業的事情，不僅對於國外買家是這樣，本地買家也很難親力親為把整個地產過戶完成。我在完成買房交易之後，到ESCROW簽過戶文件，差不多簽了一百份文件。找經濟人，前期需要花時間，做好甄別工作。如果前面能夠把工作做細，找到一個有經驗丶信得過的經紀人，後面會省時省力，少操很多心。
有時候，國內買家有一個固定思維，希望貨比三家。前期接觸不同的經紀人進行了解和比較是應該的，不過最後確定好了以後，在買房過程中腳踏幾隻船，同時讓幾個經紀人帶領去看房，我覺得其實沒有必要。因為完全公開市場環境下，經紀人手裡的房源都基本一致，比得就是服務丶買賣經驗和人品。任何地方，優秀的人才總是供不應求，業務不斷的。如果因為信任問題，錯過一個好的經紀人，實際上是買家的一大損失。強調一點：我這裡說的經紀人不僅僅是指房地產經紀人，也包含了貸款經紀人（除非你是現金買家）。這兩者需要非常好的配合，才能順利完成買房大事。

五丶兩個相對不太重要的指標

投資美國房地產，原則上需要綜合所有數據和指標。但是因為數據太多，又是賣方市場，我認為應該抓大放小，有些不是特別重要的指標可以不用特別關注。我這裡重點提出來兩個不太重要的指標是，是因為和國內文化不一樣，國內買家容易陷入的誤區。

1每平方尺多少錢
在國內買房，首先要問：房子多少錢一平米？這一點在美國其實是一個不太重要的。因為太多因素會影響到這個數字：房屋類型不同，年份不同，地區不同，房屋保養情況，裝修情況等。也許開車十分鐘，因為學區變了，治安變了，每平方尺的價格就變化很大。如果你緊盯著每平方尺的價格，就可能會變得很糾結，錯過投資機會。反倒是如果作為建商，在蓋房子之前，對於周邊區域房子的每平尺單價是需要重點考慮的。在不同區域蓋房子，這個投資回報率會相差很大。

2 配套設施是否完善
如果經紀人一再跟你強調：這個地方非常方便，離高速公路近，配套設施完善，購物方便。對這類話，你基本可以忽略！美國是一個高度開發的國家，配套設施都相當完善，就算是新開發區，在賣房之前，都會先把配套設施做好，再慢慢把居民引進去。在洛杉磯，如果沒有車，在哪裡都不方便；如果你有車，在哪裡都方便。對中國人來說，居住唯一考慮方不方便的就是：能不能逛中國超市，能不能方便的吃到正宗的中國餐館。

六丶投資和自住能否兼顧

我和好幾個國內買家聊天，他們都和我會討論投資和自住的問題。每個人都希望既能買到投資回報率高，又能滿足自己審美要求的房子。我個人覺得投資房跟自住房要求的很多是不一致的，買房過程中需要有所取捨。當你資金相對有限的情況下，找到兩者相互兼備，投資和自住都能滿足的房產是比較困難的。特別是在目前這個賣方市場下，好的房源都有十幾個甚至二十幾個買家同時競價。我覺得買房心態上有所放棄是比較務實的。
當你買到一個投資房，恰恰又是自己非常喜歡，未來能夠考慮自住，那你應該覺得自己非常幸運！

後記

這篇文章是我個人美國房產投資的一個基本思路，算是拋磚引玉，給大家以啟發。希望大家能夠在後面評論區給我留言，分享您的地產投資經驗，或者提出您的疑問，我們共同探討！美國地產投資機會還非常多。相信只要把握好市場大方向，無論市場競爭有多麼激烈，大家都能買到自己心儀的房子。



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