北京二手房價大面積下跌 部分區域跌幅超20%

《證券日報》5月31日稱，在政策高壓下，北京二手市場開始全面降溫，部分區域房價下跌已超過20%。

北京一過道賣150萬元的「零居」學區房

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，自3月份以來，北京二手房市場成交量連續下滑。2017年5月份，二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環比4月份同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

部分區域房價下跌20%

值得關注的是，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月份，北京二手房成交均價環比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。跌幅最大的是通州區、亦庄開發區，幅度都超過了20%。

偉業我愛我家愛集團副總裁胡景暉表示，面對史上最嚴格且最嚴密的樓市調控，北京二手房市場上的投資投機現象得到明顯遏制，不少資金實力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計劃，即使是剛需也要負擔比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少。

他進一步強調，強有力的政策已經改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關係已經逆轉，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經堅挺的房價已經開始鬆動，下跌成為了必然趨勢。
值得關注的是，二手房市場的槓桿率也在發生變化，由於政策的高壓限制，全款購房比例正在提升。

全款購房比例超過四成

據偉業我愛我家市場研究院數據統計：2017年4月時，北京二手房交易全款支付的比例為37.92%，環比3月份增加8.77個百分點，時至5月份，這一比例再次上升5.31個百分點，達到了43.23%。

與此相反，商貸支付比例在4月時為40.59%，環比3月份下降10.79個百分點，到5月時再次下降6.17個百分點，降至34.42%。目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5個月的最高值，商貸支付比例則是最低。其它支付方式的占相對穩定，變化不大。

胡景暉表示，使用商業貸款購買二手房本就是市場主流，如今，北京商業貸款首付比例高企，5月起商貸利率優惠也完全消失，首套房最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%，商業貸款的成本、壓力大幅提高，所以商貸買房的客戶驟降，下降幅度遠大於全款購房的降幅，此消彼長下，全款支付的佔比連續提高，商貸支付的佔比則連續下降。

胡景暉進一步稱，經過一系列的調控，北京樓市曾經的恐慌情緒消失，業主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房，市場理性已經回歸。目前的市場是房源多而客戶少，所以還有意購房的客戶完全可以仔細挑選，認真尋找，整個市場的交易節奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場已經徹底降溫。

有業內人士也稱，北京二手住宅交易目前已經下降到了一個非常低的水平，接下來或許還會下降，但下降的空間已經不大，降幅會逐漸變小，低位趨穩將成為北京二手房交易量接下來的持續走勢。價格方面，由於前期漲幅過大，所以回調的空間現在依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

北京房市調控

3月17日下午，北京樓市調控進一步升級。認房又認貸、二套房普宅和非普宅首付比例提高、貸款年限縮短成為2017年調控三大手段。

對比上一次北京樓市930調控，317調控出現了三大變化：

1. 居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

此前，北京市商業貸款的首付比例分別是：二套普通住宅最低是5成，非普通住宅最低是7成。

2. 首套、二套均暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。此前，只對二套房商貸設置年限限制。針對二套房「組合貸」的貸款年限，以兩者最短為標準，因此在商業貸款年限調整后，「組合貸」的最長貸款年限也相應調整至最長25年。

3. 企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。而之前尚未有規定對企業購的商品住房再次上市交易有任何規定。