中國房價必然下跌的20個理由

上海御誠律師事務所 黃祖斌 hzb19767@hotmail.com
近兩年，關於中國是否存在房產泡沫的爭論此起彼伏，莫衷一是，而房地產價格卻持續上漲。到底漲跌與否，首先要看是誰說的。如果房產商說漲，那等於沒有說，因為王婆賣瓜不可能說瓜要跌價。有些手裡有房，甚至在炒房，或是不缺錢買房的人，不管是經濟學家還是什麼人，也不大可信，因為他們要麼不在意房價漲，因為買房對他們不在話下，或者手中有房，好等著房價上漲后沒事偷著樂，甚至有些學者說不定捧著房地產商的飯碗，怎麼能不唱高房價？其次要看說得有沒有道理，是否有依據。不管是誰講的，要看有無道理，而不是一看和自己想法相左就罵，因為忠言往往是逆耳的。而且真理越是摔越能證明是真實的，謊言一碰就破。本人默默無聞，也不代表誰的利益，說的話是否客觀，自有公論：

一、價格由價值決定，同時受供求關係影響。 上海房子的價值到底是多少不好判斷，但是看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認為日本的房子應該大漲特漲，結果在最高峰時，東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家土地價值及在紐約證券交易所上市的所有公司的凈資產值，日本天皇的皇宮地價超過加利福尼亞。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應該高達10000元/平方米以上，因為土地的價格並不代表價值。
二、前幾年，因為住房分配貨幣化，原先不少人從單位以很低的價格買入產權房，再高價賣出，產生一個財富效應，這樣購買能力增加，又有改善住房條件的需求，而這部分購買力最近幾年正在集中釋放之中，但這種低價買入公房，高價賣出的好事已經一去不復返了，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對房地產市場的推動力就會突然消失，高高在上的房價就會失重。
三、那個中國老太太辛苦了一輩子，終於積累了足夠的錢買了一套房子，卻沒來得及享受就去世，而美國老太太早早住進好房子，在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳，現在貸款買房是比較普遍的現象，房貸成為銀行的優質資產。可是最近幾年中國銀行房貸總額大幅上漲的幾年，正是中國連續降息，還貸壓力不斷下降的幾年。現在的利率是改革開放以來最低的，一年期存款利率只有2.25%，而貸款利率不過5%多一點，但是20多年來中中國平均一年期存款利率是4%左右，按現在的利差來算，平均貸款利率為7%左右，而美國幾十年來平均的住房貸款利率為8-9%，如果貸款利率上漲到7%，還會有那麼多人熱衷於貸款買房嗎？恐怕以前大量貸款買房的人倒是因為還貸壓力太大而陷入財務泥潭。而且在世界各國，不同時期，總會是銀行存款利率高於通貨膨脹率，而現在的中國卻相反，這本來就是反常的，利率遲早漲到物價漲幅之上，而且中國現在已經開始十年來的首次加息了。這樣，未來幾年不大可能再有持續的新的藉助銀行貸款的金融槓桿的住房購買力。1998-2002年個人住房貸款年均增長率達112.8%，這種增長肯定是不能持續的。
李嘉誠說：房價上漲的時候不會死人，但房價下跌的時候卻一定會死人。其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會如風刀霜劍一樣嚴相逼。建議大家以後在大城市走路不要在高樓下面走。
四、物業稅的推行。 就是國家把地皮免費給開發商，這樣房子的價格就不包括土地，價格會大跌（現在房價中土地成本大約為40%）。當然地不是免費的，由購房者在30到50年的時間內平均交納。這樣的政策一出，誰會去買那些包括地皮成本的房子呢？已經交了土地成本的房價還會這麼高嗎？而且二手房也不好賣出，因為大家都願意買低價的不包括地皮成本的房子。 2005年1月17日舉行的中國經濟形勢報告會上，財政部副部長樓繼偉說，物業稅正在做模擬測算，估計不久將在部分地區開始試點。
五、法律限制。本人是實習律師，深知根據中國法律，業主不擁有住房土地所有權，只有使用權，最多只有70年的使用權，也就是說，在70年後，土地所有權就結束了(如果房產商房子蓋了3年，業主就只有67年的土地使用權了，如果又空置了2年，就只有65年了)，至於是重新向國家繳納土地使用權費還是以後就可以免費使用，或是由國家根據客觀情況收回使用權，不得而知，這在法律上仍是空白。可是70年總會過去，這一天總會到來。因為有關法律頒布不久，所以最早的商品房也離土地使用權期限尚遠。可是人們會越來越認識到這個問題。而且不是所有的房產土地使用權是70年，有的只有50年。但是現在市場上決定房價的往往是交通、地段、環境等，從不考慮土地使用權期限，當人們開始普遍考慮這個問題時，土地使用權期限少的房價必然下跌，特別是房齡長的二手房。
六、不管是匯市，還是股市，或是期貨市場，越是漲得最厲害的時候，就是快要見頂的時候。在1929年美國紐約股市大跌引發全世界經濟危機之前，大漲特漲，交易火爆。樓市也是如此。香港1997年房市泡沫破滅之前，市民排隊搶購樓盤。而且這裡有一個慣性定律，價值越大的商品，要漲起來就越困難，但一旦漲起來，就能持續較長時間。比如股票，如果是大盤股，市值100個億，那麼一般不容易漲起來，因為要推動它，要較多的資金，而一旦開始上漲，就不容易停住，不象青菜的價格，一天可能三變，或如同女孩子的心思一樣不可測。同樣房地產市場因為資金密集，一旦上漲，會持續很長時間，但是一旦開始下跌的話，也是不容易回頭的，比如香港，1997到2002年，長達五年，跌去60%。日本經濟2004年出現了復甦的跡象，但是房價再挫5%。最近幾年房價漲幅巨大，現在已是最後的瘋狂，已經是不能穿魯縞的強弩之末了，雖然繼續在上漲，不過如果給上漲的時間加個期限的話，我想不會是一萬年。
七、現在中國基本沒有什麼供不應求的，因為現在社會資金充足，一旦某個行業利潤率高，那麼資金就會湧向這個行業，從而降低這個行業的利潤率。馬克思說，資本一旦有20%的利潤，就會活躍起來，有50%的利潤，就被到處使用-----比如火柴，如果能有200%的利潤率，那麼產量很快就會大漲，利潤率很快下跌，甚至為負，這時會有很多投資者不得不退出市場，這樣逐漸利潤率會上漲，最終與社會平均利潤率相當。一開始彩電、VCD、手機、空調、汽車都因為利潤高，於是產量大漲，於是紛紛降低價，利潤降低，有的甚至虧損或既將虧損。但是房地產這個行業為什麼能持續幾年興旺而不見衰退呢？因為生產周期長。一個地方的火柴廠可能一個月內增加十倍，但是一個地方的在建房地產項目如果在一個月內增加一倍都是不大可能的大躍進了，而且需要的資金多，同時不正當競爭、不公平競爭情況嚴重。所以一時間這個行業的利潤率不能很快下降，於是房價高。但是世界上任何事物都有其興衰周期，生產周期再長也不是無限的，總會有這一天。冥王星圍太陽轉一圈的時間長不長，長，200多年，200年夠長了吧？200多年一過，不就轉回來了嗎？人不可能長生不老，房價也終會下跌。
八、按最近幾年房地產發展速度，遠遠大於GDP的增長速度，這樣下去到2020年以前，中國房地產業的GDP會超過整個國家的GDP，這可能嗎？所以增長速度一定會下降。
九、心理因素。毛澤東說：真理總掌握在少數人手裡，因為正如福特說的：思考是世界上最艱苦的工作，很少有人願意從事這項工作。一般的老百姓就象是姜昆和唐傑忠說的相聲中一聽鄰居老太太說副食品要漲價就睡不著覺馬上去搶購油鹽醬醋味精的老急一樣，心裡沒有一個主見。特別是當看到「象買白菜一樣買房」，看到報紙上報道有排隊買房的，就心裡著急，就激動，一看到自己當初想買結果沒有買的房子漲價了，心裡就後悔。美國股神巴菲特有個故事：一個石油商死後上了天堂，結果聖彼得說：實在抱歉，我知道您在世時行為正派，做了很多善事，但是天堂里已經飽和，實在住不下人了。這個石油商說，不要緊，我有辦法，他對天堂的大門大喊一聲：地獄里發現石油啦！馬上從大門裡跑出一大堆人，要趕到地獄去。聖彼得吃驚地看著這一切，說：現在你可以進天堂了。不料石油商說：「不，我想去地獄，說不定這個消息是真的呢」。同時，一般人有買漲不買跌的心理，因為怕漲，所以在未漲時以便宜價買入。但是房價漲幅降低了，停止上漲了，人們就會觀望，開始下跌了，那就不再購買，起碼會遲延購買。到時的房產中介如同北京小湯山醫院一樣，鮮有人問津了。如電視機，電腦，價格一跌再跌，越是跌，越是沒人買。
十、宣傳作用。不用統計就可以認定，報紙、網路，說房價漲的遠比說房價跌的多得多。為什麼？廣州某份售價為0.5元的報紙，每賣出一份，報社就能有1元的收入，因為有廣告收入。一家報紙是不是會拿著房產商的廣告費，再大量刊登客觀公允的認為房價會下跌的文章？日本明治維新前是「大阪富豪一怒，天下諸候懼驚」，現在是房產大鱷一怒，天下報刊俱驚。相反，刊登一些認為房價會上漲，鼓勵人們買房的文章，房產商們卻是支持刊登的。再看看各級的政府官員，沒有一個說房地產有泡沫的，恐怕官員說房價有泡沫是個政治問題了。同時，不排除一些經濟學家受了地產商的好處，如收了莊家錢的股評家唱高股票一樣說房價只會上漲，不會下跌。
十一、有人說，各地方政府不希望當地的房價下跌，所以房價不會跌。笑話，人家日本政府不比中國某一地方政府有錢嗎？就是香港政府，也遠比中國一些地方政府有錢？當日本與香港的房價持續下跌的時候，難道日本與香港政府希望房價下跌嗎？也許有人會以為財政實力不如日本、香港政府的中國地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。拿廣州來說，2004年房價漲了，可是之前卻連續下跌8年之久。更重要的是，商品的價格漲跌是由經濟規律決定的，不以人們的主觀意志為轉移，當房價下跌的各種因素積累到一定程度后，政府是托不住的，只能無可奈何花落去。其實情況恰恰相反，中國政府是非常聰明的，1997年中國股市瘋狂的時候，一篇人民日報的文章就終結了這種瘋狂。結果亞洲很多國家受到亞洲金融危機的衝擊，中國基本安然無恙。恐怕只會適當打壓房價，擠壓泡沫而不會托市。
十二、有人以為，土地是不可再生的資源，所以從長期來看，房價總是上漲的。這句話當然是對的。其實股市從長期來看，也是上漲的，1929年紐約的股市大跌，到現在漲了不知多少倍了，可是在1930年的時候誰會去買股票？現在中國有多少人踴躍地買股票？哪怕大家知道股市長期肯定看漲的。據《富爸爸，窮爸爸》的材料：紐約約16世紀曾被以價值24美元的廉價小玩藝買下來，如果將那24美元用於投資，以8％的年利率計算，到1995年這24美元就會變成28萬億美元，也可以把曼哈頓重新買下來。長期上漲並不是一直上漲從不下跌，實際情況是如果漲得太快了，就會下跌。香港的地價從割讓給英國後到現在不知漲了多少倍，但是從1997年開始連跌幾年，跌幅60％。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人多地少比中國嚴重得多，可是從1990年開始房價跌了14年。
十三、關於收入與房價比。現在不少人，特別是能從房價上漲中獲益的人喜歡對無知的人、猶豫的人說，現在香港的房價是多少，離這個價格大陸的還差得很遠，所以以後要大漲。可是香港一個做清掃的女工，一個月可以掙9000港幣，而且香港這樣的地方收入穩定，失業率低。所以看看收入與房價比，在香港房價最高的時候，也不過是14：1。中國社會科學院劉建昌先生測算：以上海為例，一套80平方米的住房價格是人均可支配收入的27.54倍，而國外一套住房與人均可支配收入的倍數為：德國11.41，英國10.3，義大利8.61，法國7.68，美國6.43，連人均土地資源極度匱乏的日本，這個比例也不過是11.07。有人說中國有錢人很多的，可是收入最高的上海2003年人均可支配收入是14867元，有錢人只是很少的一部分。中國人結婚沒有房子是不可思議的，同時父母對孩子的愛是世界有名的，年輕人要結婚，當然要買房，父母當然補貼，可是中國父母不全是開金礦的。很多東西具有中國特色是有道理的，可是對於房價收入比，是不可能一直如此高的。這個道理差不多地球人都知道。
十四、中國在未來幾十年內有一件事是比較肯定的，就是中國的城市化，大量的農民會進城市成為市民。根據《2001-2002中國城市發展報告》，中國的城市化率將從該報告發布時的37％（世界銀行的統計是不到30％）升至本世紀中葉的75％，每年1000多萬人口進入城市（這還不算期間增長的人口）可是如何完成這個任務？雖然免了農業稅，可是廣東的農民工工資十年沒有漲了，拖欠工資是普遍現象。中國農民的收入水平，剛剛達到小康水平，一旦家裡有孩子上大學，就不得不節衣縮食或大量借貸，往往有的家庭因為有家庭成員生病，馬上致貧，這種收入情況不可能在短期內改變，要讓廣大農民承擔現在城市高企的房價豈非天方夜譚？所以要提高中國的城市化率，中國的房價長期來看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起。
十五、這兩年來，因為房價持續上漲，所以大量資金為追求高利潤湧入這個市場，買入后等待升值。在國際上有一個炒房比率的警戒線，大約為15%，超過這個比率就是比較危險的。可是據上海《解放日報》的抽樣調查，接受調查的上海25個小區23694戶居民，26.55％的購房者是把房子作為投資的，更大數量的居民購買新房以後把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。投資買房的人在房產價格上漲的過程中，可以推動房價進一步上漲，同樣，在房價見頂的時候，因為不再有賺大錢的預期，同時為了避免血本無歸，必然大量拋售，這又會加速房價的下跌。在中國，溫州人炒房團名揚大江南北，而在上海，更有其他中國內地垮省的投資者，還有海外投資者。不記得上海的房子有多少是外來人買的了，大約是40%，可是在一些國際化大城市，如紐約，也是由當地居民購買75%的房產。總之，投資買房的人越多，對房價的推動作用就越大，泡沫就越嚴重。
十六、以租還貸已經不可行。一個健康的房產市場，房價會和房屋的租金同步上漲。可是中國這幾年房價連續上漲，房租卻基本不變（這也說明房價上漲是非理性的）。在房價較低的時候，不少有眼光的人低息借入銀行貸款，買房后出租，以租金償還貸款。可是現在房價漲了很多，如果還是這樣操作，每月的銀行還款漲了不少，租金仍是這麼多，已經不可行了。在溫州有一套150平方的房子，價格150萬元，可是月租金只有2000-3000元，按2500計算，一年只有3萬元的租金收入（不算交納的稅），要50年才能必回成本，相當於股票的50倍市盈率。這種投資方式對房價的推動力大幅減少，房價再漲上去，甚至會消失。
十七、絕少有人對於未來有一個清晰、有根據又正確的判斷，大多人認為原來的趨勢仍會按原來的方向和速度來發展。比如中國自從改革開放以來，經濟持續增長，所以大多人認為這個情況起碼在二三十年內不會改變。房子近幾年一直在漲，所以不少人認為還會漲下去。可是現在有一件事越來越敏感，就是台灣問題。如今陳水扁的台獨趨向越來越明顯，膽子越來越大，說的話越來越沒譜，甚至排出了時間表。毛澤東說：世界上就怕認真二字。而中國共產黨對國家大家一向認真負責，恐怕一旦台灣宣布獨立，戰爭一定不可避免。前一陣子，還有人說台灣會把導彈打到三峽大壩，又有人說台灣會把反擊的導彈打到上海。這種情況下，不要說有幾彈導彈打到上海，哪怕有一片導彈碎片落到上海的某小區里，上海的房價是不是還會持續上漲？雖然開仗的可能性不大，不過這始終是懸在房價頭上的達摩克利斯劍。
十八、根據1月1日起實行的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》：「對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債」，也就是說，如果業主向銀行貸款買房后如果不能按時還款，銀行只能把用於抵押的房產查封，卻不能拍賣收回貸款。現在深圳的各家銀行已經提高了房貸的首付比例，銀行在發放房貸時不得不嚴加審查。隨著一些賴帳人的出現，銀行的壞帳會增加，從而促進銀行惜貸，失去了銀行的支持，對房價的推動作用力會大大減小。
十九、比如效應。據日本不動產研究所的數據：2003年東京地區公寓式住宅均價54.5萬日元/平方米，一套均價4096萬日元，分別相當於人民幣4.3萬和320萬元。而現在上海均價1.25萬/平方米，一套房均價150萬元，分別是東京的1/3和1/2。可是日本人收入是上海的15倍。而且日本的房產包括土地所有權，中國只有最多70年的使用權。據美國商務部數據：2003年中期美國單棟建築（相當於別墅）新房均價相當於人民幣200萬元，而上海的價格約為三四百萬元。這樣一比較，中國房價是高是低就很明顯了。人們會越來越了解到這種情況，從而對高房價說不。有些喜歡拿上海的房價和紐約、香港來比，理由是上海是國際化大都市。美國是發達的資本主義國家，發展了200多年也不過有紐約、洛杉磯等區區幾個國際化大都市，上海和北京在國際人其實並沒有多少人知道。
二十、最根本的，還要不要建設一個和諧社會？中國政府畢竟是中國共產黨領導的代表了最廣大人民的根本利益的政府，不可能長期讓大多老百姓面對高高在上的房價只能發出一聲嘆息，或是讓脆弱的銀行系統背負著巨大的房地產貸款風險置之不理。特別現在房產的泡沫已經非常大了，稍微出台點限制政策就能打壓房價。雖然房價跌了，對經濟不得，可是長痛不如短痛，中國政府一定不會象日本政府一樣面對房產泡沫熟視無睹的。路易十四說：我死後哪怕洪水滔天。讓某些掌握主動權的既得利益集團主動降低房價，是與虎謀皮。所以在房地產業的強制調整恐怕不可避免。

其實理由還有很多，如個人集資建房的興起，人民幣對歐元已經貶值很多等，現在房價下趺不需要太多理由了。
最後，雖然筆者仍是無房族，可還是大公無私地希望房價大大上漲，如某位學者說的那樣在10年內漲3倍，這樣有房的人的身價就能大大上漲，這短時間內對我是沒有好處的，可是什麼樣的泡沫最容易破滅呢？那就是大的泡沫容易破滅，而小的泡沫很難破滅，要想讓小的破滅，最好的辦法就是讓它變大，變得越大就越容易破滅。房價漲得越快，買的人會越來越少，而投資於房產的資金會越來越多，這最後的結果是什麼，難道還不明白嗎？但是什麼時候開始跌不能準確地講，因為這是從經濟學的角度來分析問題，而不是根據《周易》。