中國樓市30萬億元的資金正在大撤退 【轉發】

文章轉載自新浪博客。

中國的房地產市場之所以能夠持續高速增長十幾年，即使是房價已經上漲到天上去了時，也是如此，問題的關鍵是由於房地產市場的高利潤，甚至於暴利，這就使得各個渠道的資金，無論是正規渠道還是非正規渠道，都湧入房地產市場，以此來維持房地產市場繁榮。

比如2015年政府開始救市之後，銀行的資金通過房地產開發商及個人住房按揭貸款都湧入房地產市場，比如2016年的住房按揭貸款增長速度就達到46%以上。而正規渠道的資金大量的湧入，不僅會推高房價，也會造成房地產市場的繁榮，保證GDP增長，房地產市場暴利更是增加。

比如，2016年中國的GDP增長6.7%,其中有2.4%是由房地產市場所拉動，房地產市場對2016年GDP增長的貢獻達到36%。而房地產市場的利潤更是創歷史最高的水平。無論是房地產開發商還是住房投資者都是如此。從房地產開發商上市公司所公布的業績來看，2016年不僅銷售業績總水平創歷史，而且房地產開發商的利潤水平也創歷史。這種情況在2017年還在繼續。房地產市場的高利潤或暴利同樣表現為住房投資炒作者。不要說深圳的一青年在一二年的時間把100萬炒作到5000萬，就是一般一二線城市的居民購買住房，在這兩年進入者都賺得盆滿盤滿。這就是為何國內居民一直在涌房地產市場的根本原因。

由於房地產市場利潤如此之高，不僅會打造市場之繁榮，也會吸引更多的資金進入房地產市場，特別是非正規市場的資金進入這個市場。有研究認為，目前國內有一個60-70萬億資金的影子銀行市場，基本上也是為國內房地產市場服務的。

但是，對於銀行系統的資金通過多種表外渠道流向了房地產，隨著各個城市的房地產調控政策的出台，監管部門對影子銀行的治理也在今年年初開始。如今，隨著銀監會開展「三三四」專項治理以來，表外、信託等通道類的產品將面臨大限。此前，證監會嚴管房企再融資和海外發債與配股。今年2月，中國基金業協會出台監管細則，明確禁投16個城市的5類房地產私募資產管理計劃，地產私募融資大幅收縮。

5月19日，中國證監會在每周五例行的新聞發布會上宣布：「不得從事讓渡管理責任的所謂『通道業務』」。再加上中國銀監會的類似規定，最終將有至少30萬億資金有可能要撤出房地產市場。如果這種情況出現，房地產市場企業可能首當其衝。

所謂「通道業務」，其實就是中國銀行資金逃避央行、銀監會的監管，打擦邊球，借用信託公司、券商、公募基金及其子公司、期貨公司、私募基金等渠道，以進入貸款限制的領域和企業，把資產轉移到表外，謀求較高收益。即是目前市場十分流動的影子銀行市場。

隨著銀行、票據、信託、再融資、海外發債等渠道全面收緊甚至叫停，昔日的高槓桿狂奔被鎖住了咽喉。早在一二年十分盛行的大資管時代或將近結束。Wind數據顯示，4月份房地產信託成立規模環比大幅下滑逾三成。而5月以來，房企國內債券融資規模119.3億元，同比降逾八成。而一季度房企海外發債在經歷了新高過後，二季度以來發行量則同比下降近六成。

也就是說，一系列的房地產市場調控政策出台之後，不僅正規渠道收緊了對房地產企業的融資，無論是銀行還是證券市場都是如此，而且非正規渠道也在開始收緊房地產企業的融資，非正規渠道的資金正在撤出房地產市場，再加上住房銷售的全面下降，房地產企業能夠獲得的銷售回款也在逐漸減少。在這種情況下，一些資金實力較弱的房地產開發商是否會面臨資金鏈斷裂的風險將成了大概率事件。

如果這種情況出現，國內房地產市場將會發生什麼的變化呢？最有可能的是不少房地產開發商不會如早兩年那樣一直在尋找最有利的機會出貨，或住房的出售待價而沽。如果住房銷售是待價而沽，那麼房地產市場的價格只能越推越高。如果加上房地產開發商採取更誇張的住房營銷策略及房地產經紀公司的推波助瀾，房價更是會快速上漲。但是當30萬億影子銀行的資金開始撤出房地產市場，如果房地產開發商面對融資渠道全面收縮，融資成本全面上升，這時房地產開發商的銷售策略將會發生巨大變化，由待價而沽轉向為降價銷售，他們會更關注住房銷售的走量而不是價格。此種情況一旦成為趨勢，這可能全面逆轉房地產市場的價格上漲預期。

同時，一手房市場的房價上漲預期逆轉，很快會傳導到二手房市場。如果二手房市場的房價上漲預期也全面逆轉，其房價下跌速度可能會比一手房市場下降速度更會快。因為，單個的住房投資者沒有哪一個希望自己成了最後接盤俠的。每一個人都希望自己比他人先行逃出，這時如股市踩踏出逃的情況也可能出現。可見，30萬億元的資金撤出房地產市場，對房地產市場將造成巨大的影響。對此，投資者不得不當心點。

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一系列的房地產市場調控政策出台之後，不僅正規渠道收緊了對房地產企業的融資，無論是銀行還是證券市場都是如此，而且非正規渠道也在開始收緊房地產企業的融資，非正規渠道的資金正在撤出房地產市場，再加上住房銷售的全面下降，房地產企業能夠獲得的銷售回款也在逐漸減少。在這種情況下，一些資金實力較弱的房地產開發商是否會面臨資金鏈斷裂的風險將成了大概率事件。

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