權力獵手郭文貴

終究是財務上缺乏底氣，裕達國貿大廈的建設對郭文貴並不容易。工程初期預算16億元，但實際建設中遠超這一預算，總投資達26億元。裕達國貿大廈建成后，郭文貴並未結清各種債務。據媒體報道，裕達置業當時的總負債超過14億元。
僅工程款一項，就使郭文貴陷入訴訟泥潭。中國建築第二工程局（下稱中建二局）於1995年承建裕達國貿大廈，1997年6月大廈完工，總造價為2.4612億元。但直到1999年6月，裕達方面僅支付了8975萬元。1999年5月27日，中建二局就裕達置業拖欠工程款糾紛起訴至河南高級人民法院。一審判決后，裕達置業上訴至最高人民法院。最高法於2002年8月23日做出終審判決，要求裕達公司於終審判決生效后15日內，向中建二局支付工程欠款、墊支的材料款等合計3129萬元。
郭文貴的開發資金主要來自土地抵押的銀行貸款。在工程建設中，他還將樓層分層抵押換取貸款。他一度已經陷入債務危機，靠工行鄭州分行給他發放新貸款救了一命。財新記者獲悉，郭文貴曾累計以裕達國貿大廈66676.04平方米房產作為抵押，獲取中國工商銀行28筆貸款，合計5.88億元，這一房產面積接近裕達國貿大廈總面積的三分之一。此外，郭文貴還進行民間借貸，其弟郭文奇就是在被債主追債中身死。
郭文貴的第一桶金從何而來並不清晰可見。有一種說法是，郭文貴早期曾有6000萬美元是截胡了菲律賓政府追繳的貪污高官贓款，此事一度東窗事發。「當時郭文貴跑到美國躲起來，都想把裕達大廈給賣了，還在紐約見了買家，但最後沒有談成。」一位知情人士向財新記者回憶。
摩根中心大翻轉
2002年左右，郭文貴開始進軍北京房地產市場。在此之前，郭文貴已有踏足首都的鋪墊。1998年，他與知名演員、山東同鄉朱時茂合資成立北京文茂投資顧問有限公司，后更名為北京摩根投資有限公司（下稱摩根投資）。2002年1月8日，郭文貴在北京的另一家重要公司——北京政泉置業有限公司（下稱政泉置業）成立。
在鄭州官司纏身的郭文貴，在京城再次展現了「拿地才能」。他控制的摩根投資和政泉置業，拿到了朝陽區大屯鄉的兩個地塊，分別開始建設摩根中心和金泉廣場兩個商業地產項目。
其中，摩根中心為朝陽區大屯鄉的一塊狹長地塊，馬路對面就是奧林匹克公園，距國家游泳中心（「水立方」）僅180米，距2008奧運會主會場國家體育場（「鳥巢」）也僅有500米，處於黃金地段。在郭文貴入手之前，該地塊曾經過了多次轉讓，甚至出現過「一地兩賣」的糾紛，是北京開發商爭奪的重點。
據2006年《商務周刊》雜誌的報道，2002年，摩根投資通過協議出讓的方式接盤該地塊，並與北京市國土局分別在2002年9月10日和12月13日簽署了摩根中心一、二期土地出讓合同。根據合同，摩根投資獲得該地塊共需出資約3.6億元，核算下來，每建築平方米的土地成本不足860元。摩根投資當時交付了15%的土地出讓金，計5400萬元，剩餘85%的出讓金須在180天內繳納。
按照最初的規劃，摩根中心項目總建築面積426730平方米，其規劃的北京摩根中心A樓為高檔辦公樓，建築面積約14萬平方米，地上39層，是北京亞奧區域的最高建築；B樓為19層超五星級酒店，建築面積約5萬平方米，內設200餘套豪華客房及總統套房；C樓為三幢高19層的公寓，定位為176套頂級公寓，建築面積約23萬平方米。
建設過程很不順利。2003年奧林匹克公園總體規劃方案確定之後，摩根中心的白色長條造型和3倍於「水立方」的體量被認為「十分刺眼」。北京市規委提出修改設計規劃，摩根投資多次修改方案后才得以通過。
但設計更改后，原建築面積在42.67萬平方米的基礎上縮減了1萬平方米。摩根投資據此向國土局要求降低大約1200萬元土地出讓金，卻未獲答覆。此事隨後被擱置。
資金並不豐厚的摩根投資，與建築承包商北京建工集團也爭執不斷，致使工程開工不久，即於2003年11月一度停工。這個「北京第一爛尾樓」，更引來多方覬覦。
2004年，國土資源部下發有關「停止經營性土地使用權協議出讓」的規定，要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留的協議出讓問題處理完畢，從當年8月31日起，將收回開發企業手中閑置兩年以上的土地，史稱「831大限」。文件頒布后，摩根投資先後派人、發函與北京市國土局協商，願意按照原來合同交納全部土地出讓金。這一要求遭到拒絕，理由是摩根投資與施工單位在工程款上有仲裁糾紛。
一年後的2005年10月，北京市國土局以未在約定的期限付清全部地價款為由，宣布收回摩根中心等七宗土地的國有土地使用權。此時，摩根中心項目的公寓和酒店主體結構建築已經基本完工。
2006年1月5日，摩根投資向朝陽區法院提起訴訟，請求撤銷《關於解除國有土地使用權出讓合同的通知》。此案被輿論稱為「北京第一土地回收官司」。摩根投資最終敗訴。2006年1月13日，北京市國土局聯手其他部門，亦取消摩根中心的立項、規劃、建設和施工等許可證，摩根投資失去了對摩根中心的開發權。
據稱，期間摩根投資為挽回局面曾多方努力，郭文貴也找到當時主管城市規劃、土地審批的北京市副市長劉志華，希望政府改變決定。劉志華態度強硬，拒絕了這一要求。
2006年5月22日，摩根中心以「朝陽區大屯北頂村項目」的名義重新進入土地市場招標。北京市土地儲備中心的信息顯示，招標底價為9.91億元，包括地價和地上建築價值。最終，北京首創集團與廣西陽光股份有限公司組成的聯合體以17.6億元將其收入囊中，並更名為「輝煌中心」。
但僅半個月後，風雲突變。2006年6月9日，劉志華被中央紀委「雙規」。6月16日，接手摩根中心的首創董事長劉曉光，在首都機場被中央紀委工作人員以「協助調查」的名義帶走；不久，北京奧運工程副總指揮金焱也被「雙規」。
人們很快得知，劉志華落馬是摩根投資被逼到牆角后導演的一幕復仇劇。郭文貴舉報劉志華「權色交易」，收受外商巨額賄賂，插手重點項目，非法為公司做貸款擔保及批地黑幕等諸多問題。「扳倒」這位主抓「一號工程」奧運會建設的副市長的，是一盤長達60分鐘的錄像帶。
儘管屬於「自衛反擊」，北京政商圈仍然第一次見識了郭文貴一劍封喉的狠辣。多位知情人士告訴財新記者，劉志華被偷拍，即為郭文貴動用特殊手段所為。這盤錄像帶經由相關部門特殊渠道，直接遞進中南海，高層領導震怒，當天晚上即召開會議，責成中央紀委火速查辦劉志華。調查結果也表明，5月22日的重新招標，實際在劉志華的操縱下，變成劉的一名情婦借首創集團旗號對摩根中心項目的豪奪。
事態再度逆轉。2006年9月5日，北京市政府做出了將摩根中心地塊再次收回的決定，首創置業和陽光股份組成的投標聯盟放棄摩根中心地塊。隨後，郭文貴以3.6億元原價重新拿回摩根中心的所有權，僅補繳了85%的土地出讓金。
收復失地
2006年摩根中心的失而復得，顯然是一個轉折點。此後的郭文貴在商場上氣勢凌厲，繼續令人吃驚地收復失地。
其中之一就是金泉廣場。金泉廣場是郭文貴與摩根中心同步操作的另一個北京項目。郭文貴早在2002年1月8日就獲得了該地塊，項目規劃建築面積為85.6萬平方米，被稱為亞奧商圈最大的商業項目。但郭文貴在金泉廣場項目上決策錯誤，首先開發了6萬多平方米的商業街。由於周邊商業氛圍尚未形成，商鋪銷售情況並不樂觀，也導致計劃中的二期住宅和三期寫字樓、公寓無力開發。2004年底，整個工程處於停滯。
2005年秋，已經因摩根項目不堪重負的郭文貴，決定在金泉廣場項目上引進央企保利集團的子公司保利（北京）房地產開發公司（下稱北京保利）。當年10月，就在北京國土局宣布收回摩根項目的陰影下，摩根投資與北京保利簽訂協議，由後者入主金泉廣場。
按協議，北京保利為郭文貴提供8億元資金，其中5億元用於金泉廣場的後續開發，3億元提供給摩根投資。作為交換，郭文貴將自己控制的政泉置業兩家股東所持合計80%政泉置業股權轉讓給北京保利，並承諾北京保利可從金泉項目銷售中獲得不低於27%的回報。
北京保利入主金泉廣場之後的2006年4月，項目開始預售，價格大漲，且銷售相當順利。然而，郭文貴後悔了。在當年摩根中心凱旋之後，他也向北京保利提出回購金泉廣場項目。這當然遭到了拒絕。2007年5月10日，郭文貴向北京市第二中級人民法院起訴北京保利，要求回購其持有的政泉置業80%股權，訴訟標金額為4000萬元。
此後的內情無從知曉，但郭文貴與北京保利的糾紛以和解結束。2008年5月，北京保利退出金泉廣場項目，在政泉置業的股權也如約退回原股東北京金浩和北京浩雲，北京保利對政泉置業的8億元投資款及相應收益合計人民幣13.71億元，由郭文貴的北京盤古氏投資有限公司（下稱盤古投資）承擔，盤古投資以其擁有的盤古大觀（即原摩根中心）A座寫字樓整棟房產預售給北京保利進行抵付。
此時的郭文貴已經不僅能在北京妙手翻盤，在河南，他也獲得機會輕鬆處置當年欠下的巨債隱患。
2005年6月，中國工商銀行向各大資產管理公司剝離7000億元的不良資產餘額。其中裕達置業的28筆貸款共計6.01億元的債務本息（含5.88億元的貸款本金），被工行河南省分行營業部作為「可疑類資產」剝離至中國長城資產管理公司。
2007年11月12日，中國長城資產管理公司鄭州辦事處發布公告，擬通過河南省產權交易中心對其持有的裕達置業債權本息合計7.17億元，以2.73億元的價格進行公開轉讓，但無人問津。
郭文貴最終還是保住了自己的資產。若干年後，他曾經的合作夥伴和敵人曲龍，在一份致有關部門的獄中揭發材料中，曾提及郭文貴如何逃廢這筆債務：「后經過領導批示，轉為不良資產，郭文貴以1億元的價格，從資產公司回購債權。」財新記者採訪的多名認識郭文貴的人士均曾聽他談及此事，但未能聯繫上長城資產管理公司鄭州辦事處核實。
對郭文貴來說，2006年確實是一個轉運年。在那之前，和中國大地上遍布的官商勾結故事一樣，郭文貴在鄭州與當時的市委書記王有傑關係密切，但還沒有讓他達到無往不勝的程度；作為一個外鄉人，郭文貴在北京拿到了兩個地處黃金地段的開發項目，卻難逃「懷璧其罪」的劫數。但之後的郭文貴已非當年吳下阿蒙，他不僅在摩根中心事件中顯示了特殊實力和狠辣風格，也逐步認識了一些新的「貴人」，有了更多不一樣的關係，其中就包括2006年升任國家安全部副部長的馬建。
事後看，一個潘多拉盒子正是從2006年打開。郭文貴裹挾了越來越多的權力，藉助國家機器的力量介入財富爭奪。