李嘉誠拋售香港地標這隻「母雞」？他到底怎麼想的

摘要：未來是否回來？看歲月，也看下一個他眼中的周期何日到來

本文系槓桿遊戲創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初註明出處和作者，謝謝！

撰文|張銀銀

李超人又有重磅消息。被傳再售物業資產，欲402億港元，賣出長實所持有香港中環地標75%的全部權益。

而買方，據說是以內地石油系統機構為首的財團。若消息屬實，此次交易將成為香港商廈最高成交價，而且這一銷售價格較2016年傳聞的交易價增加了約12.6%。

據公開資料顯示，2013年以來，李嘉誠出售旗下在內地和香港的資產已經超過670億港元，而在英國投資已經超過300億英鎊。

如果此次售賣傳聞屬實，中環中心一筆交易就佔到過去4年，其中國所有售出資產價格的60%。不僅如此，中環中心是香港（寫字樓）地標之一，交易若達成，難免讓人聯想。

1、中環中心若賣出，李嘉誠「跑了」風波必將再起！

觀察李嘉誠先生售出的地產類資產，有一個現象很有趣，賣出的都是（即將）建成的物業。

在內地，未開發的土地倒手賺錢，叫炒地皮，這在當下是不合時宜的。所以，李超人也好，SOHO中國也好，在內地賣出的，基本都是建成或即將建成的辦公/商業物業，而不是直接把多年囤的低價地，高價轉手。

實際上，此前《李嘉誠套現670億要出走？那是你不知道他內地存了多少地！》（9月20日）一文中，槓桿遊戲根據長江實業地產的2017年中報，計算出，截至2017年6月末，李超人僅僅在中國內地土地儲備就還高達約1059.1萬平米（11400萬平方呎）之巨。在香港，其還有土地儲備55.7萬平米（600萬平方呎）。

為了方便各位桿友核算，槓桿遊戲備註一下：1平方米=10.7639平方英尺。

當然，這個土地儲備和動輒數千萬、過億、2億平米的我國前10大房企沒法比。但這個規模可以開發出2000來萬平米的房子，是無疑的。這值多少錢，各位桿友可以算算。

注意，長實的地，基本都集中在我國主要一二線城市的核心區，今天這些地方的房價之高，你懂的。而長實地產這些地基本都是多年前拿的。

換句話說，如果可以的話，不搞開發，待時機直接高價轉手賣地，長實不僅可以讓自己更輕資產化，還可以更容易就賺到錢。

當然，如果真的這樣干，不僅是不允許。且李嘉誠「跑了」的「證據」恐怕更昭然若揭。

有意思的是，高價倒手賣地不可以，廉價賣出土地的卻大有人在。不僅包括中小開發商，也有豪門——萬達不求賺錢，另有打算，或有隱情？也或許，王老闆和李超人，有些考量異曲同工。

反正在香港，不缺錢，高價、待價而沽，等了一年再次溢價賣出，且賣出的還是香港地標寫字樓，要麼是真心在做生意，賺個收益，要麼總有些其他原因。

你說呢？無論如何，只要你這麼做了，跑路風波必將再次。

過去20年，香港人均GDP從2.7萬美元，增加到4.5萬美元左右，和美國差不多，遠高於我們。應該說，香港經濟成就斐然。

但是，你會發現，即便有些方面不提，僅從經濟角度，香港固化了自己角色，變化很少。或許，這是成熟經濟體的規律。但背靠14億人口的祖國，其實可以更有作為。

而香港，似乎滿足於中介人角色，不僅房價高到嚇人，經濟沒有活力，城市命運也被規劃，是不是有些宿命。而內地，起碼在高科技、創投領域獲得了前所未有的進步。

所以，大佬賣出香港資產，往往引發風波，大的背景是這座城市經濟體的命運，讓人著急。

2、長實地產寫字樓等投資物業收益好，占其利潤的三分之一，賣出很矛盾

即便香港命運讓人憂慮，但當下，和內地大部分寫字樓不同，香港核心寫字樓的收益其實是比較高的。

之前，槓桿遊戲就簡單分析過長實地產2017年中報。截至2017年6月30日，該公司共收入298.63億港幣，其中未經審核股東應占溢利為144.1億港幣，較去年同期增幅67%。

特別值得注意的是，長實地產投資物業稅後凈額為49.3億港元。主要由中區優質寫字樓物業價值上升所致。

圖1.長實地產2017上半年利潤情況 圖表來源|長實地產2017年中報

如戴德梁行的報告所顯示，2017年第三季度，香港中區寫字樓租金繼續創下新高，達到每月126.6港元/平方英尺（約為每月1363港元/平方米）。

這個租金水平，意味著在香港中區（中環、上環及金鐘區域）租一個100平方米的寫字樓單位，每月平均租金開支需要13.63萬港元，這也創下了2008年第三季度以來的新高。

當然，升幅已較上半年放緩。相反，我國內地的寫字樓、商業物業回報情況則普遍不是很理想。

即便是SOHO中國這樣運營寫字樓最厲害的，和長實地產比，也顯得有些不濟。逼得潘石屹、張欣夫婦賣賣賣：

6月26日，SOHO中國發布消息，將以35.73億元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，該公司將位於上海的SOHO世紀廣場，32.97億元出售給國華人壽保險。

7月4日，SOHO中國再次宣布，準備出售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目。而這，距SOHO中國出售上海虹口項目僅十天不到。

算上2014年賣出的SOHO靜安、海倫項目、凌空SOHO股權，2015年出售的外灘項目。這3年，SOHO中國已經套現高達200多億元。

如果加上北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個待售項目，據說這兩個項目怎麼也可以賣100億元。那麼，SOHO中國總計套現起碼也是300多億元。

比誰賣出內地資產，SOHO中國不比萬達、長實差。而SOHO中國賣出的畢竟是內地資產，這和李超人此前賣出內地資產一樣，或許有相同卻不言明的邏輯。

但香港，畢竟不同。如上所述，香港寫字樓租金還這麼好，市場的穩定性也更有保障。且香港畢竟是長實的老巢。所以，李嘉誠先生再度被傳要賣掉香港中環中心，是真是假？

如果是真，這或許表明，他真有自己的考慮。其實，寫字樓收益再好，在一次性套現幾百億面前，也是要忍受誘惑的。畢竟，留著經營，幾百億得多久才能到手？

而溢價賣出，則可以減少不確定性。落袋為安，未來可以觀望。

3、今日落袋為安「跑了」，不代表以後不回來

生意總是這樣，買和賣，所謂做買賣。如上文所述，李嘉誠先生在內地也好，香港也好，實際資產還很大，總量還是數千億級。

今天賣出的都是可以溢價的，這是聰明的抉擇。留下的，即便有不確定性，但成本畢竟極低，暫時也不適合賣。

而每個時代總有屬於那個時代的巨富。李老闆、王老闆們的黃昏，也是新貴崛起的破曉黎明。高價賣、不虧賣是一種自我保護。

最近，槓桿遊戲看到茅台股價越來越高，賣得越來越貴，會玩、懂鄭智，酒是用來喝的，不是拿來炒的。畢竟，茅台是國酒，還是國有。

和茅台比起來，香港、內地地產的隱憂都是可見的。或許，還有其他憂慮。其實酒喝多了，也危險。

今天，李超人已經到了這個年齡。今生少留遺憾，不再去賭，落袋為安，可以理解。

未來是否回來？看歲月，也看下一個他眼中的周期何日到來。