住宅產權到70年大限怎辦？黨終於有說法

　　一、中央頂層設計解決八大產權問題

　　新華社北京11月27日電(記者安蓓、陳煒偉、林暉）《中共中央、國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》27日正式對外公布。作為中國首次以中央名義出台的產權保護頂層設計，《意見》為解決長期以來社會所關注的八大產權問題明確了方向。

　　1. 非公有產權保護弱於國有產權保護：堅持平等保護

　　由於歷史原因，存在一些法律制度對不同所有制產權保護不夠同等，對非公有產權保護弱於對公有特別是國有產權保護，出現因所有制主體身份不同而同罪異罰或異罪異罰現象。
　　平等保護是產權保護的重要原則。《意見》明確，公有制經濟財產權不可侵犯，非公有制經濟財產權同樣不可侵犯。加快推進民法典編纂工作。健全以企業組織形式和出資人承擔責任方式為主的市場主體法律制度，統籌研究清理、廢止按照所有制不同類型制定的市場主體法律和行政法規。加大對非公有財產的刑法保護力度。

　　「很多政策措施在中央文件中都是首次出現，力度空前，對於平等保護各類產權尤其是加強非公有產權保護意義重大。」國家發改委經濟體制與管理研究所所長銀溫泉說。

　　2. 企業特別是民營企業過去的經營不規範問題：遵循法不溯及既往等原則

　　長期以來，各類企業特別是民營企業在經營發展過程中存在一些違規經營甚至涉嫌違法行為。特別是一旦企業涉案，容易「新賬舊賬一起算」。對此一些民營企業憂心忡忡，甚至影響投資意願。

　　《意見》指出，堅持有錯必糾，抓緊甄別糾正一批社會反映強烈的產權糾紛申訴案件，剖析一批侵害產權的案例。嚴格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開放以來各類企業特別是民營企業經營過程中存在的不規範問題。

　　北京大學法學院教授常鵬翱說，中央明確歷史、辯證地看待過去的不規範行為，給民營企業家吃下「定心丸」，有利於他們安心投資、生活。

　　3. 涉案財產處置隨意牽連合法財產：依法慎重採取強制措施

　　企業和公民財產權受到侵犯，執法司法不夠規範是一個重要原因。比如，不管企業涉案性質輕重，一旦涉案動輒採取查封、扣押、凍結等強制措施，造成企業正常經營無法進行，甚至破產倒閉；處理涉案財物時擴大範圍，混淆企業法人財產和股東個人財產，混淆違法所得和合法財產，混淆涉案人員個人財產和家庭成員財產等。

　　《意見》提出，嚴格規範涉案財產處置的法律程序，依法慎重決定是否採取相關強制措施。嚴格區分經濟糾紛與經濟犯罪的界限、企業正當融資與非法集資的界限、民營企業參與國有企業兼并重組中涉及的經濟糾紛與惡意侵佔國有資產的界限，防範刑事執法介入經濟糾紛，防止選擇性司法。

　　常鵬翱說，這些措施旨在穩定社會基本財產秩序，督促公權力依法行為，充分體現了國家對企業、個人合法財產權的嚴格保護。應儘快形成具體辦法，使其成為行政實踐和司法實踐。

　　4.「新官不理舊賬」：完善政府守信踐諾機制

　　一些地方政府政策不連續，「新官不理舊賬」，有的甚至招商引資時「敲鑼打鼓」，項目上馬後「關門打狗」；有的地方保護主義嚴重，極端的甚至將外來投資企業特別是民營企業視作「打土豪(專題)」的對象；有的調整規劃採取行政強制性措施，不給予企業必要的搬遷補償費用。

　　《意見》明確，大力推進法治政府和政務誠信建設，地方各級政府及有關部門要嚴格兌現向社會及行政相對人依法作出的政策承諾，認真履行在招商引資、政府與社會資本合作等活動中與投資主體依法簽訂的各類合同，不得以政府換屆、領導人員更替等理由違約毀約，因違約毀約侵犯合法權益的，要承擔法律和經濟責任。

　　社科院法學研究所研究員孫憲忠說，政府是公權力的代表，強調法治政府和政務誠信，對於約束政府行為，維護人民權利意義重大。

　　5. 房屋土地使用權到期：研究後續期法律安排

　　土地使用權到期后，房子還是你的嗎？隨著越來越多的百姓擁有屬於自己的房產，這成為普遍關注的問題。

　　《意見》明確，研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排。

　　孫憲忠認為，關鍵意義在於中央明確了解決這一問題的導向，即推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

　　6. 強征強拆：給予被徵收徵用者公平合理補償

　　由於財產徵收徵用制度不完善，相關法律規定不夠明確具體，造成行政機關自由裁量空間大，少數地方借「公共利益的需要」之名強征強拆公民房屋，或徵收徵用補償不夠公平合理。

　　《意見》明確，完善土地、房屋等財產徵收徵用法律制度，合理界定徵收徵用適用的公共利益範圍，不將公共利益擴大化。給予被徵收徵用者公平合理補償。

　　孫憲忠說，需要在法律上明確界定公共利益的範圍，即使涉及公共利益，也要目的正當、程序正當、足額補償。要讓百姓有知情權，以及一定的參與權和決定權。

　　7. 國資「蛀蟲」：防止內部人任意支配國有資產

　　由於我國國有資產產權保護制度仍不完善，國有資產流失現象仍然存在。比如國有產權由於所有者和代理人關係不夠清晰，存在內部人控制、關聯交易等；由於自然資源資產產權所有人缺位，土地等自然資源由國有企業低價甚至無償使用。

　　《意見》提出，以制度化保障促進國有產權保護，防止內部人任意支配國有資產，切實防止國有資產流失。建立健全歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度，逐步實現各類市場主體按照市場規則和市場價格依法平等使用土地等自然資源。

　　常鵬翱說，要深化國有企業和國有資產監督管理體制改革，通過制度化建設防止國有資產流失；侵吞國有資產的必須依法追究。

　　8. 侵犯知識產權成本過低：提高侵權法定賠償上限

　　由於知識產權侵權成本過低，造成侵權行為屢禁不止，嚴重損害創新活力。

　　《意見》明確，提高知識產權侵權法定賠償上限，探索建立對專利權、著作權等知識產權侵權懲罰性賠償制度，對情節嚴重的惡意侵權行為實施懲罰性賠償，並由侵權人承擔權利人為制止侵權行為所支付的合理開支。

　　中國（海南）改革發展研究院院長遲福林說，嚴格保護知識產權不僅有利於加快經濟轉型升級，也有利於廣大知識分子憑藉知識資本成為中高收入者。當前要探索知識產權保護制度創新，儘快在有效界定科研人員知識產權上形成可操作方案。

　　二、土地與房屋權益三大焦點

　　新華社北京11月27日電 題：聚焦關於完善產權保護制度依法保護產權的意見土地與房屋權益三大焦點

　　新華社「新華視點」記者

　　11月27日，《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。

　　引人矚目的是，意見在多處對於公眾關心的土地與房屋財產問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排、細化規範徵收徵用法定許可權和程序、賦予農民更多財產權利等。

　　意見的發布，將對公民的土地與房屋權益保護釋放哪些新信號？新華社「新華視點」記者採訪了權威專家進行深入解讀。

　　焦點一：70年住宅土地使用權到期了怎麼辦？關鍵點：研究續期法律安排

　　【文件精神】研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

　　【專家解讀】北京大學法學院教授常鵬翱認為，意見尊重並回應了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續期的法律安排，並強調形成受保護的良好和穩定預期，那麼就意味著，對於個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。

　　今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關注。國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國範圍內來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注，不論是最高年限70年，還是低於這個年限，到期了該如何續期呢？

　　中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，目前，關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。目前的法律條文由於缺乏細則，如何「自動續期」存在不確定性，難以操作。

　　楊立新認為，續期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續期到70年；二是70年到期后自動續期，相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期后經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關係，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。

　　中國（海南）改革發展研究院院長遲福林認為，意見提出財產權利保護問題，實質是承認並尊重房產已經成為城鎮居民重要財產權的現實。對於70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見儘管沒有出台具體的內容，但特別重要的是，指明了要向有利於財產保護的方向進行制度設計。

　　專家認為，意見也是強化物權法的表現，回應了凡是重大改革都要於法有據。應當按照民主、科學、透明立法的原則，通過法律手段來細化相關規定。

　　焦點二：如何遏制征地與拆遷導致的矛盾？關鍵點：不將公共利益擴大化

　　【文件精神】完善土地、房屋等財產徵收徵用法律制度，合理界定徵收徵用適用的公共利益範圍，不將公共利益擴大化，細化規範徵收徵用法定許可權和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度，進一步明確補償的範圍、形式和標準，給予被徵收徵用者公平合理補償。

　　【專家解讀】憲法規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地和公民私有財產實行徵收或者徵用並給予補償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮化進程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，佔用和徵收土地，只付出低價進行補償，轉手進行房地產開發。最終，政府和開發商攫取高額利益，而部分被徵收人的合法權益沒有得到保障，引發一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，並造成失地農民等長遠社會問題。

　　記者採訪發現，為遏制上述亂象，國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，並問責有關負責人。遲福林認為，意見的一個重點，就是要科學界定公共利益的範疇，防止將公共利益隨意擴大化。接下來，有關部門應該根據這個精神進行科學研究，確定好公共利益的邊界。

　　中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關專家代表也應該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設是為了社會公共利益的需要，應當承擔舉證責任。

　　近期，四川查處多起基層幹部套取征地拆遷補償款案件。四川省人民檢察院反貪局統計數據顯示，今年上半年，四川共查辦涉農村土地資源開發利用領域的職務犯罪108人，占上半年查辦涉農扶貧領域總人數的23％。

　　楊立新、常鵬翱等表示，受人關注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關。意見提到細化規範徵收徵用的法定許可權和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時合理補償原則，關鍵是及時。到底是事前、事中還是事後？補償費用是多少？都要在徵收之前就應該談好。

　　中國人民大學法學院教授劉俊海建議，在適用實際損失賠償原則的過程中，應當引入價格評估程序，且評估機構應當是利益受損當事人和政府共同指定的機構。如果雙方不能形成一致意見，應由法院指定評估機構。如果評估有誤，評估機構要承擔損害賠償責任。

　　焦點三：農民宅基地權益如何保障？關鍵點：落實用益物權

　　【文件精神】深化農村土地制度改革，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產能力不減弱、農民利益不受損的底線，從實際出發，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益。

　　【專家解讀】「這項涉及數億農民切身利益的規定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。」劉俊海等專家說，過去，農民對農房宅基地只擁有使用權，造成抵押貸款受阻，農民進城后宅基地使用權退出不暢，帶來一系列問題導致農民財產權利難以實現。

　　記者採訪了解到，去年2月，全國人大授權北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域，暫時調整實施土地管理法等相關規定，深化農村土地制度改革。其中15個試點縣市承擔宅基地制度改革試點任務。試點主要針對農戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權益保障和取得方式，探索農民住房保障在不同區域戶有所居的多種實現形式；探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地。

　　「過去，宅基地制度注重保障農民住有所居的社會保障權利。而在當前城鎮化背景下，大量農民進城，不少地區宅基地社會保障權利弱化，財產權利性質日益突出。」孫憲忠說，在這種情況下，需要在發揮宅基地的社會保障作用的基礎上，有序賦予宅基地的財產性權利。

　　據了解，經過一年多的試點，不少宅基地試點縣市已取得實質性進展。湖北省宜城市對當地宅基地完成測量確權后，首批5戶已獲得共46萬元的農房抵押貸款，8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。

　　劉俊海、常鵬翱等專家認為，意見回應了農村「三塊地」的改革，提出落實宅基地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益，能夠使宅基地等原來的「死資產」在一定範圍內流動，最後變成「活資源」。（記者陳尚營、安蓓、烏夢達、李勁峰）（完）

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