葉檀：高鐵時代國內最壕最爆發的城市 就是鄭州

　　導讀：「恭喜你們，高鐵時代國內最爆發、最壕的城市，就是鄭州。」

　　8月13日，由大象融媒攜手浩創優谷聯合主辦的大象融媒七里河畔葉檀名家公開課在鄭州舉行，知名財經評論家、財經專欄作家葉檀做了主題為《「L"型下的中國樓市和股市》的演講。

　　「我之前寫過很多關於河南的文章，當時我給鄭州有個定義，稱她為『暴發戶城市『。為什麼呢，當年《華爾街日報》在說中國房地產泡沫的時候，一定要舉例說鄭東新區，是和鄂爾多斯並列的。可是現在，我有一個做房地產的朋友，因為當年沒有在鄭東新區購房，現在後悔莫及。」

　　高鐵時代的爆發城市的特點是：城市有足夠空間，而且省內沒有可以和其直接對抗的城市。中部城市我最看好的是兩個，一是鄭州，二是武漢，而長沙我不看好，在高鐵時代，長沙成為了走廊城市。再往西，西北看好西安，西南面我看好成都、重慶。

　　高鐵時代，在周口和鄭州買房是一樣的，對不對？這句話大錯特錯，高鐵時代不是說我們村離北京更近了，而是北京離我們村更近了。高鐵時代一定會出現虹吸效應，大城市越來越大，容納不了，人們會往周邊去，會往衛星城湧入，但一定會朝著大城市去。

　　「如果我在河南投資，就只投鄭州，如果再遠一點，最多投到開封，因為鄭汴一體化還在發展。」

　　對於房地產投資究竟要投哪裡，葉檀認為一看人口導入，二看政府規劃，三看這個地方到底能投多少錢。房地產是中等風險的一個投資品種，它最大的問題是套現困難，所以一定要做資產配置。

　　以下是葉檀演講原文

　　來源：微信公眾號 七里河畔 由作者授權投實轉發

　　葉檀：如果你花大半積蓄買了鄭州的房子，才是真心愛這座城市

　　8月13日，由大象融媒攜手浩創優谷主辦的「大象融媒七里河畔名家公開課」在鄭州如期舉行，我們請到了知名財經評論家、財經專欄作家葉檀女士。

　　在今日的公開課上，葉檀老師結合當下財經熱點話題，就《「L」型下的中國樓市和股市》進行了長達兩個小時的主題分享，而這也是葉檀老師康復出院后的首次公益演講。

　　或許正如本期公開課主持人——知名評論員王攀老師所說，「葉檀老師剛剛出院，就把首次的公益演講安排在了河南鄭州，足見河南經濟的地位和影響力。」

　　那麼葉檀老師今天都講了什麼？是否與「河南」有密切關係呢？無論如何，面對中國經濟下滑這樣一種新經濟新常態的形勢，相信中國的樓市和股市趨向，對每一個人的投資都有很重要的影響。

　　「L」型下的中國樓市和股市

　　我是把河南當作一個經濟的風向標來看。

　　我以前寫過關於河南的文章，包括河南經濟、河南房地產的文章，我都寫過很多，當時我給河南有一個定義：

　　河南，我把它稱之為暴發戶城市。

　　為什麼說是暴發戶城市，因為整個河南我從鬼城看到活城，看到烈火烹油的城市，就是河南。

　　大家在鄭州不知道有沒有這個印象，記得幾年前當時華爾街日報所有的媒體在說中國房地產泡沫的時候一定要舉一個例子，那個例子就是鄭東新區。

　　當時的鄭東新區是跟鄂爾多斯鬼城並列的，我們有幾個著名的鬼城。結果現在呢，我有一個做房地產的朋友，因為當時沒有在鄭東新區多買幾套房子，現在痛心疾首。

　　今天就想來跟大家說一說這個事情——「L型」下的中國樓市和股市，今天主要講樓市，從三個方面講是什麼對房地產市場產生了影響。

　　經濟增長對房市的影響

　　如果你是有房子的話，你會在鄭東新區或者是現在的臨港新區再買房子嗎？我們先來看一下中國整體的房地產市場會怎麼樣，先來看一個東西。

　　第一個因素就是經濟到底是不是增長，決定房地產長期是不是增長的主要是經濟和收入是不是增長。

　　從美國1929年金融危機，它崩潰了，它崩潰以後怎麼也回不過來，不要以為現在央媽出手救市，房地產就會好起來，就可以讓實體經濟好轉。我們河南這地方還看得不太明確，東北那個地方一塌糊塗，其實浙江也很差，我昨天從浙江寧波過來的。

　　大家知道寧波經濟蠻發達的，浙江經濟蠻發達的，其實不好，不好的標誌是什麼？天太藍了，最近藍到非常可怕，我長住在上海，每天晚上散步的時候我就覺得，我這是在上海還是在洛杉磯，還是在舊金山，完全是西部農村的藍天的感覺。

　　

　　為什麼從1998年一直到2008年金融危機爆發的時候，中國的房地產一直在上升，一枝獨秀。你只要是1998年買了房子，基本上我黨就保你的終身了。那時候買上5套房子，那麼你基本上這輩子吃喝不愁，你就過上了幸福的寄生蟲生活。我們看為什麼會這樣子，很簡單。

　　從1998年上世紀90年代到2008年，中國完成了一個轉折，中國從GDP全球排名中位到全球第二位。中國出口貨物從全球排名十幾位到現在是全球排名第一位。

　　我們老是罵美帝國主義，但從上世紀70年代以後中國是全球化里受益最多的國家，我們現在如果罵美帝國主義，那就相當於端起筷子吃肉，放下筷子罵娘，那跟罵娘的性質是一樣的。

　　為什麼這麼說呢？很簡單，因為在加入了WTO之後，加入國際化之後，中國的出口貨物貿易量全球第一，中國的GDP總量全球第一，中國的出口都是兩位數增長。所以大家來看，中國按購買力評價計算的GDP，看起來似乎還不錯的樣子。它經濟能增長，我們房價能漲，就一個道理，說明有些人有錢，能買得起房子了。

　　在接下來2008年之後有一個判斷是中國樓市的黃金時間已經過去了，到現在儘管房價在大漲特漲，但是我要非常明確的說，房地產的黃金時間絕對已經過去了。

　　

　　金融危機之後，中國還有順差，並不是因為我們出口有多好，而是我們進口更少了。我把這個順差稱之為衰退型順差，就是都不好，沒有一家是好的。我們出口下降，我們的進口下降的更多，表面上看起來是有貿易順差的。

　　我們來看看房地產佔GDP的比例，它的開工面積在下降。現在開發商在做什麼事情，第一搶地王，在北京，在上海，在蘇州狂搶地王。第二件事情是什麼，所有的開發商在做一件事情，那件事情四個字，叫做不務正業。

　　萬達做文化去了，恆大買足球隊去了，萬達再買院線去了，你完全沒有辦法設想的。

　　碧桂園在幹什麼，在新加坡十公里的地方買了一個小島，它在馬來西亞造城，在全國各地到處遊走，宣傳它那個城市。

　　所以你有沒有想過，中國最富裕的人群在幹什麼，最大的企業在幹什麼。中國最大的企業，阿里巴巴在矽谷狂投資，我們最近都在關心滴滴跟優步合併。很多人說我沒有反對美帝國主義，我不吃肯德基。肯德基產業鏈上70%是中國的。

　　你要知道滴滴這樣的企業，你真的認為它是一家中國企業嗎，它的股權關係非常非常複雜，它最終的那個總部，控股的公司放在太平洋上的小島。

　　中國的企業在離岸避稅島上，現在根本沒人來投資，為什麼外資源源不斷的跑到中國來投資，很簡單，原來都是內資，搖身一變假洋鬼子又回來了，這個事情大家就看得出來，中國大型的企業，全部都在做資產國際化的事情。

　　我前兩天參加了一個活動，是推薦美國、澳大利亞的房地產的，毫不誇張的說是萬人空巷，都準備買美帝國主義的房子，買到什麼程度，跟大家說一下，買到加拿大人都受不了了，買到加拿大哥倫比亞省那邊要加稅了，外國人過去買房子加稅加15%。主要買房的人是誰？毫無疑問是中國人。

　　我經常說中國人人肉對沖，就是你在國內工作孩子在國外讀書，你只要有一點錢就要死要活讓孩子留學，這個叫做人肉對沖法。你想把孩子放到加拿大去，讓他學一口流利的英語。結果發現60%的老師和學生是中國人，比如咱們河南人出去，他學說一口四川話就回來了。中國人多到你想說河南話說河南話，想說四川話說四川話的地步。

　　這個就說明中國的企業在進行資產配製，中國個人同樣也是如此：

　　以前高凈值人群，是你有一套房，還有一兩千萬可以投資的，叫高凈值人群，你出去買美國的房子，買澳大利亞的房子，

　　現在是你出去了之後會發現，只要手裡有兩個閑錢，就想著我是不是應該移民到太平洋上美麗的小島上去，跟海豹為伍。

　　中國去年出境游的人數是1.14億人，這1.14億，聽著很多了，這麼多人出去，我們真正有護照的人不過兩三千萬，如果有一天中國將近15億人裡面有1億人有護照，大家回想一下，這個世界會怎麼樣？那就被中國人佔領了。我們就根本不用打仗了。這就是我們所說的，中國人的第三次移民潮。

　　從國內來說，儘管現在房地產在上升，但不是正常的上升，黃金時代已經過去了。大家看國有企業占企業的比重，總資產的比重；以及看民間企業的投資，以前有錢賺的時候民間企業、民間投資20%+的增幅，現在是多少，3.8%。也就是說根本沒人投資了。

　　你在河南說不定還行，你現在在東部沿海地區投資一家傳統製造企業，絕對是為國捐軀，為了人民謀幸福，它就是一個解決就業的問題，你根本賺不了錢。

　　中國人手裡有那麼多錢為什麼不投資，因為不賺錢，以前投資回報率是20%，後來是10%，現在投資負回報，你只要投資製造業，從平均來看，你的回報就是負的。我在銀行存個理財產品還有4%的回報呢。這個就是現在我們看到的這個情況。人口膨脹了，勞動效率下降，錢越不值錢了。

　　

　　中國已經陷入貨幣陷阱，借了錢他根本就沒用。我們的經濟增速在節節下降，貿易失衡，家庭的儲蓄回報率下降，在這種經濟下行的情況下，為什麼房地產還能支撐呢，大家在鄭州，應該對鄭州的房價有明確的感受。

　　大家有沒有意識到你在做一個很奇怪的選擇，一方面你不看好未來經濟，那這個時候你應該做的是把一半人民幣換成美元，但是你沒有這麼做，你做的是把人民幣拿出一半來買了房子，買房子說明什麼，說明你看好中國長期經濟發展，你願意跟這座城市共存亡，買了一套又買一套。

　　所有表面上說我愛大河南，我愛鄭州，全是假的，你只要不花錢全是假的。這個跟談戀愛很像，你不花錢全是假的，哪怕他一天跟你說一百遍我愛你也是假的，什麼時候是真的，他的房產證上有了你的名字。那麼你如果在鄭州一句話也不說我愛鄭州，你如果說你有500萬，你的400萬是鄭州的房產，那麼你是真心愛鄭州，你相信這個城市未來有很好的發展。

　　買，第一是基於對未來經濟的判斷，第二是基於對未來現金回報的判斷。

　　中國的實際回報率現在是百分之一點幾。現在差不多2%不到。大銀行的話，基本上是在3.5%。

　　所以如果你買一個房子，這個房子在增值，同時你的租賃回報率超過3%，我認為就是一個非常合適的回報率。

　　貨幣對房市的影響

　　為什麼我判斷中國的房地產均價還會增長？

　　如果你是現在在鄭州工作、還沒房子的人，我勸你買到臨港，以後一定會通地鐵的，現在房價還很便宜的地方趕緊買。如果你現在還沒房子的話，那就要買。因為我判斷房地產在短期內不可能下跌。

　　

　　這是央行發放貨幣的數據，是廣義的貨幣發行量，1998年到2014年上半年的數據。從1990年的時候央行發了1.39萬億，到2015年年底的時候差不多是150萬億，也就是說25年的時間我們的貨幣增長了將近100倍。

　　比如說我差不多是25年前到復旦讀書，當時復旦周邊的房價每平方米1千塊錢到2千塊錢，那麼當時的一千塊錢你乘以一百是多少呢，十萬。現在復旦邊上，周圍的均價就在六萬到十萬，非常准。

　　如果你把現在的六萬塊錢除以100，那當時25年前的房價是600塊錢，所以不要再埋怨房價高，它發錢發了那麼多。

　　於是有人說，我投資想不賺錢都不行，我投什麼都賺錢，我買幅畫，那幅畫就上漲了50倍或者100倍，我買紅木紅木漲價，買翡翠翡翠漲價——但如果25年你的投資回報低於25倍，那你就相當於是虧本的，人家的廣義貨幣都發行了一百倍。

　　所以我一直在說人民幣會變成日元的。舉個牛肉麵的例子：

　　到現在為止我們一碗蘭州牛肉拉麵大概是物價上升了25倍到100倍之間，一碗蘭州牛肉拉麵大概15到20塊錢。

　　如果是後面加個零，未來25年漲十倍，不過分吧？後面加個0，值兩百塊錢的時候，那麼人民幣會不會變成日元？

　　未來我們買房子的話，或許就會像香港，在香港，你說我買了個豪宅——一千平方英寸，用「英尺、英寸」——到時候，我們也會以尺買，不是每平方米三萬塊錢，而是每平方尺三萬塊錢，這樣的日子都會到來。

　　所以我想跟大家說的是，只要是貨幣不斷的上漲，我們就會跟日本的房價一樣，處於一個瘋狂的節節拉升的態勢，這就是一個泡沫期的房地產走勢。

　　

　　為什麼中國的房地產價格這麼高，除了地方政府之外，還有兩個理由：

　　第一個理由是，營改增之後，地方的稅增長了，中央財政的控制權加強了，地方財政卻下降了，下降之後它又要發展經濟，又要城市化，怎麼辦？賣地，出地王。這裡面的一些地方新政，提到外地人買房子首付比例要增加的問題，其實是銀行和政府去槓桿的過程。

　　第二個理由是，相較於投資配置來說，比如和股市相比，老百姓更願意更傾向於投資房市。現在的股市打壓的都是老實人，你很難說你進去了以後會不會頭破血流的出來，但房產是捏在手裡不會動的。

　　中國的經濟轉型基本成功，它才敢打壓房價，把銀行的錢換出來，讓老百姓的錢進去，如此而已。所以現在，它並不想真的打壓房價。

　　那麼有人會問一個問題，我們到底什麼時候房地產貨幣才拖不住了？央行不再發超，我們的央行加息了，房地產就拖不住了。但我告訴大家，近五年之內央行不敢加息，也不敢打壓房地產，這是我的一個基本判斷。

　　至於說什麼時候泡沫崩潰，一種好的途徑是，中國經濟好轉了，我們主動打壓泡沫。還有一種是泡沫自己就崩了，它不想打壓，經濟還是很差，因為貨幣放得太多，泡沫崩潰了。

　　這有沒有可能？有可能的。什麼時候？問老天爺吧。但是我覺得五年之內不要考慮這樣的事情。

　　人口對房市的影響

　　人口是非常非常影響房價的，是根本性的。

　　經濟不好，也沒有製造泡沫，房價依然在上漲的城市有沒有？有的。

　　最近我親戚跑澳大利亞去了，他說海邊全是中國人，我估計老上海的一半人在澳大利亞，所以澳大利亞現在很抓狂，抓狂的跟海豹似的，鼻子都鼓起來了，他們覺得中國人太多了。

　　澳洲的經濟現在不好，但它跟中國的經濟關係太密切，因為它出口都出口到中國來，鐵礦石也好，牛奶也好。那麼我們中國經濟也不好，很多人想做空人民幣，但途徑很少。

　　他們替代的方式就是做空澳元，做空澳大利亞的礦產企業，因為如果中國經濟不好，這些企業一定不好，澳元也一定不行，因為澳元是一個資源型的貨幣，只要中國經濟差了大宗商品就差，大宗商品差了澳元就跌。所以不要同時持有人民幣和澳元，人民幣跌了，你拿著澳元，你發覺它比人民幣跌的更狠。它忠誠的實踐了禍不單行這句話。

　　但是很奇怪，澳洲經濟不好，澳元也不好，最近澳洲央行還在降息，為什麼澳洲的幾大城市房價都在狂漲，唯一的一個理由是，中國人民太熱愛澳大利亞了，儘管我們很痛恨霍頓，所以我們痛恨的方式就是把澳大利亞給佔領了，通過移民的方式。所以移民城市的房價會大漲。

　　溫哥華是的，多倫多是的，舊金山是的，中國人移民美國最多的城市，1/3聚集在美國紐約附近，所以紐約也是如此。

　　

　　我剛才說房地產均價總體來說略有上升，很多人很開心。但我想說的是，這跟你們村沒關係，跟東北西北也沒關係。只要你看到人口在流出的地方，GDP下行，人口流出，人均財富很低的地方，就是本外幣很低的地方，那地方送我房子我也不去。

　　只有一種人會到村子里，造了一次房子再造一次房子。比如我們家的阿姨小楊是江西人，我說你的錢都幹什麼了，他說給女兒交學費。剩下的錢造房子，在村裡。你再過十年問他，造房子，哪裡？村裡。

　　我想說的是，這是一個資產重新配置的時代，如果你在村裡造房笑傲鄰居，你一輩子也不可能讓你的財富增值，我們的不同城市之間相差太遠了，在城鎮化進程當中，不同城市它的發展前途千差萬別。

　　所以從人口角度對房地產投資，有這麼幾項需要注意：

　　第一是投資不要過線。中國有一條線，那條線清代人就發現了，就是從黑龍江的漠河一直到雲南的騰衝，這一條線斜切過來，中國的人口全部集中在這條線的東面，那西部人口，現在西部建高鐵，也沒有人搬過去。所以從自然環境看的話你不要往那邊走。  

　　第二是投資不能出圈。中國現在三大城市群，安全邊際最厚實的地方，第一，長三角，是全球前六大城市群；第二，珠三角；第三，京津冀。北京邊上現在是個低洼地，所以像張家口那些城市房價都在上漲，衛星城已經在挖掘的價格低地了。

　　

　　那麼在接下來，從一線城市過渡到二線城市，南京、蘇州、合肥這樣的二線城市，然後是鄭州、武漢這樣的城市，它依次類推房價逐次上升。

　　那麼上升到什麼時候，我們說鄭州會怎麼樣呢，像這樣的一個城市群裡面，鄭州會怎麼樣呢。大家看這幅圖，不要離開線上的結點城市：

　　

　　在現在這個時候，是高鐵時代最爆發、最豪的城市——鄭州。我如果在河南境內投資，有可能資金會轉移到鄭州去，鄭州以及它的新區，最多投資到開封，因為鄭汴一體化，其他城市我一概不投。

　　京津冀一體化喊了30年沒有做起來，一直到北京的經濟根本容納不下了，它才往河北走。以前北京是一個恐龍城市，它所到之地寸草不生。河北石家莊是最不像省會城市的省會城市，聽著是個莊子，看起來是個村莊，因為河北有錢人都不往石家莊走，全都直接去北京，北京的虹吸效應實在是體強了。

　　我覺得現在京津冀一體化是有戲的，如果北京的周邊有高鐵或者是軌道交通通過，房價很便宜的我會考慮買，因為只有一件事情可以讓北京把它的資源讓出去，那就是北京裝不下了，撐壞了。只有這一個理由。

　　我把我對於中國未來城市群的判斷跟大家說一下，中國經濟要轉型仍然是東部的先轉型，東部轉不過來你想讓西部轉過來不可能，中國的經濟東部是最好的，所以第一類城市是珠三角、長三角、京津冀（京津冀我並不是指石家莊，而是北京周邊的衛星城）；第二類城市是東部沿海地區后發的二線城市，比如廈門、合肥；第三類城市是高鐵時代的暴發戶城市，在中部城市我最看好的是兩個，第一是鄭州，第二是武漢。

　　我其實非常關注鄭州，從鄭州的本外幣的存款，從產業的集群，從鄭州的房地產市場，以及人口。

　　我就說人口一件事情，河南人民以前的悲慘跟現在的幸福就體現出來了。

　　我以前檢索河南的人口，發現一個很有意思的現象，出生人口特別多，就是14歲以下的孩子多，五六十歲以上的老人多，青壯年人口不多。

　　按理來說，小孩多青壯年應該也很多。不是，河南人跑到全國各個地方，各個角落去了，所以他到青壯年的時候他真的有人口紅利的時候他就出去了。這個反映了以前河南經濟低迷的時候他很悲慘的那一面。

　　但是到了現在河南人民揚眉吐氣了，我們會發現人口在迴流，迴流並不是說老年人口迴流，出生率下降，人口迴流是青壯年人口的比例在上升。

　　所以我問問大家，你們生活的周邊是不是很多人以前在外面打工的現在有些回來了？我相信應該是這樣，我從數據上看到是這樣子的。

　　如果說鄭州未來經濟繼續好轉的話，房地產在可見的將來五年，幾年之內會繼續上升。密切的關注當地政府的規劃，

　　

　　看它把地鐵修到哪裡，

　　看它的新區造到哪裡，

　　哪個地方房價還沒上漲之前，你買到哪裡，有可能是一個不錯的選擇。

　　將來鄭州到所有的城市都有高鐵，這麼好的中國高鐵上的城市的時代，對於鄭州來說是一個發力的時期，是一個現在發展最好的時期，如果這個時期你再抓不住機會，那我們只能說一句話，不作死就不會死。

　　

　　中國未來沿著高鐵形成了城市群，中原城市群就是鄭州和武漢這一帶，形成核心，形成一個城市群。而最重要的三大城市群就是中國東部沿海的三個城市群，再加上中原的城市群，西北一個，西南一個，其他地方不要太考慮。

　　有一個錯誤，有的人說高鐵時代了，我在周口買房子跟鄭州買房子一樣的，因為高鐵時代，距離很近。這句話大錯特錯，高鐵時代不是說我們村離北京更近，只要是有錢人他就會遷到大城市去，在中國這個遷移開始了一半，還有后一半沒有完成，這些中產收入階層，或者是現在新發家的這批人的遷移還沒有完成。

　　建了高鐵之後一定是虹吸效應，大城市越大。當中心城市容納不了的時候，它會往衛星城走。那麼鄭州這樣的城市，中心城區容納不了的時候，它會往新區走，包括開封這樣的城市，有可能成為鄭州的衛星城。當然現在開封並不是一個很好的投資標地，但是如果它經濟進一步發展了就有可能。

　　最後我跟大家一定要說，今天因為時間關係我只講房地產，但房地產是一種很難套現的資產品種。等到它真跌的時候，比如說你有一套一千萬的別墅，你急著用錢，你一千萬全是假的。如果有人說500萬你賣不賣，你說賣，一下子你就跌停了。

　　房地產是中等風險的一個投資品種，它最大的問題是套現困難。所以我們一定要做資產配置：

　　黃金持有一點，美元持有一點，這兩個是傳統硬通貨，

　　房地產持有1/3，而且必須是配置過的，不是你們村裡面的，是大城市、未來有前景的城市，

　　其他的就是30%的高風險資產，股權投資，股票投資，放一些高風險的投資，你如果能夠承受的話它的回報也比較高，基本上這樣就行。

　　還有一種最笨的方法就是，你每年年初把你的人民幣和美元按50：50的放在一起，是說價值相等，20萬美元跟100萬人民幣這樣放著，一年下來肯定某一種資產增值了，下一年年初的時候再回到50：50的比例。這是一種最笨的最簡單的對沖方式。

　　希望今天和大家說完這些關於房地產的事情，對於大家來說，在中國投什麼，在什麼地方投，投多少，大家應該心裡有數了。