怎樣投資房地產ZT

一、房地產開發企業與開發項目

在澳大利亞，房地產開發企業只要具備相應的註冊資金，到政府部門申請執照，登記后即可成立。澳大利亞政府沒有規定房地產開發企業必須具有資質，但是嚴格規定了規劃設計師、建築師、營銷策劃師、房地產中介人員必須具有政府頒發的資質證書才能執業。大型房地產開發企業，從業人員中有設計師、建築師、營銷專家和市場研究人員，但多數企業僅有幾個財務專家，每建一棟住宅請設計師設計，找建築師徵求意見，提出施工方案，委託建築師僱工人施工，完全是一種合同關係。

澳大利亞的土地分為國有和私有兩種，任何企業和個人都可通過拍賣形式購買政府土地或私人土地。房地產開發企業買地后，建好房子賣出去或租出去，這種開發形式多數建設的是商業用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由資金雄厚的房地產開發企業承擔。一般情況下，從事住宅開發的房地產企業規模很小，幾個人，十幾個人，只建幾棟房子十幾棟房子。澳大利亞地域廣闊，建造的絕大多數為獨立式住宅，建築式樣體現很強的個性化。個人到市場上願意購買的是二手房，或居住，或重建。

在澳大利亞建造一套住宅，只要符合政府的有關規定，整個過程完全是一種個人行為。個人通常不是到市場上去買新建的住宅，而是首先購買土地，再請開發商建造，開發商實際上更像是建造商。如果你打算購買一塊土地，那麼選擇一套你所需要的樣板房，請某一顧問公司為你安排視察地盤，以確定你所選擇的樣板房適合建在哪塊土地上，並區確定在哪塊土地上建造房子是最合算的。澳大利亞政府規定，購買土地必須是自有資金或者合夥，不能貸款。土地出售以後，政府收取地價稅和服務費，用於社區的清潔、垃圾處理及上下水道的維修，負責開發的企業首先要將房屋的設計圖、施工圖及其有關細則送在當地區政府批准。政府批准后，立牌兩周，徵求鄰居意見。之後由個人再憑政府批准的文件，獲取個人選擇的財務機構的貸款，用於建造房子。房子建好后，由政府指派人員驗收，合格后交付使用。個人與開發企業的合同關係結束。

二、房地產金融體系與住房抵押貸款

澳大利亞家庭無論是買房還是建房，大多通過抵押貸款，除了人們自有的消費觀念和上面提到的貸款利率較低、利息可以折抵所得稅交稅基數優惠外，銀行提供的貸款比例高，期限長，貸款方便也是很重要的理由。

各地除了一般商業銀行提供住房抵押貸款外，還有專門運用政府退休金和其它基金的私人財務公司。退休金由政府每月從各企業職員薪金中，強行抽取7％―11％，一般由公司老闆支付，職員退休后，還給個人。私人財務公司以低於市場借貸的價格從政府手裡拿到退休金，再以低於銀行住宅抵押貸款利息0.5％―1％的利息貸給購房者。這種方式運營市場很好。 澳大利亞政府規定，首次購房，抵押貸款最多可貸到房價的95％（房價是由銀行或財務公司的估價師估價），但貸款額超過房價的80％的，需按貸款額的1％付貸款保險。第二次購房，抵押貸款可貸到房價的 110％（包括律師費、印花稅等），可以將首次購的房再抵押。抵押貸款還貸期限一般為20―25年。據了解，一個中等收入家庭購買一套250―300平方米的獨立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，約佔家庭年總收入的33％―40％。一個中等收入偏下的家庭，購房面積一般在100―200平方米左右，支付的房款數額，約佔家庭年總收入的30％―35％。

個人申請建房貸款，與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間，銀行貸出的款額按施工進度分期支付，監督實施。

在抵押貸款期限內，不影響房屋買賣交易，只要辦理了抵押物更換手續即可，甚至還可以追加貸款數額。寬鬆的住房金融政策，促進了澳大利亞住房市場的活躍。

三、房地產中介和從業人員

伴隨著房地產交易的頻繁，澳大利亞房地產中介活動非常活躍。由於律師費、代消費、中介費等都能抵交一定的所得稅，凡是需要買賣。租賃或建造住房的家庭和個人，沒有不請中介機構和專業人員幫助的，據介紹，一些規模大的房地產開發企業，20％的房子自已賣，80％的房子則通過當地的中介機構賣。

澳大利亞政府嚴格規定了從事房地產中介活動的專業人員的資質審批，其中包括律師、諮詢人員、代理人、經紀人等。從事房地產中介活動的專業人員，必須具有一定的學歷，相應幾年的實踐經歷，考試合格頒發資質證書，經註冊登記後方能執業。房地產中介機構必須持有政府審批的執照，公司老闆也需要有政府頒發的資質證書，以保障中介服務的質量和信譽。澳大利亞政府還規定了嚴格的懲罰制度。在房地產中介活動中，如發現有「黑箱操作」行為，一旦查實，最高罰款25萬澳元，最長坐10年牢。