救市政策刺激需求透支 樓市大蕭條或明年初到來

從前三季度來看，「救市」政策頻發，央行也累計有五次降息四次降准，一線城市、部分二線城市(庫存去化周期在15個月以下的城市，比如南京、蘇州、南昌等城市)樓市需求政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面好轉，金九銀十已經沒有什麼太多的懸念，價格也趨于堅挺，甚至接下來幾個月可能會慣性漲價。
但繁榮的背後是「救市」政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，背後潛伏著樓市新危機。而這場危機極有可能在2016年爆發，屆時，樓市可能將陷入新一輪調整周期。
樓市需求透支，「繁榮」不可持續
同策諮詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，這意味著中國房地產市場供求已基本平衡，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將進入存量房時代。未來房地產市場會體現出增速較為平穩、需求更加差異化的特徵。
從樓市大趨勢來看，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由於多輪「救市」政策導致樓市基本面復甦好轉的「大年」不可持續。
從投資增速看，國家統計局數據顯示，2015年1~9月份，全國房地產開發投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，增速比1~8月份回落0.9個百分點，增速繼續小幅回落，房企投資意願繼續回落，這也反映出樓市下半場需求不足導致房企投資動力不足。
今年「3·30新政」以來，大中城市(一線城市、部分二線城市)房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對於市場的誤判。
從市場發展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，央行「雙降」、9·30新政降首套首付之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬鬆將導致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。
同時，美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。從這個角度來看，中國樓市已經被美元「做空」，投資客即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業，難以改變樓市整體大趨勢。
大蕭條或在明年初到來
今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市「地王」頻現。筆者認為，今年以來土地市場高溢價、「地王」現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的「地王」的拿地成為常態，那麼，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之後的市場調整期。
從歷史經驗來看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場「地王」頻出瘋狂之後，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場「地王」現象在今年下半年持續頻現，那麼，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。
土地市場「高溢價」、「地王」是魔鬼，這或將導致樓市調控政策由當前的「救市」為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。
另一方面，樓市「救市」政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來會隱藏更多的市場風險。
從短期來看，當前樓市仍然是調整期，「去庫存」仍然為市場主旋律，這個基調並不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變;待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。