馬躍成：2015年樓市價格先降后穩

　　

  今年兩會上，房地產問題終於退出最熱點問題排行榜榜首，主要是今年總體經濟格局強調「「穩增長和調結構」，宏觀經濟目標模式有了很大改變。去年7.4%的增速，說明中央已能夠容忍較低經濟增速，今年還會繼續下調。注重經濟結構改革是為「新常態」，也是適應「新常態」 。站在這個角度，預測2015年的房地產市場就會比較清晰的認識。從某機構的研究報告看，人們對中央政府政策的調整，還有諸多困惑和不解。

　　

  一、「穩增長」框架下，房地產行業支柱性地位不會改變

　　厲以寧在參加政協小組討論時也說，當前房地產作用不可低估。厲以寧強調說，當前應該把老百姓最為關心的房子問題解決好。「房地產業難道不能再次起來嗎？」在具體政策方面，厲以寧主張繼續發展房地產、放寬購房政策、加大廉租房與平價房建設。

　　但是，中國新建住房閑置面積達到6億平米，很多中小城市已經出現鬼城、空城現象。即使是北京周邊也有大批項目銷售困難。在這個時候，繼續鼓吹房地產對經濟的帶動作用，是非常危險的。快不一定是好，穩才符合長久利益最大化。

　　

   二、房地產政策面保持寬鬆，一線城市限購不退出  

　　

  最近央行出台了兩次降息、一次降準的政策，這主要是因為對宏觀經濟的判斷比較負面，對微觀經濟，特別是中小企業有更多期望。中小微企業對GDP的貢獻超過了65%，稅收貢獻佔到了50%以上，出口超過了68%，吸收了75%以上的就業。但是，在銀行貸款方面，中小微企業一直都是比登天還難。

　　

    所以說，很多政策，未必是從房地產方面考慮的，但是，由於資本的流動性，房地產業無疑也是受益的。越是放鬆，越是說明形勢不容樂觀。限購只是臨時措施，早晚都要全部退出。一線城市調控房價主要還是依靠城市規劃和控制。北京，從今年開始逐步退出非首都職能，也是疏散人口的一個手段。

　　

   三、資金面相對寬鬆，實體產業與股市對資金的分流成不利因素  

　　

  這個問題的解答，與前面的問題差不多原文說的對，整體市場資金面的寬鬆卻並不意味著房地產行業的資金「漫灌」。預計明年股市對民間資金的分流程度將更加顯著，按照經濟學上的替代效應分析，明年能夠最終流入房地產市場的資金量的多少仍是謹慎樂觀。  

　　

    四、行業迎來「新常態」，難現以往歷次調整后「量價齊升」局面  

　　

  這個判斷應該是對的，說人口紅利結束好像太過高深，但是，說目前庫存6億平米，而房產稅開徵在即，房價已經有將近兩年不漲，甚至出現下降。投資需求基本退出，誰還買房搶購？好樓盤的房價下降，是可以帶來銷售量的。買方市場已經形成，量價齊升就不可能了。

　　

    五、行業供過於求的內在邏輯沒有根本轉變，各項指標仍將低位運行  

　　

    去年的樓市看，除了庫存在急速增加之外，投資增速、銷售、新建面積等指標都在下降。少數城市出現的土地拍賣火爆現象，主要還是上市公司的業績觀目的，不是行業的全面回暖。再看半年，很多開發商都在觀望，轉型、兼并等或許在下半年會更加活躍起來。

　　

  六、新開工面積下降與土地成交減少，多數城市新增供應量將有所下滑  

　　

   2015年樓市供應整體將維持偏緊。一線城市情況特殊，主要看城市規劃發展定位是不是有改變。北京的去首都功能化政策，以及對人口控制的一些措施，都會對樓市產生重要影響。  

　　

    七、一線城市成交穩中有升，二線分化加劇，三四線保持2014年水平  

　　

   一線城市，目前還沒有解除限購政策，主要是需求還比較旺盛。但是，由於房價雖然已經較長時間沒有上漲，但是，也沒有下降多少。觀望的購房者有些耐不住了，特別是，地方政府必定要解除限購救市的聲音，讓很多人擔心房價還要上漲。但是，一線城市的投資者是主要群體，當一線城市房價不能上漲的時候，投資需求就徹底退出樓市，房價再堅挺也難持續下去。

　　

    三四線城市，主要是自住需求，完全由市場決定，房價穩定下降，好的樓盤就會有銷售量上來。

　　

     八、去庫存仍將是上半年主旋律，預計2015年樓市價格先降后穩  

　　

    這個判斷得到社會普遍認可，包括任志強也認為，房價短期內上漲是很困難的。主要原因就是庫存在增加。說起來，去庫存應該是今年的社會任務，房地產是資金密集型產業，把大量資金擠壓在閑置房屋裡面，是極大的浪費。但是，落實起來還要看開發商有沒有什麼措施。目前看，開發商還不大願意以價換量，還在堅持，但是，根據開發商規模大小，融資渠道也有很大差異，因此對融資成本比較高的企業來說，如果，房價不能穩定上漲，交易量也上不來，恐怕還是會採取降價措施。因此，預計下半年房價會漲，還有很大的不確定性。

　　

    九、剛需市場趨於飽和，需求重心逐步向改善型偏移  

　　

    投資退出樓市之後，剛需基本上轉向了保障房市場，比如北京的保障房基本上沒有什麼門檻，而保障房的價格優勢自然對剛需有強大的吸引力。但是，由於保障房的戶型也很小，對改善性需求的群體來說，就成了一般商品房，和高端市場的主要需求。

　　

    十、各能級城市土地市場繼續分化，低溢價將為常態  

　　

    這點，從北京前兩個月的土地市場可見一斑。以前那種幾乎百分之百的溢價情況再也沒有出現了。今年一來最大的溢價幅度也就40%左右，一般都在20%左右。其他地區，流標的情況也不少，樓市整體不火，土地市場也不可能火。何況，目前征地風險很大，地王也大打折扣。

　　

  十一、資源整合頗具成效，「大營銷」是未來發展趨勢  

　　

   什麼行業都在創新，房地產也不例外。體驗式、服務型、電商模式等將影響未來樓市的銷售市場。已經有多家房企基於網際網路，房企亦實現金融、電商資源嫁接，開展線上活動，聽過網上客戶召集，帶動旗下項目銷售。因此說，結合營銷成本與成效，網際網路已成為某些房企項目推廣的主流渠道。  

　　

   十二、房企「危」大於「機」，六大維度變革在即  

　　

   總是說，危機與轉機並存，但是，這次樓市面臨的危機時間已經夠長，目前還沒有看到根本逆轉的徵兆。房企必須積極思考如何有效轉型、創新和變革。我們認為房企應該從組織與變革、利潤與規模、產品與布局、營銷與運營、傳統與多元、服務與創新等六大維度入手，順應市場趨勢變化，積極應對。這點大家應該有基本共識。從業內來說，專業做住宅地產的已經不多，住宅地產的開始研究養老地產，做商業地產的開始跨界搞電商了。