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馬躍成:2015年樓市價格先降后穩

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SHOWERDI 發表於 2015-3-8 08:56 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  
  今年兩會上,房地產問題終於退出最熱點問題排行榜榜首,主要是今年總體經濟格局強調「「穩增長和調結構」,宏觀經濟目標模式有了很大改變。去年7.4%的增速,說明中央已能夠容忍較低經濟增速,今年還會繼續下調。注重經濟結構改革是為「新常態」,也是適應「新常態」 。站在這個角度,預測2015年的房地產市場就會比較清晰的認識。從某機構的研究報告看,人們對中央政府政策的調整,還有諸多困惑和不解。


  
一、穩增長框架下,房地產行業支柱性地位不會改變


  厲以寧在參加政協小組討論時也說,當前房地產作用不可低估。厲以寧強調說,當前應該把老百姓最為關心的房子問題解決好。「房地產業難道不能再次起來嗎?」在具體政策方面,厲以寧主張繼續發展房地產、放寬購房政策、加大廉租房與平價房建設。

  但是,中國新建住房閑置面積達到6億平米,很多中小城市已經出現鬼城、空城現象。即使是北京周邊也有大批項目銷售困難。在這個時候,繼續鼓吹房地產對經濟的帶動作用,是非常危險的。快不一定是好,穩才符合長久利益最大化。

  
   二、房地產政策面保持寬鬆,一線城市限購不退出  


  
  最近央行出台了兩次降息、一次降準的政策,這主要是因為對宏觀經濟的判斷比較負面,對微觀經濟,特別是中小企業有更多期望。中小微企業對GDP的貢獻超過了65%,稅收貢獻佔到了50%以上,出口超過了68%,吸收了75%以上的就業。但是,在銀行貸款方面,中小微企業一直都是比登天還難。


  
    所以說,很多政策,未必是從房地產方面考慮的,但是,由於資本的流動性,房地產業無疑也是受益的。越是放鬆,越是說明形勢不容樂觀。限購只是臨時措施,早晚都要全部退出。一線城市調控房價主要還是依靠城市規劃和控制。北京,從今年開始逐步退出非首都職能,也是疏散人口的一個手段。


  
   三、資金面相對寬鬆,實體產業與股市對資金的分流成不利因素  


  
  這個問題的解答,與前面的問題差不多原文說的對,整體市場資金面的寬鬆卻並不意味著房地產行業的資金「漫灌」。預計明年股市對民間資金的分流程度將更加顯著,按照經濟學上的替代效應分析,明年能夠最終流入房地產市場的資金量的多少仍是謹慎樂觀。  


  
    四、行業迎來新常態,難現以往歷次調整后量價齊升局面  


  
  這個判斷應該是對的,說人口紅利結束好像太過高深,但是,說目前庫存6億平米,而房產稅開徵在即,房價已經有將近兩年不漲,甚至出現下降。投資需求基本退出,誰還買房搶購?好樓盤的房價下降,是可以帶來銷售量的。買方市場已經形成,量價齊升就不可能了。


  
    五、行業供過於求的內在邏輯沒有根本轉變,各項指標仍將低位運行  


  
    去年的樓市看,除了庫存在急速增加之外,投資增速、銷售、新建面積等指標都在下降。少數城市出現的土地拍賣火爆現象,主要還是上市公司的業績觀目的,不是行業的全面回暖。再看半年,很多開發商都在觀望,轉型、兼并等或許在下半年會更加活躍起來。


  
  六、新開工面積下降與土地成交減少,多數城市新增供應量將有所下滑  


  
   2015年樓市供應整體將維持偏緊。一線城市情況特殊,主要看城市規劃發展定位是不是有改變。北京的去首都功能化政策,以及對人口控制的一些措施,都會對樓市產生重要影響。  


  
    七、一線城市成交穩中有升,二線分化加劇,三四線保持2014年水平  


  
   一線城市,目前還沒有解除限購政策,主要是需求還比較旺盛。但是,由於房價雖然已經較長時間沒有上漲,但是,也沒有下降多少。觀望的購房者有些耐不住了,特別是,地方政府必定要解除限購救市的聲音,讓很多人擔心房價還要上漲。但是,一線城市的投資者是主要群體,當一線城市房價不能上漲的時候,投資需求就徹底退出樓市,房價再堅挺也難持續下去。


  
    三四線城市,主要是自住需求,完全由市場決定,房價穩定下降,好的樓盤就會有銷售量上來。


  
     八、去庫存仍將是上半年主旋律,預計2015年樓市價格先降后穩  


  
    這個判斷得到社會普遍認可,包括任志強也認為,房價短期內上漲是很困難的。主要原因就是庫存在增加。說起來,去庫存應該是今年的社會任務,房地產是資金密集型產業,把大量資金擠壓在閑置房屋裡面,是極大的浪費。但是,落實起來還要看開發商有沒有什麼措施。目前看,開發商還不大願意以價換量,還在堅持,但是,根據開發商規模大小,融資渠道也有很大差異,因此對融資成本比較高的企業來說,如果,房價不能穩定上漲,交易量也上不來,恐怕還是會採取降價措施。因此,預計下半年房價會漲,還有很大的不確定性。


  
    九、剛需市場趨於飽和,需求重心逐步向改善型偏移  


  
    投資退出樓市之後,剛需基本上轉向了保障房市場,比如北京的保障房基本上沒有什麼門檻,而保障房的價格優勢自然對剛需有強大的吸引力。但是,由於保障房的戶型也很小,對改善性需求的群體來說,就成了一般商品房,和高端市場的主要需求。


  
    十、各能級城市土地市場繼續分化,低溢價將為常態  


  
    這點,從北京前兩個月的土地市場可見一斑。以前那種幾乎百分之百的溢價情況再也沒有出現了。今年一來最大的溢價幅度也就40%左右,一般都在20%左右。其他地區,流標的情況也不少,樓市整體不火,土地市場也不可能火。何況,目前征地風險很大,地王也大打折扣。


  
  十一、資源整合頗具成效,大營銷是未來發展趨勢  


  
   什麼行業都在創新,房地產也不例外。體驗式、服務型、電商模式等將影響未來樓市的銷售市場。已經有多家房企基於網際網路,房企亦實現金融、電商資源嫁接,開展線上活動,聽過網上客戶召集,帶動旗下項目銷售。因此說,結合營銷成本與成效,網際網路已成為某些房企項目推廣的主流渠道。  


  
   十二、房企大於,六大維度變革在即  


  
   總是說,危機與轉機並存,但是,這次樓市面臨的危機時間已經夠長,目前還沒有看到根本逆轉的徵兆。房企必須積極思考如何有效轉型、創新和變革。我們認為房企應該從組織與變革、利潤與規模、產品與布局、營銷與運營、傳統與多元、服務與創新等六大維度入手,順應市場趨勢變化,積極應對。這點大家應該有基本共識。從業內來說,專業做住宅地產的已經不多,住宅地產的開始研究養老地產,做商業地產的開始跨界搞電商了。


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