政府救樓市，將有大動作？！

　　股市一火爆，公眾對樓市的關注度立刻下降了很多。過去幾天有三條比較重要的樓市新聞，沒有得到大家足夠的重視：

　　一是李克強總理在瑞士達沃斯論壇上談及了中國的房地產市場，這在近年來是少見的；二是住建部部長陳政高在包頭說，在棚戶區改造中，部分房地產庫存高的三四線城市，再蓋新樓整體安置已經沒有必要；三是有媒體報道稱，2015年地方政府「救樓市的決心之大，超乎意料」。

　　這三條消息其實相輔相成，相互關聯。我們不妨先看看總理說了什麼：

　　總理是在回答「雷諾－日產聯盟」董事長兼首席執行官戈恩的提問時，談到的中國房地產，他說：「近來中國房地產市場投資量和交易量確實出現了一些波動態勢，引起各方面關注。但是我想強調的是，中國去年城鎮人口又增加了1800萬人，城鎮化率又提高了1.04個百分點，中國現在城鎮化率在55%左右。中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的。至於房地產市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展。政府的主要任務是保障住房困難的群眾擁有基本住房，實現全體人民住有所居。今年中國政府將加大城市棚戶區改造力度。」

　　也就是說，總理強調了「剛需是長期的」，表達了政府「希望房地產長期平穩健康」的願望。這種表態絕不是泛泛而談，背後很有可能醞釀著大動作。尤其是在股市啟動之後，樓市在政府眼中的位置就更加獨特。

　　住建部長陳政高的講話，則為樓市直接送上大禮包：中小城市的棚戶區改造，不再採取整體拆建模式，而將採取更加靈活的做法，比如收購空置商品房做政策性住房。甚至政府並不直接收購，而是向中低收入家庭發放補貼，由這些家庭買房或者租房。這意味著，第一，中小城市房地產市場不會因為「棚改」出現增量住房，這樣供大於求的壓力會減輕；第二，政府補貼、困難家庭租房的方式，也許更具現實意義，這樣可以釋放出更多的剛需，因為門檻將降低很多。

　　其實在一個多月前，就已經傳出消息：政府鼓勵開發商由賣轉租，長期持有物業，把房子租給暫時沒有能力置業的低收入階層。我相信如果有稅收上的減免、扶持，這個政策就有活力。

　　但這顯然不是政府新一輪救市的全部底牌。政府還能做什麼？我們不妨看看紹興市政府的做法，根據1月14日紹興市政府公布的「促進房地產市場平穩健康發展的意見」（主要針對市中心越城區），政府推出的措施主要有：

　　第一，將購房者所繳納的，歸地方政府留成的契稅（0.8%），全額返還購房者；第二，提高公積金貸款上限；第三，允許符合條件的項目分期開發；第四，放寬新成交土地地價款支付期限；第五，停止執行90/70政策；第六，鼓勵外商投資房地產，放開境外機構和個人購房限制；第七，清理各種收費項目，規範審批服務等等。

　　總之，地方政府正在想一切辦法，降低個人購房者和開發商的負擔，撤銷各種限購、限制經營的門檻。那麼站在中央政府的角度，如果他們認為有必要，還可以加大銀行對房地產企業的支持力度，放寬房企上市、再融資、發債的門檻等等。

　　當然，國家最有威力的做法，是全面降低存款準備金率，並在適當的時候第二次降息，這些措施都將樓市構成利好。只有人民幣匯率對美元的適當貶值，會對樓市構成利空。

　　那麼，在政府拯救樓市的決心之大「出人意料」的情況下，樓市會發生轉折嗎？換句話說，中國樓市會重返黃金時代嗎？

　　我的看法是：不可能了。四個一線城市，以及幾個強二線城市，如果政府不斷給與政策支持，房價是有可能飆升的。其他絕大多數城市，特別是三四線城市，由於人口競爭力有限，存量房面積巨大，靠財政政策和貨幣政策，都無法讓它們逆轉了。最多只能延緩崩潰的來臨，讓一些輕度套牢的房地產商鹹魚翻生。

　　房子畢竟是給人住的，沒有人住的房子，最終必將原形畢露、價值回歸。