15年京滬誰將第一個解除限購？

　　雖然人人喊打，萬眾期待房價垮塌，樓市崩盤，但2014年的房地產依然堅挺的走過，有驚無險的進入到2015年。在過去的一年裡，大部分城市採取的都是以時間換取空間的策略，減小土地和新建商品房的供應，儘可能的想方設法的擴大需求。除了一線城市之外，絕大多數城市都解除了限購。雖然短期內效果未必明顯，但實質上樓市萎靡的堅冰正在被打破，表明平靜的背後，正洶湧著一波樓市上漲的浪潮。

　　大多數人由於缺乏對市場數據了解，從而對樓市缺乏精準判斷。在媒體誤讀性報道之下，眾人對於樓市談虎色變，認為房價未來必暴跌，房子將成為最不值錢的商品。這種市場好的時候，大家瘋狂搶購，市場不好時，看空一切。購房者這種牆頭草式的心態，不但不利於市場健康，大多數時還是貽誤了進入市場的機會。由於對貨幣寬鬆政策預期的不斷加強，地方財政的囊中羞澀，中國經濟整體下行的壓力，種種跡象表明樓市樂觀的成分越來越多。

　　有這樣幾組數據值得關註：一是從住房的價值量和GDP對比來看，中日美比值分別為4.1、5.3和2.5倍。從這數據看，我們在美日之間，按此標準如果樓市崩盤，日本應該首當其衝。二是從房價漲幅來看，中國房價過去十年漲幅實際上遠沒有媒體宣揚的那麼高，在2000年到2009年間，我們的住房價格上漲134%，相比日本1960年到1969 年間房價上漲了287%。三是城鎮化率，我們剛過50%，在達到75%到80%這個區間的時間段內，每年住房需求量仍然在10億㎡左右。

　　不可懷疑的是，發達國家城鎮化率快速實現的階段，同時也是房價上漲的快速增長階段。由於過去的幾年內，中國的房價快速上漲，甚至局部區域出現透支狀況，但需求依然存在是不爭的事實。更重要的是，截止到2014年11月份，中國13個城市新房去化時間16個月，已較前期下降。2014年前10月，300個城市的住宅土地成交建築面積同比下降31%，新開工面積同比下降6%。未來的15-16年新增住宅供應勢必減少。

　　2015年不同城市的房地產命運不同，對於一線城市來說，樓市基本上沒有任何隱患，唯一的問題就是房價上漲多少的問題。而對於二線城市，如何促進房價上漲，消除結構性的隱患是重要課題。如何解決過量的寫字樓和商業是保證區域市場健康的重要保證。擁有名校資源和城市軌道沿線的住宅需求依然旺盛，價格依然上漲。至於三四線城市，最重要的就是以時間換取空間，這其中大部分中小城市在2014年已暫停開發土地供應，目標非常明確，就是要以時間換取空間，解決商品房消化不良問題。

　　總之，庫存水平降低，新增供應驟減，需求有效激活加上漸顯的降息效應，加上繼續降息降準的預期，2014年關於房地產必然危機，房價必降的觀點現在看來就是一場意淫。面對已經到來的2015年，樓市還有一大殺手鐧，這就是元旦前瘋傳的上海即將在2015年3月底前解除限購。誰都明白，北京和上海作為一線城市中的佼佼者，一旦限購解除，必然給樓市帶來一股春風，房價必然迎風而漲。

　　現在的關鍵問題是，上海和北京誰將率先解除限購。作為首都，每當中央調控政策出台，為了起到帶頭大哥作用，北京總是第一個站出來相應。早起第一人，晚睡站好最後一班崗，如此分析，北京應該最後一個解除限購。但實質上，不管是上海還是北京，大家心裡都跟明鏡兒似的，誰第一個解除，市場上有限的資金就會蜂擁而至，誰就將大得其惠。這個道理只要不是傻子的，都應該懂。所以雖然表面平靜，但內心已癢的不行。該來的一定會來，或將爭先恐後跳出來，不妨用時間來驗證。一線城市限購解除加上降息降準的效果疊加，2015年樓市不差事兒。