如何選擇投資房！( 下）

六丶地稅和保險
投資房的地稅和保險也是考慮的因素，因為這會直接影響到投資回報。不同城市不同地區的地稅差別非常大，投資房的保險費用（指房屋火險等）一般比自住房要高，房屋保險是必不可少的，即使是現金購買也應該堅持買房屋險，這是從安全形度出發。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。

七丶房屋保養及支出
按照美國的法律規定，房屋維護是業主的義務，如果房屋下水道壞了，洗碗機不工作了，或者空調不製冷了，都需要業主及時花錢修好。 房屋維護支出將是一大筆費用，因此在購房時，在合同中最好約定一個前提條件，那就是為了確保房屋質量，要求聘請專業人士做一次inspection（房屋檢查），以便了解屋頂是否需要更換，下水道和空調是否正常工作，以及房屋是否建立在自然災害較為頻繁的地區。Inspection的費用通常由購方支付，如果通過Inspection發現了質量問題，可以要求售方修理，如果售方不負責修理，則購方可以拒絕購買而不會承擔任何責任。做Inspection是為今後的房屋保養著想。

八丶投資回報率
投資回報率要多少才算是成功的投資？如果用現金全款購房（即不考慮貸款）且不考慮房價上漲的因素，僅考慮租金收入，那麼投資凈回報應當在8%-10%左右才算是划算的買賣。這個投資凈回報的計算方式是：
（1）收入：指租金收入；
（2）支出：指房屋維護費丶房屋管理費丶地稅丶租金丶廣告費丶法律訴訟費等，有些公寓還有小區物業管理費；
（3）凈回報：指收入減去支出后的凈利潤。
通常，新房子因為價格高，租金的投資回報率要低於年代舊遠的房子，通常房齡在20年至30年的房子，租金的投資回報率最高。

九丶貸款安排
美國的住房貸款利率目前已達到歷史最低，30年按揭貸款利率一般在4.5%左右，權益抵押貸款利率在3.7%-4.5%之間，如果有條件貸款，一定不能錯過這個機會。只要利用好貸款這個財務槓桿，僅靠租金收入，投資回報率就可達15%甚至更高。
十丶如何對出租屋進行管理
買房后如何出租，如何收租金，如何對付老賴租客，如何維護保養房屋，通通都是學問，不同的人管理的效果完全不同。前不久聽教會一個朋友說他很後悔買出租房，因為他太善良了，太相信租客了，結果受傷的總是他，後來一氣之下把房子乾脆賣掉了。哈哈，看來並非所有人都適合買房投資。
如果自己有時間精力，最好自己管理，這樣可省下一筆管理費（通常是一年按一個月的租金計算），修理什麼的，最好自己去Home depot 或 Lowe's 買零部件，能夠自己安裝的話就自己干，自己做不了可以尋找專業修理人員上門修理，要知道美國的人工費用很高，工人上門一次，僅是上門服務費就得80美元，還不算其他的零件費和人工費。

下面看看我們挑選的投資房，12年花18萬美元買的3房獨立屋，每月租金約1400美元。今年16萬買的康斗，每月租金約1300，管理費$180，每懂都是交通便利丶朝向好丶生活方便，故很受租客的歡迎，房子拿到手都是當月就租出去了。

今年房子的大的價格變動，從今年9月份開始，房價趨穩向下，進入調整期，購房者數量開始減少，實際購房者數量比平時少了二至叄成，以投資性購房數量減少為主，此時銀行貸款從收緊到開放，下調，投資者進行投資性購房減弱，由於投資者在此期間暫時退出，利用現在利率偏低，無投資者與其搶奪房源，競價不多等因素，對於自住購房者是個好時機。
從2013年房地產市場來看，同期房市價格上漲一直持續到2014年6月間，至9月開始價位下行，到11月丶12月房市價位趨低，就是常說的調整期。2015年初預計價位會回升，未來房市肯定會上升趨勢。至於商業房地產，預計2015年價格可能會上升10%左右。

好文～