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如何選擇投資房!( 下)

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金生水起99 發表於 2014-12-30 07:50 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
六丶地稅和保險
投資房的地稅和保險也是考慮的因素,因為這會直接影響到投資回報。不同城市不同地區的地稅差別非常大,投資房的保險費用(指房屋火險等)一般比自住房要高,房屋保險是必不可少的,即使是現金購買也應該堅持買房屋險,這是從安全形度出發。比如,租客不小心跌倒,你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。

七丶房屋保養及支出
按照美國的法律規定,房屋維護是業主的義務,如果房屋下水道壞了,洗碗機不工作了,或者空調不製冷了,都需要業主及時花錢修好。 房屋維護支出將是一大筆費用,因此在購房時,在合同中最好約定一個前提條件,那就是為了確保房屋質量,要求聘請專業人士做一次inspection(房屋檢查),以便了解屋頂是否需要更換,下水道和空調是否正常工作,以及房屋是否建立在自然災害較為頻繁的地區。Inspection的費用通常由購方支付,如果通過Inspection發現了質量問題,可以要求售方修理,如果售方不負責修理,則購方可以拒絕購買而不會承擔任何責任。做Inspection是為今後的房屋保養著想。

八丶投資回報率
投資回報率要多少才算是成功的投資?如果用現金全款購房(即不考慮貸款)且不考慮房價上漲的因素,僅考慮租金收入,那麼投資凈回報應當在8%-10%左右才算是划算的買賣。這個投資凈回報的計算方式是:
(1)收入:指租金收入;
(2)支出:指房屋維護費丶房屋管理費丶地稅丶租金丶廣告費丶法律訴訟費等,有些公寓還有小區物業管理費;
(3)凈回報:指收入減去支出后的凈利潤。
通常,新房子因為價格高,租金的投資回報率要低於年代舊遠的房子,通常房齡在20年至30年的房子,租金的投資回報率最高。

九丶貸款安排
美國的住房貸款利率目前已達到歷史最低,30年按揭貸款利率一般在4.5%左右,權益抵押貸款利率在3.7%-4.5%之間,如果有條件貸款,一定不能錯過這個機會。只要利用好貸款這個財務槓桿,僅靠租金收入,投資回報率就可達15%甚至更高。
十丶如何對出租屋進行管理
買房后如何出租,如何收租金,如何對付老賴租客,如何維護保養房屋,通通都是學問,不同的人管理的效果完全不同。前不久聽教會一個朋友說他很後悔買出租房,因為他太善良了,太相信租客了,結果受傷的總是他,後來一氣之下把房子乾脆賣掉了。哈哈,看來並非所有人都適合買房投資。
如果自己有時間精力,最好自己管理,這樣可省下一筆管理費(通常是一年按一個月的租金計算),修理什麼的,最好自己去Home depot 或 Lowe's 買零部件,能夠自己安裝的話就自己干,自己做不了可以尋找專業修理人員上門修理,要知道美國的人工費用很高,工人上門一次,僅是上門服務費就得80美元,還不算其他的零件費和人工費。

下面看看我們挑選的投資房,12年花18萬美元買的3房獨立屋,每月租金約1400美元。今年16萬買的康斗,每月租金約1300,管理費$180,每懂都是交通便利丶朝向好丶生活方便,故很受租客的歡迎,房子拿到手都是當月就租出去了。

今年房子的大的價格變動,從今年9月份開始,房價趨穩向下,進入調整期,購房者數量開始減少,實際購房者數量比平時少了二至叄成,以投資性購房數量減少為主,此時銀行貸款從收緊到開放,下調,投資者進行投資性購房減弱,由於投資者在此期間暫時退出,利用現在利率偏低,無投資者與其搶奪房源,競價不多等因素,對於自住購房者是個好時機。
從2013年房地產市場來看,同期房市價格上漲一直持續到2014年6月間,至9月開始價位下行,到11月丶12月房市價位趨低,就是常說的調整期。2015年初預計價位會回升,未來房市肯定會上升趨勢。至於商業房地產,預計2015年價格可能會上升10%左右。

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ChineseInvest88 發表於 2015-1-12 11:07 | 只看該作者
好文~
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