減息不會改變中國房地產基本走勢

　　11月21日，央行開啟了新一輪減息周期。那麼，在美元即將加息，中國經濟轉型，利率市場化加速推進等背景下，減息能發揮預期作用嗎？樓市會逆轉嗎？股市會迎來真正的大牛市嗎？

　　我的判斷是，減息只能對沖一些新的不利因素，無法改變中國經濟的基本趨勢。中國經濟的轉型升級，仍然要靠一系列深刻的市場化改革，未來的崎嶇道路，仍然漫長。下面，我們看看幾個讀者普遍關心的領域。

　　一、樓市

　　我的判斷是：減息不會改變中國房地產市場的基本走勢，只能製造一些短期的波瀾，理由如下：

　　第一，中國房地產市場整體過剩，是一個基本的事實。今年8月份，我曾經對10多個主要省份、200來個地級市的房地產市場進行了一輪深入研究，發現在三四五線城市，非商品房供應量往往遠遠超過商品房，大部分城市人均住房面積都在30平米左右。而這200多個地級市，80%處於人口流失狀態（這些研究成果都在「天天說錢」欄目中發表過）。在這種局面下，無論出台任何措施，都無法扭轉樓市走向。目前只有30到50個經濟總量比較大的城市，仍然能持續吸引外來人口流入，減息僅僅對這些城市的樓市有用。

　　第二，中國貨幣政策已經發生逆轉，超級寬鬆的時代已經結束。廣義貨幣增速從2009年的27.7%，已經逐年回落到13%左右，今年1到10月是12.6%，創下2000年以來新低。種種跡象顯示，2015年廣義貨幣增速的目標，可能會繼續下調到12%。貨幣總量被控制住了，僅僅靠降低基準利率，是無法有效降低市場真實利率的。而且未來幾年都是「利率市場化」的關鍵年份，也是「金融業對民營資本開放」的關鍵年份，更是「網際網路金融重塑金融業」的關鍵年份，所以市場利率有強烈的上揚動力。央行的連續減息，最多可以對沖部分上漲而已。

　　但對於中國經濟總量最大的30到50個城市來說，房地產市場對降息會非常敏感，成交放大、價格上揚是必然的。尤其是一線城市和「強二線城市」（金融機構各項存款餘額超過1.5萬億的城市），其中心區的樓盤可能明顯上漲，土地成交量、成交價格也會上升。

　　二、股市

　　最近幾個月股市的反彈行情，完全是靠政策刺激扶持起來的。我在此前發表在本欄的文章里多次說過，股市一有危險，央行就「說英語」（通過PSL、MLF等方式放水）。11月21日突然宣布降息，就是周四銀行間市場出現「錢荒危情」，和當時A股因為「利好出盡」而岌岌可危，等多種因素造成的。

　　11月21日央行宣布降息前，證監會官員在每周例行新聞發布上還表示，不會在年底前集中發行新股。這些都強烈傳遞出一個信號：目前的指數點位，仍然低於管理層預期。我猜，他們是希望上證指數上升到2800點，甚至3000點以上，真正將人氣激活，再考慮加快擴容節奏。

　　在歷屆政府眼中，股市首先都是一個籌集資金的場所。政府也有強烈的「市值管理」概念：做大證券市場總市值，就是做大政績。所以，中國股市未來大擴容是不可避免的，IPO註冊制就是為這個做準備的。

　　在目前的政策格局下，股市顯然會繼續上漲，走出一波跨年度行情（如果不漲，就繼續出政策）。在這種情況下，A股的高點可能會在2015年1月出現，最多延遲到3月，全年呈現前高后低。投機性資金，肯定許會利用美元加息、人民幣貶值前這段幸福時光，實現拉高並出貨。到了下半年，隨著美元加息、人民幣小幅貶值、IPO註冊制臨近，A股將出現暴跌。

　　2015年，銀行股將再次陷入低迷，強周期股票也肯定沒有什麼機會，軍工股在爆炒之後也應該歇菜了。當紅的，應該是網際網路整合傳統行業概念的股票，以及穿戴設備、新能源、生物技術等概念。此外，創業板上新上市的未實現盈利的網際網路股票，也會非常活躍。

　　三、企業

　　企業會在降息中真正得到實惠嗎？這需要分開來看。降息對國有企業、大企業和地方政府來說，是最大的利好，他們處於資金從銀行流出的「第一棒」，所以肯定會佔便宜。但中小企業、民營企業就不同了，在利率市場化的大背景下，即便出現三四次降息，這些企業拿到手的錢，仍然會比較貴。為什麼？因為M2增速被控制了。也就是說，錢的總量有限，國家定價雖然低了，但你拿不到。貸款價格雙軌制、多軌制的局面，仍將延續。

　　四、銀行

　　此次降息為「不對稱降息」，表面上看就對銀行不利，因為貸款利息下降0.4%，存款利息下降0.25%。

　　在利率市場化、金融業對民資開放和網際網路金融攪局的情況下，居民可以通過銀行理財產品或者餘額寶這類貨幣基金，從銀行獲取高利息，4%到5%是沒有什麼問題的。當然，銀行業可以在貸款端上浮利息，將成本轉嫁給企業。但畢竟金融機構數量將明顯增加，傳統銀行的利潤肯定要被攤薄。所以，未來銀行股仍將是雞肋。