易憲容：無論怎麼救市 地產泡沫破滅只是時間問題

　　當前國內的房地產市場已經形成了一個巨大的泡沫，房地產市場的風險也越來越大。可以說無論政府採取什麼救市政策，房地產泡沫破滅只是時間問題。只要房地產泡沫破滅，房地產價格快速下跌，那麼住房按揭貸款的風險很快就會顯現出來。

　　9月30日，央行及銀監會下發的房貸新政，就是讓已經持有住房，並還清銀行貸款的購買住房者可享受貸款優惠條件，期望讓更多投資者再次湧入市場，以便消化各地積壓過多的住房庫存。

　　對此政策，市場反映很大，不少房地產企業認為這是央行一項難得的救市政策。這項政策的出台將會掀起國內又一輪炒房熱潮，國內房地產市場又會出現「驚天大逆轉」。因此，不少房地產企業紛紛取消了在房貸新政出台之前住房銷售中的各種優惠，甚至於也讓房價立即上漲，以引誘住房的投資者再次進入市場。

　　不過，這次房貸新政到底對市場會影響多大？是否能夠把正在周期性調整中的房地產市場中斷？是否能夠完全改變當前市場的預期，並讓住房投機投資的需求全面地釋放出來？等。對於這些問題的答案，關鍵還是取決於國內銀行對房貸新政的博弈。

　　可以說，這次房貸新政對住房按揭貸款的全面放鬆比起2008年131號文件來說有過之而無不及。比如，對首套住房貸款的優惠條件又回到了歷年來的最優惠水平。同時，對住房消費首套住房的認定，政策進行了全面泛化，認為只要還清了銀行貸款，持有兩套以上的住房可以認定為首套。而商業銀行則進一步泛化，只要還清銀行貸款，持有多少住房都可認定為首套，其貸款就可享受相應的優惠條件。

　　正如我以前一直在強調的，房貸新政對住房消費全面泛化，它所指向的對象只剩下住房投資投機者(因為，這個房價下真正住房消費者沒有能力再進入市場)。而這種對首套住房認定標準的重新設定，也是在誘使已經購買住房的貸款者還清貸款，這樣就有了購買獲得優惠貸款的資格。

　　10月8日上班之後，國內各大銀行紛紛表態支持房貸新政，並陸續出台了房貸新政細則。可以說，作為國有的大銀行，這些銀行的主事者都是由上級部門所任命，而不是由市場選擇而來，因此，國家的重大政策只要出台，肯定出來說支持。因為這些主事者更多的是對任命他的部門負責，而不是主要對銀行負責。但新的政策涉及到股東的利益及經營者的利益時，銀行對新政策的執行不會照樣畫葫蘆，而是會採取一種利益博弈的過程。因此，銀行對房貸新政的反映並非如房地產企業所預期的那樣又會回到2008年的那樣狀態，對住房信貸就價格及規模全面過度寬鬆，反之，銀行可認同新政所泛化的住房消費，即認貸不認房，但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大。可以說，這只是銀行對房貸新政博弈的開始。

　　何也？因為，近年來國內金融市場的融資結構、價格水平及按揭貸款潛在風險等方面的情況也與2008年下半年相比不可同日而語。首先，從國內金融市場的融資結構來看，在2008年下半年，國內銀行貸款占整個社會融資規模的的比重在90%以上，而到2014年這個比重已經下降到50%以下。而國內銀行信貸規模所佔比重的快速下降，一方面說明了受各種信貸規模監管條例的限制，國內銀行信貸規模擴張能力在逐漸地下降，另一方面也意味著國內銀行也正在突破這種信貸規模的管制，把表內業務不斷地移到表外。這就是有了國內影子銀行盛行。或國內銀行對錶內的信貸規模擴張動力不足。

　　其次，受影子銀行及網際網路金融爆炸式增長的衝擊，國內金融市場的價格水平全面上升。2008年下半年，國內銀行之所以願意對首套住房按揭貸款利率7折優惠，因為，當時銀行的負債成本主要是活期存款利率。當時的活期存款利率不僅低到0.35%，而且也占當時銀行存款比重達60%以上。所以，即使當時銀行對住房按揭貸款利率7折優惠，其利差水平仍然可達3厘以上。當時銀行只要規模擴張，一定是贏利不差。

　　但是，目前國內金融價格的情況已經發生了根本性的變化。一是由於這幾年國內網際網路金融爆炸式的增長及銀行理財產品頻繁推出，從而使得銀行活期存款所佔存款的比重越來越小。這就意味著國內銀行的融資成本全面上升。二是目前銀行的一年期存款利率在3厘左右，但銀行的一年期理財產品的利率都會在5厘以上。在這種情況下，必然導致國內銀行的負債成本全面上升。如果國內銀行對住房按揭貸款也如2008年下半年那樣採取下限政策，或7折優惠，那麼5年期以上的按揭利率就會下降到4.58厘。如果國內銀行以這個按揭利率發放貸款，也就意味著銀行做一筆貸款虧損一筆。這不僅會影響到銀行業的贏利水平，也會直接損害銀行信貸員的利益。因為，銀行的贏利水平不僅是各銀行業績的主要考核指標，也直接與信貸員的獎金掛鉤。三是由於國內銀行負債成本全面上升，從而使得到國內銀行的利差一直在下降。所以，任何有損於銀行贏利的業務，銀行肯定會十分慎重。

　　第三，更為重要的是，在 2008年下半年，住房按揭貸款一直為銀行稱之為優質資產。因為，在那幾年，國內住房市場之價格只是在上漲，從而沒有出現象樣的下行調整。對於住房按揭貸款來說，只要房價在上漲，住房按揭貸款的風險就會越來越小。而且，房價在上漲時不僅貸款風險小，而且由於每項住房按揭貸款規模都很大，按揭貸款風險同質性高，這自然降低了銀行做按揭貸款的營運成本。所以，在當時的條件下，國內銀行有較強的動力對按揭貸款規模的快速擴張。

　　但當前國內的房地產市場已經形成了一個巨大的泡沫，房地產市場的風險也越來越大。可以說無論政府採取什麼救市政策，房地產泡沫破滅只是時間問題。只要房地產泡沫破滅，房地產價格快速下跌，那麼住房按揭貸款的風險很快就會顯現出來。比如，今年上半年，國內一些地方只是房價些許的下降，國內各銀行不良貸款及不良貸款率都全面上升。在這種情況下，住房信貸不僅不是優質資產，反而有可能成為雞肋，銀行對這類資產不會有很大興趣。

　　在這樣的情況下，國內銀行對房貸新政的博弈可能是，一方面全面認可央行對住房消費的全面泛化，以此鼓勵住房投資者還清貸款再進入市場。另一方面，由於當前金融市場條件變化很大，國內銀行對再進入住房市場購買住房給出的信貸優惠條件，並不會取新政的規定下限，比如按揭貸款利率，而只是小幅調整。如果銀行感覺到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今後還可能讓按揭貸款利率上升、信貸規模收緊。今後的一切都在利益博弈中，而不僅僅政策的規定而已。更為嚴重的是，如果當前房地產市場風險不能通過房貸新政化解，那麼銀行的這種博弈會更加頻繁，銀行對住房按揭貸款興趣更是會減弱。對此，想借房貸新政進入的住房投資者不可掉以輕心。