許一力：房價崩盤的五點證據實在不靠譜！

　　2014年會不會成為房地產泡沫破裂的元年，隨著三四線城市房地產市場紛紛呈現降價促銷的態勢，這成為了近段時間輿論關注度的重點。

　　有媒體列出了崩盤的五點「證據」包括：一是售房旺季樓市不旺；二是三四線城市的樓市已經有價無市；三是銀行已經縮緊房產的銀根，信託剛性兌付；四是拋售房產的民間人士越來越多；五是許多大亨紛紛撤資房地產。

　　好像說崩盤的話，真有那麼點道理。

　　18日晚間，杭州兩相近樓盤出現了壓價清盤的行為，其中一樓盤宣布以15800元/平方米的均價清盤之後，距該樓盤不遠的一個樓盤馬上直降數千元，以13800元/平方米的均價應戰。而與此同時，江蘇常州也迎來了幾乎腰斬的降價促銷。

　　統計顯示，越來越多的城市加入降價行列。據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，其中有34個是三、四線城市。

　　據說香港那邊房價降的更狠。上周三，香港上市的中國地產公告稱放棄前一天宣布的人民幣優先票據的發行計劃，改發美元債。而A股上市公司嘉凱城也在上周四宣布，將撤回一筆高達13億元的5年期公司債的申請文件。

　　融資環境的進一步緊張，加上相關銀行收緊房地產貸款的消息得到了最終證實，2014年的房地產市場被蒙上了一層陰霾。

　　就連股票市場也配合的天衣無縫。周一資本市場迎來了巨震，房地產板塊暴跌5%，也迎來了去年錢荒以來的單日最大跌幅。

　　房地產在2014年真的要崩盤了？房地產是個複雜的行業，真要論證房價崩盤的話，何止5點證據，50點證據都有了，所以這5個證據在我們心中並不成立。

　　根據我們近期對這些樓盤的調查，其實新聞里的這幾個樓盤不具典型性。杭州和常州這樣的市場，可以總結為「供需不健康」。這些城市庫存高企，一有風吹草動，就會有地產商降價的衝動。他們的下降正是中國眾多二三線城市面臨的一個共同狀況。二三線城市的這種風險苗頭在土地市場有所印證，開發商紛紛回歸一線城市，就是為了最大限度的迴避風險。

　　至於一線城市是什麼狀況呢？一線的特點可以總結為是「房冷地熱」：土地市場依舊熱鬧非凡，但樓市成交卻陷入低谷。

　　我們對於中國房地產市場的看法一直非常堅定，二三線城市的房價肯定是有水分的，而且水分十足。但一線城市就不一樣，只是心理偶爾會受到點波折，會「慌」。

　　1、2月份是傳統淡季，但如果3月份了，市場還沒有回暖，部分開發商可就要慌了。關鍵的地方就在，這種「慌」會慌到什麼程度？

　　從中國地產的大趨勢來看：房地產的黃金時代肯定已經過去了，但不意味著一下就要回到解放前。

　　中國房地產目前所面臨的一個問題，就是人口過於集中，一線城市漲得難以遏制，二三線城市漲得底氣不足。但是不足歸不足，崩盤一詞言之尚早。

　　當然，很多人認為房價的救命稻草是城鎮化，按照2012年52.6%的城市化率，中國確實還與國際發達國家的城市化有一定的距離。

　　但其實不然。中國的城市化如果從房產需求端來說，實際上已經完成了——只不過過於集中了。目前中國的年輕人已經大部分在城市就業，農村都是些老弱人員。如果以就業為標準，而不以戶籍為標準，那麼中國的城市化進程已經基本結束——並不像很多人想象中的「剛剛開始」。目前中國城鎮化率超過52.6%，然而其中，城鎮戶籍人口佔總人口的比例卻只有35%，大量的農民工實現了地域轉移和職業轉換，但還沒有實現身份和地位的轉變。未來，城市人口不會爆發性增長，沿海城市的用工荒已經在間歇性的說明問題。這意味著，實際上全社會的購房需求人群總量已經確定了。

　　既然這樣的話，那接下來的問題其實就是人員和土地的分配環節。

　　為什麼說地產言崩盤尚早？我們可以這麼想，如果說現有的城市勞動力總量已經基本確定，那麼城鎮化最終的目的，實際上就是再造一批二三線城市，在這些城市做人的城鎮化，真正的是戶籍和身份的轉變。那麼以後的城鎮化實質是人口由發達城市向欠發達城市的回遷——而不是人口由農村向城市的大規模遷徙。

　　在這一過程中，二三線城市將迎來實質上的購房需求爆發，而與之對應的一線城市，則將迎來勞動力自由遷徙以來，第一次的購房需求縮水。然而分析兩個不同城市群的情況可以看出，前者二三線城市即使有著勞動力回遷，在前期已經得到爆炒的地產基礎上也難以真正形成漲勢，而一線城市，則因為人口的流出，房價必然經歷一個緩慢的見頂過程。這意味著，從長期趨勢來說，中國房地產價格將會迎來一輪迴落，但要把這種回落單純的理解為崩盤，就有點過頭了。

　　從政策的定位上來看，中國的城鎮化是未來十年發展的大趨勢所在，那麼可以預見的是這種一二線城市緩慢的見頂，以及三四線城市緩慢的獲得需求支撐，將是一個長線的過程，這其中，必然有個別地方呈現崩盤的現象。

　　但也只是個別，就從中國的經濟安全來說，這種局面只能也必須被遏制在「極個別的地方」。從國家經濟安全的角度來說，全面崩盤是不允許的。

　　所謂房地產市場的崩盤，並非簡單地等同於房價的大幅下跌——對於普通公眾來說，更絕不會是一件「喜大普奔」的好事兒——崩盤引發的是一系列系統性風險，包括市場信心的徹底崩潰，資金鏈的斷裂，資產的大幅縮水，金融系統大量呆壞賬的出現等等，房地產現今仍然是國內上下游產業關聯度最高的支柱型產業，一旦斷崖式下跌，那麼意味從原料，到加工再到生活用品、衣食住行等一系列的整個經濟環境都將進入快速的覆滅狀態。對於國家來說，經濟將快速倒退——最為極端的例子可以參見日本90年代后的熊樣，對於地方政府來說，大規模「破產」將成為常態，而對於個人來說，能否保住飯碗將成為最大的問題。

　　因此，面對著這麼恐怖的事情，一方面，公眾還是應該正確的認識所謂地產崩盤，不要做著崩了就能買房子的迷夢——多想想崩了就吃不起飯的問題。另一方面，中國房地產僅僅是脫離了黃金時代，而隨著購房需求在城鎮化的過程中被正確的引導和分配，房價緩慢的趨於理性的白銀時代，才剛剛開始。而這種趨於理性，甚至並不意味著大幅回落。（轉）