從李嘉誠賣北京上海物業看未來房價！

作者：趙曉

「25年後，北京房價能否漲到80萬元/㎡？」，如果你用這個問題在北京街頭隨便問個路人，他肯定會覺得，不是你瘋了就是市場瘋了。但在最近，《人民日報》和北京師範大學房地產研究中心的董藩老師卻為此較上了勁兒，雙方對於北京未來的房價會不會賣到80萬一平米展開了口水戰，並且引來無數網路圍觀者「互掐」。

北京房價真的能漲到80萬元/㎡？董藩老師的萬言博文說的很清楚，80萬元/㎡的預測結論是遵照過去已經發生的事實數據推導計算出來的，而且還有前提條件。這個前提條件就是如下這些約束條件不變或沒有很大改變：一是社會穩定；二是金融體系不崩潰；三是不進行幣制改革；四是收入隨著經濟發展而繼續增長。要問的是，這些約束條件能不能一直不變呢？試想一下，如果北京房價真的竄到80萬元/㎡，估計金融體系早已完蛋，甚至早已「國將不國」了，哪裡還有「社會穩定」和「金融體系不崩潰」的不變前提條件呢？

董藩老師的預測雖非信口開河，但正如《人民日報》所批判的那樣，「這個觀點是在一種線性的、簡單的增長模式下得出的結論」，這是他的致命錯誤所在。根據1985年-2012年的既有房價增長趨勢來推斷25年後的房價，這是沿用了計量經濟學里的簡單線性回歸方法。用這種方法做預測，得有兩個前提：一是假定以往的外部約束條件今後會繼續存在；二是只能用來預測未來較短時期內的趨勢。房價受人口、土地、信貸、貨幣、稅收，甚至政治體制改革等多重因素的影響，要確保這些約束條件不變確實很難。另外，用過去25年的數據來預測未來25年後的結果也難免過於簡單化。

還有很重要的一點，就是1998年中國開始實行住房商品化改革，對中國的房地產市場而言，由福利分房轉向市場化購房，這裡有個巨大的制度轉折點問題。就好比你要用1978年改革開放以前中國經濟增長的數據來預測1978年後中國經濟增長的趨勢，預測結果肯定是會相差萬里的。其一，「1987年，全國商品房每平米均價只有408元、北京只有500多元」，這個價格是住宅沒有完全貨幣化時的價格，跟2012年的住宅真實市場化價格是不能比的。所以，在此基礎上計算的1987-2012年的住宅價格增長率肯定是偏高的。其二，住房制度改革向房地產市場釋放了巨量的購房需求。一方面，大量原來享有福利分房的人群可以「賣小房買大房」，也就是大家常說的改善性需求；另一方面，現在購房人群的父輩或爺爺輩大部分都享有了計劃經濟時代的福利分房，所以他們能為年輕一代的購房提供經濟支持，「三代人傾其所有買一套房」才成為可能，這為目前的高房價提供了有效支撐。只是，這種情況在未來的25年還能一直持續嗎？顯然夠嗆。

也就是說，80萬元/㎡只是假設條件下的預測結果，不太可能成真。那麼，我們是不是由此就可以幫著《人民日報》痛批董藩老師，說他喪盡天良，不做人民的兒子，不為老百姓說話，因沽名釣譽而語不驚人死不休呢？筆者以為，因為董老師的推理不夠嚴謹就認為他妖言惑眾或沽名釣譽，是不是也有點顯得不太厚道了？

如果你仔細讀了董老師的萬言博文，你就會明白這篇長文的意義所在。它給我們敲響了警鐘，發出了警告：如果不改革，如果允許當前的這種房地產發展模式持續存在，那麼明天北京房價就有可能漲到80萬元/㎡，當然也就有可能「國將不國」了！所以，我們不能因為感情上難以接受「80萬每平米」的高房價就沒頭沒腦地對別人痛批一頓。理智地看，我們還是需要靜下心來思考一下：他為什麼這麼說，我們應該做點什麼？

不管是理論還是現實，我們都相信沒人希望北京的房價竄到80萬一平米。但在中國經濟持續低迷之下，近期土地市場不管不顧的逆市火爆確實讓我們不得不再次提起董藩老師的警告。我們不希望房價沒完沒了地漲，可為什麼「地王」仍頻現？因為大家還在賭，賭中國的房價會持續漲下去。這使我想起2007年的股市，3000點時，大家看漲4000點，4000點時，大家看漲6000點，真到6000點時，大家瘋喊「一萬點明天就會到來」。結果是，一萬點沒有來，2000點倒是來了，從天上掉到地下，發現地底下還有十八層地獄。正如《人民日報》所說，「從來沒有暴漲不跌的樓市神話」，日本、香港如此，美國也如此，中國難道會是例外嗎？

最近，海外盛傳第二次亞洲金融危機或將來臨，他們預計，當美元實際利率從零升至300以上基點時，亞洲房地產價格或被腰斬。市場上更有「亞洲首富」、「跨周期投資超人」美譽的李嘉誠接連拋售香港和內地的大量房產。對此，萬科董事會主席王石直言：「精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！」。 放眼未來，不管樓市是繼續升騰還是突然毀滅，都將考驗新一屆中國政府的執政能力。如果從這個角度看，對於董藩老師的「危言聳聽」和「奇葩預言」，我們更不能簡單痛批了之！

80萬每平米？呵呵 有意義嗎？莫非人民幣要貶值？