房子close了，寫一寫OPT買房的經驗教訓

發信人: youneverknow

我們的房子上周終於close了，從買房的一帆風順，到貸款的舉步維艱，其中的辛苦，
只有自己知道。把自己的經驗教訓寫下來，和大家分享。

我LG是OPT身份，我也僅僅是抱著試試看的心態給一些銀行和agents打電話，問問OPT可
不可以貸款。除了Jan Qin，所有的lender和agents都和我說OPT是不能貸款的。也正是
因為Jan告訴我說她的一個客戶幾個月前剛剛以OPT身份成功close，我們決定讓Jan做我
們的agent，通過Chase貸款。作為agent，Jan非常的爽快，在我第一次給她打電話的時
候就同意把她一半的傭金給我們作為closing costs.我們也沒有簽任何的協議，這就意
味著如果我們不滿意，隨時都可以walk away。

我們應該是最快的買家，從看房到砍價再到最後的簽合同只用了不到24小時的時間。多
數的看房選房都是在網上進行的，我們對理想的房子有很具體的要求，比如學區，房型
，Jan會根據我們的要求和價位把符合要求的房子發給我們，我們在照片上看幾遍，把
多數的都filter掉，留下幾套，要她周末帶我們看房。

我們的幸運在於沒有在看房上花去幾個月的時間，一個下午看好房子，直接去sales
office和賣方的agent談價錢。在砍價上，Jan很有經驗，第一次出價她讓我們出了個低
於標價接近50K的價格，我們知道這個價格是builder完全不可能接受的。但也就是因為
這個價格，讓我們在接下來反覆幾次的counter offer中很有優勢，房子最後以低於標
價25K的價格成交，此外，builder還同意在後院免費給我們裝上fence。小區的sales
agent在close時告訴我們，在我們之後賣出的十幾套房子，幾乎都是以原價成交的。
也許是因為買房太順利了，在貸款上我們碰到了很多問題。最初我給Chase打電話時，
那個broker信誓旦旦地保證說貸款不會有問題，說Chase是全美第一個給OPT貸款的銀行
。而在他把材料做好交給underwriter approve的時候，卻被underwriter拒絕了，說不
能給OPT身份的申請者貸款。他反覆幾次向他的上級和Chase的Legal Department申訴，
也被駁回，理由相同。幾個月前他們close的背景幾乎相同的case，是因為underwriter
出錯了。正式收到Chase的拒信離我們schedule close的日期只有15天了。

在這期間我給全美大大小小的幾十個銀行，北卡的local銀行，credit union都打了電
話, 99%的銀行都拒絕了。有另外一個broker同意為我們試試，材料交上去也被拒了。
這時離closing的時間還有一周。在這期間Jan也是極力地和builder溝通，請他們延長
closing的時間。

Tony Xie應該是我打的最後一個電話，那時候我已經對貸款不抱任何希望。我把情況說
了以後，他說他有6，7成的把握，讓我們把材料發給他，也同意在貸款成功后再做
inspection。Tony審材料審的非常仔細，他指出了很多前兩個broker沒有注意的問題，
包括材料的清晰程度，和任何會讓銀行質疑我們身份的問題。從提出申請到貸款批准，
appraisal，inspection，不到三周的時間。萬分感謝Tony！

回想起來，教訓還是有幾條的：

1. 在和Chase溝通時，知道OPT貸款很可能會遇到問題，應該要求broker在貸款批准后
再做appraisal，我們白白花去了$450 appraisal fees.

2. 在被Chase reject以後，應該多條腿走路，應該和不同的broker同時申請貸款，而
不是等一家拒了再找下一家。我們的builder比較好，沒有收延期close的罰款，多數的
builder是不會等的。

3. 如果貸款的利率暫時不好，可以再觀望觀望，不要著急lock。我當時太著急lock利
率了，導致沒有拿到最好的rate.

4. 不到最後關頭，決不放棄

頂了！
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