溫州房價暴跌的原因

　　據媒體報道，自2011年8月份以來，溫州房價開啟了暴跌之旅。

　　房價暴跌的開端，首先是人們注意到，刊登在溫州媒體上拋售房產的廣告多了起來，類似「資金周轉急賣」「白菜價出售」「大降價」這樣刺眼的文字出現在多家房產中介門店的房源信息上。報紙上甚至連續幾個大版面都是售房廣告。

　　以溫州公認的豪宅項目鹿城廣場為例，2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米，2012年6月攔腰斬斷下跌至2010年的開盤價4萬元/平方米，甚至有喊出3.28萬元/平方米的案例。

　　新開樓盤價格開始也開始大幅度讓價，很多新開樓盤價格分別低於周邊樓盤二手房價。當價格降后，還是很少成交出現。

　　進入3月後，溫州房價開始了加速大跌，報紙上二手房價格，1萬多元的高層公寓樓盤，已經佔了30%-40%，這些價格大跌的二手房依然找不到買家出現。市場的突然崩盤，牢牢的套住了溫州在2009年以後購買房地產的人。和投資開發房地產的人。

　　目前，溫州房價基本跌去30%-40%，有的新聞媒體報道，溫州很多房子跌去50%價格。房地產市場現在幾乎沒有買家出現。3萬元價格的樓房已經開始出現滅絕的趨勢，而1萬-1.5萬的房卻快速爆增。

　　眾所周知，溫州在中國一直是一座接近於標桿式的城市，溫州炒房客一直被視為中國炒房的始作俑者。在近十年時間裡，溫州一直都是整個中國房價最高的城市之一。就在2010年的時候，其住房均價還位列中國房價最高的城市前三位。但是就是這樣一座城市，卻突然出現了房價的暴跌，原因何在呢？

　　首先是經濟的低迷。自2011年以來，民企老闆的跑路潮便在溫州批量發生。經濟低迷造成溫州購買力的降低，大量企業經營的困難，也使得拋售房產獲取現金的需求增加。這便造成兩個後果，一方面拋售房產的供給增加，一方面購買力的降低使得對房產的購買需求減少。

　　其次，也是很多人沒過多關注的原因，就是溫州的新建住房和土地供應量的迅速擴大。

　　實際上，長期以來，溫州市的房價之所以總是格外得高，並可以延續十多年的上漲，除了與眾所周知的溫州人的民間財富多有關之外，更與其土地供應量長期以來一直偏少，導致住房總是處於供不應求狀態有更大關係。

　　導致溫州土地供應緊張的原因主要是當地政府土地儲備的存量不足。溫州的城市土地儲備制度也是從1999年開始，主要通過對土地的徵用、置換、轉制和到期土地回收等市場運作方式。而溫州房地產市場土地供應，歷年來與杭州一樣，都實行「飢餓」政策，造成地價大幅上漲。

　　據統計，溫州市區從1999年至2010年，每年房地產開發投入用地都不足600畝。這一供應量甚至不如很多地區一個大型樓盤的土地佔有量。如廣州的祈福新村一個樓盤的佔地就達到了7000畝。

　　相比之下，溫州的住房需求卻非常大。據溫州市建設局房地產開發處處長李祥釧的估算，近幾年溫州市區平均每年新增人口2萬，有1萬對適齡青年新婚，還有15-20%的家庭需要改善住房條件，每年市區實際需要投放1.6-1.8萬套住宅，而市區實際每年只能提供0.9萬套住宅，缺口一半。

　　據此相關部門測算，溫州市區每年建房實際需要的土地至少要有1800畝，加上一些配套設施建設，至少需要投放土地2200畝才能滿足需求。

　　長期土地供應不足的狀態直到2010年才得以扭轉，當年溫州市政府為了抑制房價過快上漲，推出了其史上最大規模的推地行動，當年供地1500畝。

　　而在今年8月25日溫州又召開了有史以來規模最大的一次土地出讓會，總共拿出52宗，3220畝地進行土地招商。這些土地接近相當於整個溫州十年的土地供給。土地供應的大幅增加，使得住房供給不再稀缺，當然大大拉低了溫州的房價。

　　雖然溫州的房價已經開始了暴跌之旅，但未來看這一下跌趨勢可能還將會延續。因為，溫州土地供給增加的趨勢已經無可改變，其之前飢餓式的緩慢放出土地的供應方式已經一去不復返。

　　這一來是由於土地儲備的增加。據溫州市長陳金彪透露，「溫州加大拆違力度，淘汰了高耗能低產出的產業，騰出空間吸引投資」。今年，光是歷年「轉而未供」、「供而未用」的土地就清理出近6萬畝。

　　另外，中國面積最大的圍墾項目甌飛工程在溫州已經獲得國家審批，即將全面展開建設。據介紹，該項目將分批進行，第一期13.3萬畝。而溫州擁有海域資源90萬畝，目前計劃開發為20萬畝，資源開發潛力大。假如這些土地能夠全部都轉化為建設用土地，將徹底扭轉長期以來溫州建設土地始終不足的局面。

　　除可供土地增加之外，溫州當地不夠太好的財政狀況也決定了當地政府必須進一步賣地，以獲取更多財政收入。

　　　　資料顯示，溫州1-4月財政收入分別完成67.7億元、50.7億元、29.0億元、37.3億元。1月同比增長3.7%、二月收窄至0.5%、進入3月4月直接負增長，5月同樣為負增長。

　　而上半年受內地地產調控影響，溫州土地成交額21.18億，同比大幅下降84%，僅完成年度計劃數的14.7%。溫州市區甚至出現從去年年底以來連續多月無住宅用地成功出讓的現象。嗷嗷待哺的地方財政需要更多的土地出讓收入。

　　填海圍墾項目增加了溫州未來的建設土地總量，加上溫州地方財政的巨大需求，這兩點註定了未來溫州必將會繼續擴大土地供應，使得以往維持溫州住房高價的基礎徹底扭轉。

　　也就是說，目前溫州的住房下跌將會繼續持續下去。