後土地經濟時代下的城市管理新邏輯

　　後土地經濟中，最重要的思維轉變，就是從增量轉向存量，從城市建設轉向城市管理。那麼什麼城市管理？很多人以為只要不出問題，就是管理！這是一個很大的誤區，不出問題，僅僅是一個正常的城市最基本的要求。對於城市管理的理解，實際上反映了我們是如何看待城市的，我們認為這個城市當中應該有什麼元素？這些元素該如何運作？等等都是後土地經濟是理論研究所必須面對的問題。

　　為了研究城市，安邦首席研究員陳功博士曾經專門設計了一個複雜的城市系統函數，用以說明、解釋城市的管理。陳功認為，城市是一系列城市資產管理的函數，將城市作為系統函數對待，整個城市系統，由「土地、建築、設施、控制、文化……」等城市子系統的效益所組成的。從城市函數的角度來看，首先，城市的存在取決於多項因素，而不僅僅是取決於建築；其次，城市價值取決於多項因素，而不僅僅取決於某一項因素；第三，城市管理的提升，必須著眼於多項因素，而不能僅僅局限於某一因素。

　　陳功指出，一個城市有沒有問題，一個城市建設的如何，要從這樣的整體系統來看，而不是從某個局部來考察。比如有的城市很漂亮，但這個城市是否就是完美的呢？絕對不是的。巴西有很多漂亮的城市，那裡的建築師也很有名，但城市管理一塌糊塗，治安混亂，這樣的城市絕非一個適合人居的城市。

　　上述邏輯關係圖，展示的是城市系統和子系統之間的相互關係，城市並不是一個孤立的存在，它是由一個個子系統構建起來的系統存在。

　　土地作為城市的空間載體，一直以來受到地方官員的高度重視，新上任的書記、市長，想要在城市建設上有所作為，通常都是大刀闊斧的制定土地利用規劃和城市總體規劃，以此界定城市發展的空間格局。而土地出讓金最重要的用途之一，也在於以土地來獲取城市建設的資金。然而，土地並不是用之不竭的資源，相反，土地資源是相當稀缺的，當土地資源用完，政府怎麼辦？城市還要不要發展？這是個大問題。如今，安邦提出的城市管理公式，就是要通過管理來實現城市的可持續發展。

　　空間格局釐定了以後，便要在土地上建設各種基礎設施、商場、道路、廣場等各種建築物。值得注意的是，這些建築物僅僅是承載城市發展的物質載體，並不是城市建設的目的。但是，現在很多城市走向了誤區：認為城市的發展就是修建摩天大樓，建設豪華的城市綜合體，修建大廣場、大馬路，執著於城市的固定資產投資，既沒有算經濟賬，思考大規模的建設投入的回報周期，更沒有考慮已建成的設施和建築，如何通過管理來獲取更多的收益，以至於整個城市在混亂無序中粗放的發展。

　　河南開封曾把這種不計財力大搞建設的發展模式做到了極致。開封市政府計劃花4年時間，耗資1000億元，拆遷580萬平方米，搬遷8萬戶原住民，將老城區改造為20平方公里的實景人文旅遊勝地，重現北宋「汴京」盛景，同時要建設一座工業化新城，實際上，開封市一年的財政收入不到50億元：以不足50億元的微薄財力，卻想通過借貸融資撬動高達千億元的拆遷費用，還不包括後續開發建設的資金需求，這樣的大手筆投入，即使強行上馬，也會耗盡城市財力，把城市經濟拖向深淵。遺憾的是，很多城市似乎從來不算這樣簡單的經濟賬，還是執著於以建設投資來拉動城市經濟，完全無視管理對於城市持續發展的戰略意義。

　　建築物、基礎設施等有形資產是極其重要的城市資產，但並不是唯一的資產，城市的資產還包括文化、制度、習俗等與人類生活密切相關的城市文明，它們是城市的無形資產。而城市管理的內容，除了對土地、建築物、基礎設施等有形資產的管理運作之外，還包括對城市文化、習俗、生活方式等無形資產的管理協調，通過管理來提高效率、完善城市公共服務，通過管理來增強城市的活力和生命力，從而使城市可持續發展。

　　因為建築物、基礎設施等固然是城市經濟和生活的必要條件，但不是充分條件。在古代基礎設施極端落後的情況下，城市生活也照樣生機盎然，也創造出璀璨的人類文明。充分條件更多的存在於軟性元素，而這些元素，要麼屬於人類本身，要麼與人類有著密切聯繫。如自然環境、歷史人文、社會制度等等。這些都構成了推動城市經濟和社會生活的重要的資產，是城市發展欣欣向榮的充要條件。通過富有效率的管理和恰當的制度，剝離不良的城市資產，構建優良的城市資產，使城市的必要條件和充分條件互為補充，又互相約束，城市的可持續發展就有了保障。例如，有了良好的管理制度，城市基礎設施的運營就能夠在有限投資的條件下發揮最長和最優的效力。

　　城市建設和固定資產投資，是著眼於未來有形資產的投資，它關注城市發展的增量，期待未來不確定的收益，大規模的固定資產投資，除了讓GDP數據好看以外，還需考慮地方財政的承受力。而城市管理，是著眼於現在，通過對現有存量的管理，來獲取當下的效益。城市管理公式最重要的意義在於，通過對土地、建築、文化等城市子系統的管理，使城市資產不斷增值，獲得可持續發展的生命力。城市建設的目的是促進城市經濟的發展，保障城市社會生活正常運轉，而不是無休止的進行投資建設。

　　從只注重增量的建設，轉向同時注重存量和增量，尤以注重存量為主，是土地經濟轉向後土地經濟時代最關鍵的思維轉變，也是今後城市化（城鎮化）的重點工作。這種轉變至關重要，它不僅僅關係到城市化的轉型——中國投資推動型的城鎮化向需求型和管理型的優質的城鎮化轉變，也關係到中國經濟發展模式的轉型，對當下的中國，具有重大的戰略和實踐意義。