關於中國房市的看法 - 一個擁有十幾套房主的自白

背景簡介：本人大學在美國學金融，06年開始在中國的二線，三線城市購買住房，商品房， 買入價格大概是1500萬左右， 現在評估公司估值4300萬，自己保守估計3500萬可以馬上出手。
其實不只是最近，從04年開始，關於房子是漲是跌，泡沫還是剛需的爭論就從來沒有聽過。 但是直到今年，經濟學家，房產商的估計開始徹底走向兩個極端分化。一邊是謝大師，郎大師的房子會大跌，中產會破產。 一邊是任大炮的明年三月會暴漲！ 似乎每個人都有特別充足的理由。 我在這裡只想談談我自己在國內房地產投資的一些發現和感受。
一。 房市到底是不是泡沫！
如果你看當下中國成片的無人居住的住宅，與工資相比奇高的均價，可憐的租金回報率。 是的， 你會發現，在中國， 你可以找到所有的經典經濟學觀點來證實-中國的房地產存在著巨大的泡沫。 我自己家過去6年中買過18套房子， 買過3套，我也承認，中國的房地產是有泡沫，但是這個泡沫可能不是像大家想像那樣子，因為，這個泡沫不一定會崩。
首先，我想和大家討論一個觀點，過去十年中國房價漲了5-6倍，到底是房價上漲了，還是通貨膨脹了，貨幣不值錢了？ 其實誰都知道，最近幾年的物價上漲是因為08年開始的4萬億，加上地方配套的十幾萬億貨幣多發了。 但是如果我們看看從02年開始的M2供應量，M2過去十年一直是15%左右或者以上的增幅。而且的增加比例和房價的比例幾乎正好相同！必須承認M2的增量不能完全代表貨幣的增量，不能說M2增長幾倍通貨膨脹就幾倍，那我們換幾個別的例子。10年前的中國，以二線城市為例子，一串路邊的羊肉串最多5毛錢，但是現在呢，最少2元一串，而且毫無疑問的比10年的量少多了。 豬肉一斤5元，漲到現在30元。 一次一家不錯的髮廊剪髮從10元，到現在一般辦卡打折都要最少40元。其實我們如果看看這些，就會發現房子雖然價格漲了很多，但是這是在一個所有物價都在飛漲，貨幣拚命貶值的時代背景下一個篇章。雖然我們都不想讓房子價格太高，但是如果我們自己生產的同樣的產品售價，提供的同樣的服務都漲了4-6倍了那麼房子怎麼能不漲呢？

二。房價是不是太高了。
我個人的看法是，在中國，有的房子價格高，有的房子，非但不高，而且還底了。先說過高的吧，在中國的大型城市，除了北上深廣幾個比較成熟的城市話城市外（鄂爾多斯，溫州這樣的空心炒作城市我們也別當例子），大多數二線，三線城市房價最高一般都不是市中心，而是新區。 一個個幾年前還是農田，農村的郊區，政府一規劃，高鐵站，省市政府，人工湖一建，價格往往是市中心的2倍以上，有些甚至買有沒住人就直逼北上深廣。還有最近這兩年開盤的房子，幾乎都是在3，4環以外的地方。 這些地方的房子，我也覺得太高了，為什麼，因為這些新區的房子，還有這兩年新建郊區的房子周邊配套還是太不成熟。 在中國有車通勤族群的數量還是不多，很多國人的生活習慣還是更喜歡周邊配套便利而不是工作生活分開，這樣的房子大多是租不上什麼價格，自己住著也不方便。 大多數房主買的時候投資的是未來很多年以後的預期。還有80，90年代的福利房價格也過高。很多人家裡還有很多當年父母工作分配的福利房，這些大多沒有小區，沒有物業，但是沒有公攤，價格也比商品房便宜的房子有一個致命的威脅！就是與保障房，小產權房，很多城中村，村中村幾乎沒有什麼不同，只不過位置較好， 明后兩年開始保障房大量上市，再到未來小產權可以交易，由於差價極大，所以對此類房子會造成造成影響。98年香港保障房上市前中低端住宅在暴跌就是前車之鑒。

那為什麼還有房價不高的呢？我覺得是市中心的一些高品質小區，還有地鐵沿線的一些房子還具有很大的升值空間。 這是從我自己的實際投資獲利經驗為依據的。 比如我很喜歡在市中心地區內的高檔樓盤小區買大戶型。自己06，07，08年買過6套大戶型（150以上）10套60平方小戶型。 4套自己家人住還有幾套出租，今年春天嘗試著掛了一次牌出售（當時覺得房價可能未來不好，所以就想掛個07年買的3倍的價格試試，結果電話立馬打爆了。）我為什麼會看好這類房子，而不是新區的房子，原因1：市中心的房子才是真正的稀缺資源。除了30-50年後推倒重建幾乎不可再生。也沒有多少多餘的空地了。你在哪個地方工作生活都合適。2：學校好！雖然大多數新區都有很多配套學校，但是大多數歷史悠久有享有名譽的中小學，還是在老城區，市中心。而些學區非常非常稀有，而且值錢。3：周邊配套成熟，治安安全。中國和歐美不一樣，一般最安全的還是老城區，市中心。相比周邊沒有人氣的郊區，或者人氣不旺的新區，居住，上下班路上的安全還是更有保障一點。最後，老城區的房子泡沫少，虛頭少，價格實在。沒有那麼多什麼新省政府市政府，高鐵站，XX中心，10后才修好的地鐵的噱頭。更凸顯房子的實際價值。如果出租馬上就可以租出去，如果出手隨手有人接手。所以我覺得這類房子未來貶值的可能很小。除非中國經濟開始倒退，人均收入開始下滑，或者城市化出現逆轉。

所有的經濟學家都喜歡用租售比，年收入和房價比來衡量房地產的泡沫大小。我們討論房價的也不能因為自己賺到錢了就不理這兩個很重要的數據。但是我覺得很多人在提出自己的數據的時候都忽略一項重要的變數-中國發展的變數！ 過去十年中國經濟快速發展，人民收入也在快速增加（雖然趕不上房價的增長）。以我家自己的企業為例，同樣學歷的員工，在二線城市10年前是試用期800，正式1200，做了幾年以後1600塊。過去十年平均每年漲10-15%左右但是從09年開始幾乎是每年30%的跳漲，現在是一個剛畢業的大專生起薪實習工資做少都是3000元，轉正時候加上社保頭籌最少4500. 第二你們可能最近才知道，租金上漲了，很多零售業都做不下去了，其實不是最近，而且過去三年，幾乎租金漲了50%到一倍！過去十年平均每年最少增長12%。也就是說如果你按照傳統經濟學角度的分析看， 所有08年以前買的房子只是正常的價格。現在按照現在的工資比，還有現在的租金回報率算，已經完完全全的合理了！ 而且中國工資增長還有租金增長的勢頭絲毫沒有停滯的跡象。按照國務院的12-5規劃，未來每年還要保持15%左右的工資增長多年。也就是說07年以前我以一個大家都認為是泡沫價格買了一個房子，到現在已經沒有泡沫了， 因為我的工資已經翻倍了，租售比從3%已經提升到6%或者更多了，可能再過五年以後， 我們就覺得當時買的太便宜了後悔沒有多買幾個！現實就是這樣！ 現在我們在回首看看，07年以前買房子的人都笑了。

所以今年我把爸爸媽媽以前福利分配的老房子賣掉了（騰些名額），也把一些有價無市的新區房賣掉了，和漲的比天高的3線城市房子也出手了。手裡留下所有的市中心豪宅，還有地鐵口小戶型。明年春天準備看看形式，再按揭一個大商鋪（我最後一套房子買入的時候是09年底，商鋪）。這自己的一點經歷，和感受，我並不是溫州炒房團，我有自己的實業，房產投資只是我實業賺錢后的一部分保值投資。所以也希望聽聽大家意見，希望那些前期沒有買房期望房價暴跌的朋友不要罵我。