中國地產逃不掉泡沫

　　土地是稀缺資源，這是地產市場炒作的熱點。人們對城市化抱有無限的熱情，所以搶佔了土地和房子，就等著未來升值了。只要仔細留意，就發現很多中小城市都有規劃成為大城市的目標。這些規劃激發人們的熱情，但是又有多少個小城市能夠夢想成真。

　　很多人都希望自己的家鄉變成大城市，這個心情是可以理解，可是現實有時卻是很殘酷。政府頭腦發熱，做出不切實際的規劃，說打造人口達到一百萬以上的城市。20世紀90年代，當時湛江市東海島的政府就規劃用20年時間打造一座人口100萬的城市，但是結果過了20年，人口數量和20年前沒什麼變化。

　　城市化是一個很有吸引力的辭彙，似乎給很多人看到希望。很多人都覺得中國城市化空間很大，所以土地升值有無限的空間。同時，國內民眾都對人口增長速度高估了，甚至認為中國人口會達到16、7億以上。很多人都覺得中國未來城鎮化發展非常快，對住房將產生強烈需求，從而推高房價。事實上，中國出生人口數量從上個世紀90年初左右就開始下降。1988年，中國人口出生數量2500萬左右，2008年降到1500萬以下。1996年，全國小學一年級入學人數2500萬，到了2005年就下降到1600多萬。從小學一年級入學人數來看，中國出生人口出現大幅度下降。

　　其實，農村青壯年早已被城市化。年齡在20到40歲的人群之中，生活在農村裡的比例是非常比例低了。據國家統計局發布數據，2010年底中國大陸人口為13.39億，其中0-14歲兒童人口為2.22億，佔總人口的16.6%。兒童人口比例，全世界是27%，印度是32%。全世界兒童人數18.63億，中國0-14歲兒童佔世界比例11.9％。

　　京津地區、長三角、珠三角等地區，未來將有很多人湧入，城市規模不斷擴大。大量人口流進該這些地區，那麼意味著另外一些地區人口將大量流出。國內有一些縣城，經過多年發展之後，人口並沒有增加多少，甚至減少都有。當年，深圳能夠從小漁村發展人口超過一千萬的特大城市，但是這個畢竟少數幸運兒。很多地方政府的造城運動，最終導致鬼城的發生。

　　內蒙古康巴什是一座豪華新城，耗資170多億打造出來的，實際上卻是一座無人居住的「鬼城」。 這座新城規劃得很美好，但是現實卻很殘酷。一個規劃要住100萬人口的新城，如今居住卻不到3萬。實際上，中國並非只有鄂爾多斯這座「鬼城」，而是非常多。很多地方政府，好大喜功的心態，從而動不動就要打造人口上百萬的新城。

　　當年，美國西進運動時，也激發人們造城的熱情。1835年，芝加哥人口是三千人，到了1890年的一百萬。人口不斷增加，這也導致地產繁榮起來，尤其讓一些地產商發了橫財。比如，大地產商威廉·奧格登，他在1844年花八千美元買下的一塊土地，然後在8年後賣到三百萬美元。他在1845年用一萬五千美元買入的地產，20年後卻值一千萬美元。這個瘋狂的暴漲，從而鼓勵人們造成的熱情。

　　現實上卻是無情，芝加哥模式卻不能複製，最終也是少數的幸運兒，正如中國的深圳那樣。美國有很多被認為有機會發展成為大城市的地方，經過多年之後仍然是小鎮，甚至被遺棄而荒蕪。比如，美國艾奧瓦一州，兩千多個城鎮被遺棄。

　　現在，中國到處都是政府造城，甚至一些小鎮都要立志發展人口幾十萬的城市。就這樣，房價和地價被炒起來，人們瘋狂進行搶購。可是基本上沒人想到，中國那些小鎮可能會被拋棄的，正如美國那樣。可以說，中國城市化幾乎要走到盡頭了，所以能夠繼續前進只是那些有潛力的城市。當然，這個只是少數城市而已。

　　再過幾年，中國人口可能進入負增長，城市化步伐緩慢進來。這個時候，中國很多城市將面臨洗牌，有一些城鎮可能面臨被遺棄的危險。到時，將有很多鬼城浮現出來，那麼地產泡沫就逃不掉。因此，繁榮的背後，泡沫無處不在。