美國年輕人為何不愛買房?

　　
　　BWCHIENSE中文網訊，擁有房產曾是美國人實現「美國夢」的一個重要標誌，。在他們看來，前面有草坪、四周有圍欄的房屋不僅是美好的居所，還是毫無風險的絕佳投資。不過，這樣的日子已經一去不返。

　　許多經濟學家估計，美國人將住房視作家庭儲備金的日子也將結束。金融危機爆發以來，美國約有四分之一的自有住房淪為負資產，租房成為新的流行。

　　據美國《大西洋月刊》報道，老一代美國人常常喜歡用下面這些經濟和社會標準來評判年輕人，比如找工作、結婚、買房等等。

　　他們的觀察往往陷入缺乏說服力的科學理論——「臉譜網站導致了他們的懶惰」，或充滿了評判式的意見——「他們的無能要怪他們的父母。」這些理論可能缺少說服力，但看到的現象是事實。找工作的年輕人越來越少了。結婚的越來越少了。買房的也越來越少了。

　　在經濟繁榮和衰退的循環之後，這兩個比例還在繼續下降。2009年到2011年，年輕人購買第一套抵押貸款房屋的比例比10年前少了一半。

　　一個阻力是學生貸款。「接近1萬億美元，美國日益增長的未償還學生貸款對房地產市場的復甦是一大阻力，不僅把首次購房者擋在門外，也限制了低利率的作用。」鮑勃•威利斯在《彭博商業周刊》上撰文寫道。

　　這是好消息也是壞消息。學生貸款增加表明學生在增多。在衰退時期，我們應該希望有更多的人去上學。但首次購房者的卻步不前也損害了房地產銷售，同時助長了一個惡性循環。

　　年輕人買房的比例下降是個令人困惑的趨勢。過去30年來，利率在逐步降低。貸款條件也放鬆了。女性在職場的地位日益提高，這對家庭的收入也是一種補充。為什麼面對這些利好條件，年輕人買房的卻越來越少了呢？

　　要理解為什麼年輕人買房比例下降，先要問問自己：買房需要什麼條件？先從3個基本條件開始。你需要貸款。需要收入來還貸。你可能還需要一個配偶。除去收入、性別和教育因素，已婚者比未婚者買房的可能性要高23%，更多人會在準備結婚的時候買房。

　　「1980-2000年年輕人買房數量減少的同時，貸款買房條件卻越來越寬鬆了，」馬丁•熱爾韋和喬納斯•贊希爾在他們的論文《為什麼年輕人買房數量減少了？》中寫道。

　　因此不能責怪貸款條件差。政府的干預和貸款條件的創新意味著更多的年輕夫婦可以買房了。女性就業和收入的提高也使家庭收入提高了。這也應該使買房者增加才對。但事實是沒有。

　　原因要歸咎於結婚人群的減少。結婚人數的減少和「家庭收入風險」的增加導致了年輕人買房數量的減少。

　　不幸的是，結婚人數減少這個趨勢很難扭轉。我個人的總結是：高等教育率的提高推遲了許多人的婚姻，而隨著婦女在經濟上與男性越來越平等，以經濟為目的的婚姻也在減少，享受單身的女性也日益增加。

　　但這還不是全部原因。對經濟形勢的恐慌不光是婚姻。還有錢的問題。

　　25歲——44歲的人群結婚率在1980-2000年間降低了15%。但這在熱爾韋和費希爾的估算中只佔了一半的因素。另一半來自於薪水的停滯不前，以及對動蕩的經濟導致的通脹、衰退和失業問題可能會影響家庭收入的擔憂。從本質上說：人們不買房是因為對經濟形勢感到恐慌。

　　這種恐慌超越了性別和階層，而且在一代人的時間裡變得明確具體起來。一項調查將上世紀四五十年代出生的人和上世紀五六十年代出生的人做了比較，結果相比前者，後者當中大學畢業生的經濟不確定感高了11%，高中畢業生的經濟不確定感高了52%。

　　對於上大學價值的不確定感也有所增高。這並不完全是他們的假想。從上世紀50年代到70年代，每10年工資就會增長44%是過去30年的3倍還多。如果那種增速持續下來，一個典型的勞動者現在每年的收入將是19.4萬美元。

　　房子很貴。對於房子這樣昂貴的東西，其問題在於你只用自己的錢是買不起的。你需要用到別人的錢。這就是抵押貸款出現的原因。

　　在大衰退之前，抵押貸款的興盛也產生了創造性的毀滅。在大衰退之前，住得很分散——都在郊區獨門獨戶的房子里。大衰退之後，又住到了一起。有很長一段時間，1/4的年輕人搬去與父母同住了。

　　更多的人搬進了公寓並增加了室友以分擔房費。過去3年，抵押貸款利率大幅下跌，為有條件買房的人們創造了極好的機會。但誰又有錢又有機會呢？

　　20多歲人群的失業率是全國平均失業率的兩倍。除了對最高質量的借貸者，銀行收緊了對所有人的借貸條件。

　　可以根據那些惹眼的數字得出結論說，年輕人不喜歡買房是對特定衰退的過度反應。一些城市的房價已經跌了1/3。夫婦們還有幾年就可以還清債務。貸款利率已經到了空前的低點。還能有比這更好的買房時機嗎？

　　也許沒有。但如果我們從過去30年學到點什麼的話，那就是未雨綢繆是明智之舉。供應鏈和軟體蠶食了我們的崗位。金融手段蠶食了我們的儲蓄。防止這些風險的保險成本也在上升。

　　「感覺每次我們有了大約兩萬美元的時候，就會有些糟糕或意想不到的事情發生，」住在布魯克林的居民史蒂夫•金尼說。

　　他是新的租房一族，而如今租房的價格在漲，房價卻沒有上升。過去兩年，3/5的凈就業崗位都給了二三十歲的人，他們是「租房的主力」。

　　在這個具有長期信心的人住往會吃苦頭的環境中，難怪越來越多的年輕人開始以月為單位打算了。

　　另外，據美國著名房地產經紀商Prudential地產公司13日發布調查結果顯示，美國人對房地產市場的信心正在上升，最快明年將有望復甦。

　　調查顯示，60%的受調查者對房地產市場持積極態度，70%的人預期房地產價值將在兩年內上漲。同時，63%的人認為房地產是好的投資領域，比例高於去年的52%。

　　該公司首席營銷官斯特芬•安登說：「這是房地產市場消費者信心連續第二年上升，表明房地產市場正走出深淵。」

　　有分析指出，儘管房屋止贖和房價下跌造成房市長期低迷，但就業增長和低貸款利率可能支撐了購房者信心。美聯儲在最新一期褐皮書中說，今年初大部分地區的房地產市場已出現一定程度的改善。

　　從購房需求來看，80%的受調查者認為擁有房產對他們非常重要，只有15%的人認為經濟下滑降低了擁有房屋的重要性。安登指出：「房屋需求依然存在，隨著就業市場持續復甦，將會看到被抑制的需求得到釋放。」

　　本次調查針對年齡在25歲至64歲之間、家庭年收入在5萬美元以上，且最近購買或出售過房屋或考慮買售房屋的人士，調查總人數為1251人。

　　但儘管近期美國房地產市場出現復甦跡象，經濟學家認為受供求關係不平衡、信貸緊張以及止贖高企的拖累，美國房市完全走出危機仍需數年時間。