中國樓價暴跌，經濟崩潰了？！

2011-11-15 12:06:16
顏昌海 鳳凰播報

最近，中國大陸的樓市價格出現了明顯的下降趨勢，降價潮席捲京滬等一線城市，並蔓延到二三線城市。外界普遍認為，中國房市的拐點即將到來，房地產泡沫開始破滅。福布斯網站專欄作家章家敦日前發表了題為《中國樓價暴跌是經濟崩潰了嗎？》的文章，認為中國樓價發生下行的速度非常快，預示著經濟已經開始崩潰。

據中國指數研究院發布的資料顯示，剛剛過去的10月份土地市場成交巨幅縮量，住宅用地成交量更是創出年內最低。全中國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%，同比減少37%。而深圳、蘇州等6個熱點城市則完全沒有住宅用地推出，廣州、成都等9個熱點城市住宅用地零成交。

為了在急劇惡化的市場中實現年度銷售目標，上海以龍湖、中海為代表的地產商推出「非中心區域樓盤大降價」的措施。其中，綠地集團在嘉定區的秋霞坊，降價幅度甚至達到了42%。另外，降價潮已經蔓延至二、三線城市如杭州、合肥和重慶等地。如香港的發展商和記黃埔把重慶的珊瑚水岸樓盤打折32%出售。

章家敦在福布斯網站發表《中國樓價暴跌是經濟崩潰了嗎？》一文描繪了中國樓市的現狀：中國樓價的跌勢從9月份時慢慢開始，在銷售旺季的10月，上海地產商削減樓宇叫價，變為崩盤式的下跌。而在10月29日國務院會議之後，溫家寶重申他抑制的政策，導致「絕望」的地產發展商競相把手上的樓盤沽出。甚至卓越集團還表示，他們會以開發成本價出售惠州樓盤。

中國銀行10月11日發布的《2011年四季度經濟金融展望報告》稱，預計商品住宅價格調整的拐點可能會在2012年過年時到來。北京中原地產三級市場研究部總監張大偉認為，房價下降的趨勢已經非常明顯，拐點將在明年3月出現。花旗集團的蔡金強認為明年樓價會再下跌多10%，但那是個保守估計。中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海則認為，如果政府繼續實行冷卻調控措施的話，那麼房價將下跌50%。章家敦認為，當北京當局的御用分析師曹建海也在說樓價在幾個月內會下跌一半的時候，就可以肯定他們認為最終的拋售情況會壞得多，而這正印證了華爾街金融投機家吉姆·查諾斯的預測。查諾斯在2010年就指出，中國經濟是一個等待破裂的泡沫，其中房地產是一個風向標。而中國的房地產泡沫比迪拜嚴重1000倍以上，甚至更糟。在10月底提到樓市時，查諾斯還表示他對中國短期的前景看空的觀點仍然不變。

章家敦在文章中表示，北京當局在全球經濟向下的時候實行的巨額刺激經濟方案給自己造成了更大的難題。目前，當局還未能解決兩個棘手的問題，即持續不退的通脹和人為的房價高企。文章稱，雖然許多觀察者說2012年中共領導層換屆以前，中國經濟顯著下滑的情況不會容許發生，而當局也會動用可觀的國家資源來達成比較自由的經濟體系做不到的事，亦即是繼續違反經濟定律。但前提是，市場參與者—房地產開發商、地方官員、住宅用戶願意合作；章家敦看到，這些地產商，中共地方官員和業主們由於自身的利益的考慮，似乎並沒有合作的意向。他指出，發展商已經開始發慌，只能不斷下調售價回籠資金以免破產；上海、杭州和合肥等地方政府發布房價「限降令」，規定房價降幅超20%，需要重新備案；此外有很多買家還未入伙便遭受損失，因而走上街頭抗議。

10月22日，龍湖地產停止一個樓盤的推廣優惠之後的兩天，上海有大約300人砸爛了發展商的售樓辦事處的窗戶。抗議的人買入了同一樓盤較早前推出的其他單位，售價比打了折扣的單位高出多達30%。23日，在同一條街上也有業主向另一個發展商—綠地集團抗議。而另一場示威活動當中，有示威者受傷，他們抗議的對象是中國海外集團有限公司旗下的一個機構。同時在北京、杭州和南京等其他城市都出現反發展商的示威。

章家敦在文章最後如是說，「事實是，因為北京的刺激經濟政策，導致目前了樓宇供應數量過多，但又沒有相應數量的買家承接。市場總有到達供需均衡的一刻，但令人驚奇的是眼下事情發生速度非常之快。一般而言，這情況稱為崩潰。」

狼終於來了，十月份中國樓市發生崩盤，上海等一線城市房價下跌，從10%開始一直達到40%，有些地方甚至開始突破40%。在最為搶手的上海浦東，中海御景熙岸從2.3萬元/平方米降至1.6萬元/平方米，嘉定新城龍湖酈城從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。但是這樣的跌幅依然不能讓買家動心，倒是讓那些剛買房不久的買家，失去了心裡平衡，那些交了定金，房子還沒到手的買家，十幾萬的定金一夜之間更是打水漂了，致使退房潮席地而來，因為在這以前房地產老闆們信誓旦旦，指天發誓房價絕不會下跌。許多房產交易公司被受騙而憤怒的買主打砸一空，老闆職員紛紛逃跑。

這樣的圖景在一個多月前是無法想像的，即使人民大學經濟學院預測2011年房價下跌的最大幅度也只有20%。就是這20%，也被指為臆想天開，痴人說夢。在舉高不下的房價面前，專家們對房價下跌的區域的預測是，房價下跌首先會出現在一些二、三線城市，然後逐漸影響一線城市，但是沒有人預測到最先下跌的卻是中國第一大城市的上海。高企的房價，使這個白領之都的城市，讓白領淪落為無房的貧民。一部風行全國的電視連續集「蝸居」，成了這個城市居民對房子希望與毀滅的最好寫照。30年來，中國的樓市一直不斷地推高，價格之瘋狂比歐美還要高出幾倍，工薪階層用一生的積蓄都和房子無緣。深圳房子均價22304元平米，人均收入24870元，需要不吃不喝90年。用幾塊磚頭與水泥搭起來的空殼，窮其一生血汗而不得，樓價已經不是買賣而是掠奪，只能用窮凶極惡，卑鄙無恥來表達。

房價下跌首先衝擊的不是房地產開發商，開發商在這些年的房地產投機中早已賺得盆滿缽溢，而且房地產開發商本身擁有的自有資金佔有的比重相當的少，資金大都來自於國家銀行的貸款。因此樓市崩盤衝擊的是銀行，但是銀行是國家的，國家不會讓銀行崩盤，國家只要銀行印鈔票就可以矇混過去了。但是地方政府的財政卻難以為繼。在房地產的交易中，政府通過營業稅，土地增值稅，所得稅等乖稅款拿到了60%的賣房收入，政府佔有了大頭。而更為重要的還不是賣房的稅收，而是徵用和出售土地。這些年來中國地方政府的GDP最重要來源是土地財政，70%以上要依靠土地財政。而政府的土地財政早已提前收入了。以目前160億平方米的存量來說，能夠看得到的時間內，市場將無需增造樓房，也就是說不再需要建房用地。這對於已經債台高築的地方政府，和已經習慣揮霍的官員來說是不啻是毀來性的打擊。因此房價一跌，最受不了的是地方政府。上海市政府房價下跌后立即出台檔，凡是房價下跌20%以上的公司需要重新備案。而溫家寶總理面對房價下跌所表示的「下調房價是國家堅定不移的政策」，此言著實是一句美麗的空話。近年來，中央政府每次調控的結果是不跌反升。中央政府對房價所作出的調控，對於開發商與政府官員這批群狼來說，是不可能收到任何效應的。對於喪失天良，失去理性，狼狽為奸的開發商與官員來說，房價沒有調控，只有崩盤。中國的樓市是中國社會財富的一次再分配，是政府與開發商對全民財富的掠奪，特別是對土地擁有者拆遷戶，農民的掠奪。

中國的樓市是建立在血染的土地上，又向人敲髓吸血的樓市，它從頭至尾都充滿了罪惡。由著他們的貪婪，使中國真正意義上的購房群體，整體從中國消失了，從而導致多達四分之一以上的房子空置。面對夜晚群樓的一個個的黑洞，面對老百姓的蝸居，群居，這批狼心狗肺們依然不肯松一松他們的手，直到崩盤的這一天來臨。

而這一天，已經來臨了。

中國的樓市在沒有崩盤以前，沒有人相信會崩盤，因為當所有的指數都告訴人們中國的樓市必將崩盤，但是樓市依然堅挺，依然飈升。人們渴望通過辛勤的勞動，能買得起一個居所的願望，在不斷的飈升的房價中，年復一年地被消磨，最終歸於絕望毀滅。而今天中國社會，人們對於社會清明，對於社會的公正的渴望也是同樣，人們看到這個政權越來越腐敗，卻能腐而不敗，這個社會貧富差距越來越懸殊，但卻能危而不潰。這個社會矛盾越來越尖銳，所有社會安全指數都告訴人們，這個政權已經難以為繼，但是這個政權看起來卻依然固若金湯，群體抗爭事件雖然接連不斷，但均能收買與鎮壓。在國際社會，中國的人權狀況雖然臭名昭著屢遭譴責，但反過來中國又成了西方發達國家的債主而要武揚威。人們心中的願望與信心，就這樣年復一年地被消磨，最終歸於絕望毀滅。

中國的樓市曾經為中國人建立起一個永不跌價的經濟神話，但是神話還是破滅了。大陸政權為人民建立起一個永不倒台的政治神話。但要來的終要到來，它往往是在人們失去信心，以至絕望的時候不期而至。

美國約翰霍普金斯大學金融學及房地產學兼職教授陳劍認為，中國房市的拐點已經到來，房地產泡沫開始破滅，但他同時表示泡沫破滅並不可怕，可怕的是對此毫無準備，將使得局部的危機變成全局的危機。

在此之前，陳劍就對中美房價做了系統比較，認為中國房價已經全面超過美國房價。對目前中國樓市出現的問題，陳劍認為，從各種指標（包括房價、銷量）和某些市場參與者的行為（包括開發商大幅降價、外資開始撤離）來看，中國房市的拐點已經到來，房地產泡沫開始破滅了。但泡沫破滅的方式，是雪崩式的崩盤，還是逐漸地下行，陳劍表示還未知。但他說，如同他在博客中所講，泡沫破滅並不可怕，可怕的是對此毫無準備。

從房地產的周期來看，如果進入拐點時段，中國房地產崩盤會持續多久呢？陳劍分析，正常市場情況下的房地產周期，大約10年，這是指從頂峰到低谷再到頂峰的時間。他舉例，比如上世紀80年代末的新英格蘭、90年代初的南加州。他還表示，如果泡沫化過於嚴重的話，那很可能持續更長的時間，比如日本自從90年代中期房市崩潰，至今尚未走出蕭條。美國的房市從2006年開始下跌，目前也未曾見底。

他指出，中國除了海南在1993年房市崩潰，其他主要城市尚未完整地走過一個周期，而且其泡沫化的程度在國際上也是罕見的，所以很難預測會持續多久。他認為，房價最終的決定因素是家庭收入。他說，如果我們期望居民家庭收入增長高於GDP增長，那房價增長高於GDP增長也是合理的。如果房價漲幅遠遠高於收入增長，那就很可能是泡沫。

對美元未來的趨勢，陳劍說，他並非貨幣經濟學家，所以只能發表一些非權威看法。他個人認為，美元在這個動蕩的時代，依然是無法替代的避風港，所以應該會保持強勢。

他分析，從2008年全球金融危機爆發以來，美國金融機構的洗牌已經基本完成，金融監管改革已經基本就位，實體經濟也在緩慢復甦。儘管出現了國會兩黨互相扯皮，美債降級，但是美國的財政政策和貨幣政策基本能夠相互配合，輔以依然強大的軍事力量、健康的人口走勢、豐富的自然資源和最具有創新精神的企業家群體，美國的經濟在西方發達國家裡依然會是一枝獨秀。陳劍指出，中國的房地產走勢是由自身的泡沫化決定的，與美元升值沒有太多關係，就如同美國的房地產泡沫主要是由美國政府的貨幣政策、稅收政策、房產政策決定，而並非中國買了太多美國國債或是房貸抵押債券一樣。

隨著房產瞬間縮水，許多業主強烈不滿，上海等地發生多起業主集體維權，聲討開發商。他們打著橫幅「抵制無良開發商」、「黑心」、「還我血汗錢」等，要求退房或賠償，甚至動手砸毀售樓處。「他們辛辛苦苦賺了錢買房子，才買沒多久，一下子跌那麼多，心裡肯定是不舒服的了。」9月，全球最大私募基金黑石集團轉讓了價值14億6千萬人民幣的上海頻壹購物中心95%的股權。隨後，一批美國投資商又集體拋售上海物業，美國友邦等外資企業也在逐步撤出中國樓市。「現在房地產挺不住了，它現在已經到了頂點了。他現在往外拋售，就是說，已經看出了房地產泡沫導致了現在銀行金融危機。」

房地產是中國經濟的支柱，其投資佔去年國內生產總值)的12%，佔全部固定資產投資的25%。大陸資深財經評論員葉檀認為，每次房地產泡沫崩潰，都是貨幣泡沫崩潰的結果。在通貨膨脹的情況下，風險和利率上升，豈止中國房地產行業進入拐點，中國的實體經濟與資本市場，一起進入拐點。經濟學家謝田教授認為，現在開發商手中握有大量房產滯銷，難以變現。商品房已經嚴重供過於求，鄂爾多斯的「鬼城」現象層出不窮。房地產商的資金鏈開始緊張，還貸壓力越來越大。「現在這個資金鏈斷裂的事情已經迫在眉睫了。一旦由地下錢莊引起的，和國有銀行私下拿錢去放貸，這些問題集中爆發的時候，就會把連帶的房地產市場的問題就一起爆發出來。這樣的話，中國的整個金融體系泡沫就會破滅。」

目前房地產泡沫的嚴重性，在於它導致了金融、房地產和實體經濟三者之間形成一種惡性的連鎖反應。銀行首先這個錢都砸在房地產上。房地產這個資金流動性很差。一旦有泡沫了，銀行往回抽錢抽不出來，所以就導致實體經濟受損失。實體經濟最終是支撐著金融的支柱。它支柱倒了，那麼反過來房地產也挺不住。2008年以來，官方發放天量貸款，催發地方政府債務迅速膨脹，2011年到2013年將是許多地方債務還貸高峰期。各級地方政府很多嚴重依賴土地財政。土地財源一斷，將面臨支付難題，更無法償還巨額債務。據遼寧省政府網站的一份審計報告，該省有近85%的與地方政府有關的融資載體在2010年未能如期還債。

全國城市商業銀行資金清算中心理事長王世豪不久前坦言，全國銀行貸款總量55萬億元，其中房地產貸款20萬億，已成為銀行業的一顆「地雷」。如果加上以房地產抵押的其他貸款，與房地產相關的貸款已接近信貸總量的一半。

瑞士信貸銀行的最近報告指出，如房地產公司和當地政府無法償還債務，中資銀行貸款損失可達其權益資本的60%。10月31日，美國《時代周刊》在最新一期的雜誌上發表封面文章，題為「非常可怕的中國泡沫」。文章指出，當今世界最重要的經濟問題是中國的經濟泡沫會不會破裂？大量的不良貸款，瘋長的房地產市場，失控的通貨膨脹、失業和社會動蕩，連溫家寶都說中國經濟是「不平衡、不協調和不可持續的」。

半年來，中國樓市的降價狂潮已波及全國，上海、深圳、北京等地部分樓盤的降價幅度達到30％。因房價縮水，上海已發生多起業主維權事件。國際輿論普遍認為，中國的房地產泡沫已經破裂、巨額地方政府債務和非法貸款引發的資金鏈條的斷裂，可能導致中國的經濟危機。幾個月來，全國各地樓市普遍跳水，從中小地產商到中海、萬科、龍湖、恆大等大開發商，都在拋售樓盤。在「金九銀十」的兩個月內，北京的商品房成交量比去年同期大幅下跌46%。在房價下降快的區域，一些開發商甚至打對摺甩賣，以求回籠資金。

《中國事務》主編伍凡認為，房地產泡沫如果一開始破裂，影響就會非常重大，就會影響到今後相當一段時期中國的經濟走向，以及中國經濟會產生改變和調整。他分析，在這個過程中間會發生各種各樣的事情，尤其發生社會衝突。這個泡沫破裂過程會造成人們巨大的痛苦，引起社會和經濟劇烈的改變。他認為，結局有可能走上阿拉伯世界、阿拉伯之春，茉莉花革命的道路，全民起來抗議。

樓市暴跌對經濟的影響肯定是巨大的，但也不是立竿見影的，總要有個運動過程。

回復 隔岸觀火 2樓 的帖子

是一次核爆炸，現在是剛剛爆炸，之後是蘑菇雲，核輻射。。。影響長遠，為了執政合法性以及貪婪，是要付出代價的，誰也違背不了經濟規律，無論你是誰。

飽暖思自由 發表於 2011-11-15 13:33
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是一次核爆炸，現在是剛剛爆炸，之後是蘑菇雲，核輻射。。。影響長遠，為了執政 ...

這沒辦法，溫家寶一直佔領的道德至高點，誰敢說他干擾房市，搞亂經濟。現在大家不都在盼他下台，所以，他非常強調搞政改。想想看，以現在這種有換屆制度的整體上搞政改，政改的方向會往哪裡改？肯定是朝終生制、不換屆的方向發展。所以，我非常反對政改。

回復 隔岸觀火 4樓 的帖子

朝終身制發展？全中國上下都是SB啊？現在還是人有這麼大權力？

所謂的跌並不真實。雷聲大、雨點小。我才打電話詢問過國內一線城市的房價，根本沒怎麼跌。

飽暖思自由 發表於 2011-11-15 16:30
回復 隔岸觀火 4樓 的帖子

朝終身制發展？全中國上下都是SB啊？現在還是人有這麼大權力？

全中國上下是不是XX，又能怎麼樣？朝廷要政改，當然是有權力的人才改得了 全國上下的沒權的老百姓根本干預不了（這一點放置四海而皆準，我們這些美國上下的老百姓也改變不了美國政治）。
關鍵是這個政改只會朝著現有的體制的反方向改。而現有體制是改革開放，政府換屆，那麼它的反方向必然是閉關鎖國、終生制。這套制度毛澤東搞過，而現在的毛粉也很多啊。怎麼就改不了。

所以，我不支持在現在的政體上搞政改。因為現在的體制已經很好了，至少比西方現有的體制發達。從這些年西方和中國的經濟成就可以看出，帝國主義在一天天腐朽下去，中國在一天天壯大起來。

回復 和諧2008 6樓 的帖子

呵呵，我理解的是：炒樓資金面臨無下家接盤的窘境，資金雄厚的沒關係，遊資以及小炒家會跳樓。這在中國是致命的，而且情況普遍。

中國的樓市崩潰，倒霉的是買房子的人，但是銀行發放貸款很謹慎，所以影像不會很大。
如果中國有了類似美國的兩房（房地美和房利美），那就要小心了。

回復 中國的中 9樓 的帖子

沒看出問題的本質來。個人買個房子，房價跌了，不是很怕的，因為自己還要住，況且中國政府還可以在民憤極大的時候，降低銀行給他們的貸款利率，這在中國是小菜一碟，不會像美國阻力這般大的。關鍵是炒房的那些資金，也就是說博傻最後接棒的人，個個不是好惹的，房子砸在手上，沒有下家接手，這些人急了，什麼壞事干不出來？看政府的手段吧。。。

飽暖思自由 發表於 2011-11-16 10:23
回復 中國的中 9樓 的帖子

沒看出問題的本質來。個人買個房子，房價跌了，不是很怕的，因為自己還要住，況 ...

你是說跟AIG似的最後讓政府買單？
這些炒地產的，都是要現金的，銀行是不給貸款的。

回復 飽暖思自由 1樓 的帖子

你這Ru娘賊，不知道這是你娘崩潰了？

讓樓市崩潰來的更猛烈些吧。
但再崩潰，中國也不會像摟主希望的那樣崩潰。
希望樓主能夠使勁，大聲地多喊幾聲，中國崩潰。這樣，中國會更加強大！我們也會感謝你，我們會向你們。中國忠實的三炮部隊表示敬意！